Badumbau-Nachtrag: Wenn der Preis nachträglich steigt – Rechte & Prüfung (§ 650b BGB)

Zwei Tage nach dem Aufstemmen der Fliesen ruft der Betrieb an: „Die Leitungen sind in schlechterem Zustand als erwartet – das wird ein Nachtrag von 1.900 €." Wer jetzt einfach zahlt, zahlt womöglich für Leistungen, die im Festpreis längst enthalten waren. Wer pauschal verweigert, riskiert einen Baustopp, wenn der Nachtrag berechtigt ist. Dieser Ratgeber erklärt, wann ein Nachtrag rechtlich trägt, was § 650b BGB und die 30-Tage-Frist für Sie bedeuten und wie Sie jedes Nachtragsangebot prüfen. Die Kostengrundlagen finden Sie im Kostenratgeber, die Vertragsregeln im Badumbau-Werkvertrag: Inhalte, Zahlungsplan und typische Fallstricke. Ein Satz vorweg: Nachträge sind nicht automatisch verdächtig – entscheidend ist, ob die verlangte Leistung im Vertrag enthalten war. Ist sie enthalten, schulden Sie nichts. Ist sie es nicht und haben Sie die Änderung veranlasst, ist der Nachtrag das normale gesetzliche Verfahren. Hat der Betrieb dagegen ohne Ihr Einverständnis zusätzlich gearbeitet, gilt: Wer ohne Auftrag baut, baut auf eigenes Risiko.

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Was ein Nachtrag ist – und was keiner ist

Im Baualltag wird vieles „Nachtrag" genannt, was rechtlich Verschiedenes ist. Entscheidend ist nur eine Frage: Ändert sich das, was im Vertrag als geschuldete Leistung steht – oder nicht?

• Längst vereinbarte Leistung: Abdichtung, Anschlüsse oder Entsorgung stehen im Leistungsverzeichnis und sind im Festpreis enthalten. Verlangt der Betrieb dafür später extra Geld, ist das kein Nachtrag, sondern der Versuch, die eigene Kalkulation zu korrigieren. Sie schulden nichts.
• Echte Änderung: Sie entscheiden sich während der Bauphase um – andere Fliesen, eine größere Duschfläche. Dann ändert sich der Vertragsinhalt, und der Betrieb darf Mehrkosten verlangen. Dafür sieht das Gesetz ein festes Verfahren vor (§ 650b BGB).
• Zusätzliche Leistung: Beim Öffnen des Bodens zeigt sich ein Befund, den niemand vorhersehen konnte (maroder Estrich, defekte Abwasserleitung). Ob und zu welchem Preis die Beseitigung vergütet wird, hängt davon ab, wer das Risiko trägt – und die Antwort überrascht viele: Bei einem Festpreisvertrag, bei dem der Betrieb vermessen, geplant und kalkuliert hat, trägt er das Risiko seiner Kalkulation in weiten Teilen selbst.

Wer diese Kategorien vermischt, unterschreibt am Ende Nachträge für Leistungen, die er längst bezahlt hat.

Die Grundregel: Der Festpreis bindet

Der Vertrag über einen Badumbau ist ein Werkvertrag: Der Unternehmer schuldet den Erfolg – ein fertig umgebautes, funktionierendes Bad – zum vereinbarten Preis (§ 631 BGB). Daraus folgt:

Der Festpreis ist der Preis. Solange sich der Leistungsumfang nicht ändert, bleibt es bei der vereinbarten Summe. Dass Material teurer wurde, die Kalkulation knapp war oder der Betrieb sich den Aufwand anders vorgestellt hat, sind seine Risiken; Preisgleitklauseln gibt es bei Badumbau-Angeboten praktisch nicht. Nur unter engen Voraussetzungen kommt eine Anpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (§ 313 BGB) – etwa bei einer extremen, bei Vertragsschluss nicht vorhersehbaren Marktverwerfung. „Das Material ist teurer geworden" erreicht diese Schwelle nicht.

Wer plant, trägt das Risiko seiner Planung. Beim typischen Badumbau übernimmt der Betrieb Aufmaß, Ausführungsvorschlag und Kalkulation – er trägt also die Planungsverantwortung. Stellt sich heraus, dass zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs – etwa einer funktionierenden bodengleichen Dusche – zusätzliche Arbeiten nötig sind, die er bei sorgfältiger Planung hätte einpreisen müssen, steht ihm dafür kein zusätzlicher Vergütungsanspruch zu (§ 650c Abs. 1 Satz 2 BGB). Muss der Boden wegen eines falsch geplanten Aufbaus doch abgesenkt werden, ist das sein Problem, nicht Ihres. Eine Vergütung für Zusatzarbeiten kommt nur in Betracht, wenn der Befund auch bei sorgfältiger Voruntersuchung nicht erkennbar war und der Betrieb Sie rechtzeitig vor der Ausführung informiert. Genau hier entscheidet sich fast jeder Nachtragsstreit: War der Zustand erkennbar? War er bei Vertragsschluss schon da? Was stand im Leistungsverzeichnis?

§ 650b BGB: Das Anordnungsrecht gehört Ihnen

Das Bauvertragsrecht regelt Änderungen während der Bauphase in § 650b BGB – und es wirkt in eine Richtung, die viele falsch verstehen: Es gibt Ihnen das Recht, Änderungen zu verlangen, nicht der Firma das Recht, nachträglich den Preis zu erhöhen. Der Ablauf:

1. Ihr Änderungsbegehren: Sie möchten etwas ändern und teilen das dem Betrieb mit – idealerweise schriftlich, denn mit dem Zugang Ihres Begehrens startet die gesetzliche Frist.
2. Einigungsphase von 30 Tagen: Beide Seiten sollen sich über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung einigen. Der Betrieb muss Ihnen ein Angebot über die Mehr- oder Minderkosten unterbreiten – bei einer Änderung des Werkerfolgs nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist (§ 650b Abs. 1 BGB). Auch Minderkosten gehören in dieses Angebot: Wer statt teurer Fliesen günstigere wählt, bekommt den Preisvorteil erstattet.
3. Ihre Anordnung in Textform: Kommt binnen 30 Tagen keine Einigung zustande, können Sie die Änderung einseitig in Textform anordnen – eine E-Mail genügt (§ 650b Abs. 2, § 126b BGB). Der Betrieb muss nachkommen. Die Vergütung bestimmt sich dann nicht nach seiner Wunschliste, sondern nach § 650c BGB: den tatsächlich erforderlichen Kosten plus angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn.

Der Umkehrschluss für den Alltag: Ohne Ihr Änderungsbegehren gibt es kein gesetzliches Nachtragsverfahren. Hat der Betrieb ohne Auftrag und ohne Anordnung einfach mehr gemacht als vereinbart, muss er im Streitfall darlegen und beweisen, dass die Leistung nicht vom Vertrag umfasst war und ihm ein Vergütungsanspruch zusteht. Ihr Schweigen auf ein Nachtragsangebot ist keine Annahme. Wer dagegen unter Druck unterschreibt, hat eine Vertragsänderung akzeptiert – die Unterschrift bindet.

Wenn die Firma mehr verlangt: Prüfen statt zahlen – fünf Schritte

Ein Nachtragsangebot ist ein Angebot, kein Bescheid. Antworten Sie schriftlich innerhalb weniger Tage – je länger Sie schweigen, desto leichter konstruiert die Gegenseite eine stillschweigende Zustimmung.

Schritt 1: Maßstab ist das Leistungsverzeichnis. Nehmen Sie den Vertrag mit allen Anlagen zur Hand. War die verlangte Leistung dort enthalten – womöglich funktional formuliert („Herstellung einer funktionsfähigen Dusche inklusive aller erforderlichen Anschlüsse")? Dann ist die Forderung unberechtigt, so dramatisch der Befund auch geschildert wird.

Schritt 2: Wer hat die Ursache gesetzt? Drei Fallgruppen: (a) Sie haben die Änderung gewünscht – dann ist der Nachtrag das normale Verfahren nach § 650b BGB, streitig ist nur die Höhe. (b) Der Zustand war bei Vertragsschluss vorhanden und erkennbar (sichtbar feuchte Wand, alte Verrohrung) – dann hätte der Betrieb ihn beim Aufmaß einpreisen müssen. (c) Der Befund war auch bei sorgfältiger Prüfung nicht vorhersehbar – dann kann ein Anspruch bestehen, wenn er Sie rechtzeitig informiert hat.

Schritt 3: Prüfbarkeit verlangen. Ein seriöses Nachtragsangebot nennt Mengen, Einzelpreise, Material und Stunden, sodass Sie die Mehrkosten abschätzen können. Pauschales „nach Aufwand zuzüglich Zuschläge" genügt nicht: Das Oberlandesgericht Celle hat entschieden, dass ein solches Angebot den Besteller nicht in die Lage versetzt, die zu erwartenden Kosten zu beurteilen, und daher keine belastbare Grundlage bietet (OLG Celle, Urteil vom 14.05.2025, Az. 14 U 238/24). Vergleichen Sie die Einheitspreise mit denen des Ursprungsangebots: Wer die Abdichtung dort mit 45 € je Quadratmeter kalkuliert, kann im Nachtrag nicht 80 € verlangen.

Schritt 4: Zeitpunkt prüfen. Wurde der Nachtrag vor der Ausführung angekündigt? Wer erst in der Schlussrechnung mit Zusatzpositionen auftaucht, hat ein Beweisproblem – und Sie ein berechtigtes Misstrauen. Schlussrechnungen prüfen Sie am besten Zeile für Zeile: Badumbau-Rechnung prüfen: Positionen, Nachträge, Fehler.

Schritt 5: Ins Verhältnis setzen. Ohne Planänderung bewegen sich berechtigte Nachträge für verdeckte Befunde als Erfahrungswert zwischen wenigen hundert Euro und etwa 10–15 Prozent der Bausumme. Je höher der Nachtrag im Verhältnis zum Festpreis, desto strenger prüfen Sie Begründung und Nachweise. Ein Nachtrag, der den Preis eines kompletten Wannenumbaus um ein Drittel erhöht, deutet auf eine unseriöse Kalkulation von Anfang an oder auf doppelt abgerechnete Positionen hin.

Ihre Rechte, wenn der Betrieb auf Zahlung besteht

• Kein Automatismus: Eine Mehrforderung wird nicht dadurch fällig, dass sie gestellt wird. Ohne Ihre Unterschrift auf eine Nachtragsvereinbarung – oder ohne eine von Ihnen veranlasste Änderung – schulden Sie nur den Vertragspreis für die vertragliche Leistung.
• Abschlagsrechnungen kontrollieren: Abschlagszahlungen dürfen nur den Wert der tatsächlich erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistungen abdecken; die Leistungen müssen so aufgestellt sein, dass Sie sie rasch und sicher beurteilen können (§ 632a BGB). Bei nicht vertragsgemäßen oder strittigen Leistungen dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten; bis zur Abnahme trägt der Betrieb die Beweislast.
• Die 80-Prozent-Regel kennen: Streiten Sie nur über die Höhe einer dem Grunde nach berechtigten Mehrvergütung, kann der Betrieb bei Abschlagsrechnungen 80 Prozent der in seinem Nachtragsangebot genannten Summe ansetzen; die endgültige Mehrvergütung wird dann erst nach der Abnahme fällig, und zu viel Gezahltes ist verzinst zurückzugewähren (§ 650c Abs. 3 BGB). Die Regel schützt Sie zugleich: Sie greift nur bei berechtigtem Grund und nur, wenn das Nachtragsangebot konkret genug war, um als Grundlage zu taugen (OLG Celle, 14.05.2025); pauschale „nach Aufwand"-Angebote fallen nicht darunter.
• Zahlung unter Vorbehalt: Hängt der Baufortschritt an einer Zahlung und halten Sie einen Teil der Forderung für berechtigt, zahlen Sie schriftlich unter Vorbehalt: „Die Zahlung erfolgt ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung; Position X bleibt streitig." So verhindern Sie, dass aus der Zahlung eine stillschweigende Anerkennung wird.
• Dokumentieren: Fotografieren Sie den Ist-Zustand vor Baubeginn und während der Arbeiten (feuchte Stellen, alte Leitungen, Risse) und bewahren Sie E-Mails mit Datum auf. Der Betrieb wird behaupten, der Schaden sei „uralt und verdeckt" gewesen – Ihre Fotos zeigen, was sichtbar war.
• Bei Leistungsverweigerung reagieren: Stellt der Betrieb die Arbeit wegen eines strittigen Nachtrags ein, obwohl er die vertraglich geschuldete Leistung erbringen müsste, gerät er nach erfolgloser Fristsetzung in Verzug – Sie können Schadensersatz verlangen oder im Extremfall vom Vertrag zurücktreten. Kündigen Sie nicht unvorbereitet selbst; bei Verbraucherbauverträgen gelten Besonderheiten.

Typische Nachtragssituationen beim Badumbau

Rechenbeispiel (Richtwerte): Ein Umbau zur bodengleichen Dusche ist mit 6.200 € Festpreis beauftragt. Während der Arbeiten kommt ein Nachtrag über 1.150 €: (a) 900 € für die Sanierung einer feuchten Estrichstelle, die erst nach dem Aufbruch sichtbar wurde, belegt mit Fotos und stimmigen Einzelpreisen; (b) 250 € „Kleinmaterial und Entsorgungszuschlag". Prüfung: Position (a) ist plausibel – verdeckter Befund, stimmige Preise, Ankündigung vor Ausführung. Position (b) ist unbegründet, weil Kleinmaterial und Entsorgung im Leistungsverzeichnis des Festpreises stehen. Ergebnis: Sie akzeptieren 900 € schriftlich, bestreiten 250 € mit Verweis auf das Leistungsverzeichnis und zahlen erst nach Leistungserbringung – falls nötig unter Vorbehalt.

Nachträge verhindern: Was Sie vor der Unterschrift regeln

Die beste Nachtragsverhandlung ist die, die nicht stattfindet. Vier Weichen stellen Sie vor Vertragsschluss:

1. Festpreis mit vollständigem Leistungsverzeichnis. Je präziser beschrieben ist, was zum Festpreis gehört, desto weniger Angriffsfläche gibt es. Formulierungen wie „inklusive aller erforderlichen Nebenleistungen, Demontage, Entsorgung, Abdichtung und Anschlüssen" decken mehr ab als eine Liste, die die Abdichtung vergisst. Zur Angebotsprüfung: Badumbau-Angebot prüfen: Positionen, Preise und versteckte Kosten erkennen.

2. Schriftformklausel für Nachträge. Lassen Sie in den Vertrag aufnehmen: „Nachträge und Änderungen bedürfen der Schriftform und der vorherigen Vereinbarung über die Vergütung. Eigenmächtig erbrachte Zusatzleistungen werden nicht vergütet." Das nimmt dem Betrieb das Argument, mündliche Absprachen („das machen wir schon mit") seien ein Auftrag. Weitere Vertragsinhalte im Badumbau-Werkvertrag: Inhalte, Zahlungsplan und typische Fallstricke.

3. Fotodokumentation vor Baubeginn. Gehen Sie vor dem ersten Aufbruch mit dem Betrieb durchs Bad und fotografieren Sie feuchte Stellen, Risse und sichtbare Leitungen. Wer später behauptet, der Schimmel sei „verdeckt und unerkennbar" gewesen, hat gegen Ihre Fotos einen schweren Stand.

4. Die „Was-ist-wenn"-Frage stellen. Fragen Sie vor der Unterschrift: „Was passiert, wenn sich beim Öffnen von Boden oder Wänden etwas Unerwartetes zeigt? Welche Risiken sind im Festpreis enthalten, welche würden zu einem Nachtrag führen?" Lassen Sie die Antwort schriftlich ins Angebot aufnehmen; ein Betrieb, der sie nicht beantworten kann, kalkuliert unsauber oder plant Nachträge ein. Planen Sie zugleich einen Puffer von rund zehn Prozent der Bausumme ein; er macht Sie gelassen, wenn doch ein berechtigter Nachtrag kommt.

Wenn der Streit eskaliert

• Zweite Meinung: Lassen Sie das Nachtragsangebot von einem unabhängigen Fachbetrieb oder Sachverständigen gegen Pauschale prüfen: Zweite Meinung zum Badumbau: Angebote prüfen und unabhängig vergleichen.
• Schlichtung statt Gericht: Die Schlichtungsstellen der Handwerkskammern sind deutlich günstiger als ein Prozess: Streit beim Badumbau: Schlichtung, Gutachten und die Wege zur Einigung.
• Keine Unterschriften unter Druck: Lassen Sie sich nie an der Baustelle zu einer Unterschrift drängen („sonst stehen wir morgen nicht mehr hier"). Sie haben ein Recht auf Bedenkzeit; schriftliche Kommunikation per E-Mail nimmt den Druck aus der Situation.
• Im Zweifel anwaltlich beraten: Ab etwa 1.000 € Streitsumme und unklarer Rechtslage ist eine Erstberatung bei einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht gut angelegtes Geld. Kommt es zum Bruch, hilft der Beitrag Badumbau-Firma mitten im Umbau wechseln: Kündigung, Abrechnung, Übergabe – und denken Sie an die Abnahme mit Protokoll, denn mit ihr beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist (Badumbau-Abnahme: Checkliste, Mängel und das Abnahmeprotokoll zur Übergabe).

Checkliste: Nachtrag erhalten – was jetzt?

• [ ] Nicht unterschrieben, keine mündliche Zustimmung, keine annahmeähnliche Formulierung verwendet
• [ ] Leistungsverzeichnis geprüft: War die Position enthalten?
• [ ] Ursache geklärt: eigener Wunsch, erkennbarer Altbestand oder wirklich verdeckter Befund?
• [ ] Prüfbares Angebot verlangt (Mengen, Einzelpreise, Material, Stunden) und mit dem Ursprungsangebot abgeglichen
• [ ] Rechtzeitige Ankündigung vor Ausführung geprüft (Nachträge aus der Schlussrechnung besonders streng prüfen)
• [ ] Schriftlich geantwortet (E-Mail), Frist gesetzt, strittige Positionen benannt
• [ ] Bei Teilzahlung: schriftlich unter Vorbehalt der Rückforderung
• [ ] Fotos und Dokumente gesichert (Ist-Zustand, Aufbruch, Verläufe)
• [ ] Bei Streit: Zweite Meinung, Schlichtungsstelle oder anwaltliche Beratung erwogen
• [ ] Abnahme nur mit Protokoll – die Gewährleistungsfrist (5 Jahre, § 634a BGB) beginnt mit der Abnahme

Die häufigsten Fragen zum Badumbau-Nachtrag