Badumbau in der Mietwohnung: Rechte, Pflichten und Förderung

Auch Mieter können ihr Bad altersgerecht umbauen lassen – etwa die Badewanne durch eine Dusche ersetzen. Das Mietrecht setzt dafür klare Regeln: Der Vermieter muss in bestimmten Fällen zustimmen, aber der Mieter muss unter Umständen beim Auszug zurückbauen. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage, die Kostenverteilung und die Fördermöglichkeiten. Wer zunächst einen Überblick über die Fördermittel unabhängig von der Wohnsituation braucht, findet diesen auf unserer Seite zur Förderung.

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Grundsatz: Umbauten brauchen die Erlaubnis des Vermieters

Bauliche Veränderungen an der Mietwohnung darf der Mieter nicht einfach eigenmächtig durchführen. Der Vermieter muss zustimmen – die Erlaubnis kann mündlich oder schriftlich erteilt werden, aus Beweisgründen ist Schriftform empfehlenswert.

Ausnahme mit Anspruch: Nach § 554 BGB^[1] kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, wenn sie wegen einer Behinderung oder einer Pflegebedürftigkeit (eigene oder die einer Person im Haushalt) erforderlich sind. Der Anspruch besteht auch für einen barrierefreien Umbau des Badezimmers. Wichtig: Der Anspruch besteht „behinderten- bzw. pflegebedingt" – nicht für reinen Komfortumbau. Quelle: § 554 BGB (gesetze-im-internet.de), anwalt.de-Rechtstipp.

Der Vermieter kann dem Umbau Bedingungen setzen – etwa eine fachgerechte Ausführung durch einen Betrieb oder eine Rückbauvereinbarung. Er kann die Zustimmung aber nicht willkürlich verweigern, wenn der Bedarf nachgewiesen ist. Ein ärztliches Attest oder der Pflegegrad-Bescheid hilft, den Bedarf zu dokumentieren.

Tipps für das Gespräch mit dem Vermieter

Das Gespräch mit dem Vermieter entscheidet oft darüber, wie reibungslos der Umbau läuft. Bewährt haben sich diese Punkte:

• Sachlich argumentieren und belegen: Nennen Sie den Grund (Behinderung oder Pflegebedürftigkeit), verweisen Sie auf § 554 BGB^[1] und legen Sie den Pflegegrad-Bescheid oder ein ärztliches Attest bei.
• Die Lösung mitbringen: Beschreiben Sie die geplante Maßnahme konkret (Systemlösung mit flachem Einstieg oder bodengleiche Dusche) und nennen Sie die ausführende Fachfirma. Das nimmt die Sorge vor „wilden" Umbauten.
• Vorteile für den Vermieter nennen: Eine moderne Dusche erhöht den Wohnwert der Wohnung; bleibt sie beim Auszug erhalten, spart der Vermieter die Rückbaukosten.
• Eine Frist setzen: Bitten Sie um Antwort innerhalb von zwei bis vier Wochen und fassen Sie nach, wenn keine Reaktion kommt.
• Bei Konflikten: Mietverein oder Fachanwalt für Mietrecht helfen – ein Beratungsgespräch lohnt sich, bevor der Streit eskaliert.

Wer zahlt den Umbau?

Grundsatz: Der Mieter trägt die Kosten der Umbaumaßnahme. Das Mietrecht sieht keinen Anspruch auf Kostenübernahme durch den Vermieter vor.

• Die Pflegekasse kann den Umbau mit bis zu 4.180 € je Maßnahme bezuschussen (§ 40 Abs. 4 SGB XI^[2]) – auch in der Mietwohnung, denn der Zuschuss ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum. Voraussetzung: anerkannter Pflegegrad 1–5 und Antrag vor Baubeginn. Bei mehreren Pflegebedürftigen im Haushalt sind bis zu 16.720 €^[2] möglich.
• Die Krankenkasse übernimmt nur Hilfsmittel nach § 33 SGB V^[3] (z. B. Duschstuhl, Haltegriffe), nicht den baulichen Umbau.
• Der KfW-Kredit 159 (bis 50.000 € je Wohneinheit^[4]) kann auch von Mietern mit Zustimmung des Vermieters genutzt werden und ist weiterhin offen. Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt^[5] – die 2026er-Mittel sind ausgeschöpft, neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026); offene Alternative: der KfW-Kredit 159.
• Landesprogramme (z. B. NRW.BANK): Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen richten sich in der Regel an Eigentümer – für Mieter sind sie mittelbar interessant: Ein Vermieter, der die Maßnahme mitfinanziert, kann in Nordrhein-Westfalen auf den KfW-Zuschuss 455-B (Investitionszuschuss „Altersgerecht Umbauen – Barrierereduzierung", von der NRW.BANK in ihrer Förderübersicht gelistet; 10 % der förderfähigen Kosten, max. 2.500 €^[6] je Wohneinheit) setzen – sobald das seit dem 31.07.2026 gestoppte Programm wieder Anträge annimmt (Stand: September 2026: keine neuen Anträge). Das kann ein Argument im Gespräch mit dem Vermieter sein.

Quellen: § 40 SGB XI, § 33 SGB V, KfW-Meldung vom 31.07.2026, mietrecht-einfach.de.

Muss der Vermieter zustimmen? Entscheidungstabelle

Ob Sie eine Zustimmung benötigen und ob Sie einen Anspruch darauf haben, hängt von der Situation ab:

Kurz entschieden: Liegt ein dokumentierter Bedarf vor → Anfrage nach § 554 BGB stellen. Liegt keiner vor → verhandeln, nicht eigenmächtig bauen. Der Gesetzeswortlaut spricht von „dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen" – alters- und pflegebedingte Einschränkungen werden in der Praxis anerkannt, wenn der Bedarf durch Pflegegrad-Bescheid oder ärztliches Attest belegt ist.

Typische Ausgangslage und Fallbeispiel

Die typische Ausgangslage: Ein älteres Ehepaar wohnt seit vielen Jahren zur Miete, die Badewanne wird zum Hindernis, und die Frage ist, ob der Vermieter mitspielt. Viele Mieter scheuen das Gespräch, weil sie Konflikte oder eine Mieterhöhung befürchten. Dabei ist der Anspruch auf Zustimmung bei nachgewiesenem Bedarf gesetzlich geregelt.

Fallbeispiel (Beispielwerte): Frau K., 69 Jahre, wohnt in einer Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete. Nach einer Knie-Operation erhält sie Pflegegrad 1 und kann die Badewanne nicht mehr sicher überwinden. Sie beantragt beim Vermieter schriftlich die Zustimmung zum Umbau der Badewanne in eine Dusche mit flachem Einstieg, gestützt auf § 554 BGB, und legt den Pflegegrad-Bescheid bei. Der Vermieter stimmt zu, verlangt aber eine Rückbauvereinbarung. Die Systemlösung kostet 4.000 € (Festpreis); der Pflegekassen-Zuschuss von bis zu 4.180 € deckt die Kosten, der Antrag wurde vor Baubeginn gestellt. Die Rückbauvereinbarung sieht vor, dass der Vermieter auf einen Rückbau verzichtet, wenn die nächste Mietpartei die Dusche behalten möchte. (Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel; die tatsächlichen Kosten und Vereinbarungen hängen vom Einzelfall ab.)

Rückbau bei Auszug: Was gilt?

Nach § 546 BGB^[7] muss der Mieter die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückgeben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Ob ein erlaubter Umbau beim Auszug zurückgebaut werden muss, richtet sich danach, was vertraglich vereinbart wurde: Eine Rückbau-Klausel ist üblich und zulässig – ohne eine solche Vereinbarung besteht für erlaubte Umbauten keine Rückbaupflicht.

Praxis-Tipps:

• Vereinbarung treffen: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob der Umbau beim Auszug zurückgebaut werden muss oder ob er im Bad verbleiben darf. Viele Vermieter stimmen dem Verbleib zu, wenn die Maßnahme den Wohnwert erhöht.
• Ausgleichsregelung: Häufig wird vereinbart, dass der Mieter beim Auszug einen kleinen Ausgleich für den verbleibenden Wert zahlt oder der Vermieter auf den Rückbau verzichtet.
• Nachweis sichern: Bewahren Sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters samt Rückbauvereinbarung auf – das schützt vor Streit bei der Abnahme.

Quellen: § 546 BGB (gesetze-im-internet.de), mietrecht-einfach.de.

Der Anspruch in der Praxis: Urteile und Beispiele

Gerichte haben den Anspruch aus § 554 BGB in den letzten Jahren konkretisiert – und dabei auch seine Grenzen aufgezeigt:

• Das Landgericht Wuppertal bestätigte am 29.08.2023 (Az. 8 S 5/23), dass ein Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zum Einbau einer bodengleichen Dusche hatte. Der Mieter verlor: Die geplante Maßnahme hätte erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz erfordert – unter anderem das großflächige Durchbohren der Geschossdecke mit Beeinträchtigung der darunterliegenden Wohnung – und der Mieter konnte nicht darlegen, dass eine weniger belastende Alternative besteht. Der Anspruch aus § 554 BGB besteht also nicht grenzenlos: Die Maßnahme muss erforderlich sein und dem Vermieter zumutbar.
• Das Amtsgericht Neubrandenburg stellte am 19.12.2024 (Az. 109 C 353/23) klar, dass der Vermieter einen behinderungsbedingten Umbau nicht ohne sachlichen Grund ablehnen darf.

Quelle: LG Wuppertal, Beschluss vom 29.08.2023 – 8 S 5/23 (nrwe.justiz.nrw.de); anwalt.de-Rechtstipp zu § 554/§ 546 BGB (mit Urteilszitaten). Hinweis: Jeder Einzelfall wird individuell entschieden – im Streitfall eine mietrechtliche Beratung einholen (Mietverein oder Fachanwalt für Mietrecht).

Wenn der Vermieter selbst modernisiert: Duldungspflicht und Härtefall

Eine andere Konstellation: Nicht der Mieter baut um, sondern der Vermieter plant eine Modernisierung – etwa eine komplette Bad-Sanierung. Dann gilt das Modernisierungsrecht der §§ 555b ff. BGB.

• Was eine Modernisierung ist (§ 555b BGB): Bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, Energie oder Wasser einsparen oder neuen Wohnraum schaffen. Eine Bad-Sanierung mit neuer Dusche fällt in der Regel darunter.
• Duldungspflicht (§ 555d BGB): Der Mieter muss die Maßnahme dulden – es sei denn, sie bedeutet für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine unzumutbare Härte (Härtefall, z. B. gesundheitliche Gründe oder hohes Alter mit besonderer Belastung durch die Bauarbeiten). Die Ankündigung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform erfolgen (§ 555c BGB).
• Mieterhöhung (§ 559 BGB): Nach Abschluss kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen (Stand 2026); innerhalb von sechs Jahren ist die Erhöhung auf höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt (bei Mieten unter 7 €/m²: 2 €/m²). Bei einer Härte für den Mieter – etwa weil die Erhöhung im Verhältnis zum Einkommen unzumutbar wäre – darf die Erhöhung insoweit nicht erfolgen (§ 559 Abs. 4 BGB).
• Vorteil für den Mieter: Zahlt der Vermieter die Modernisierung selbst, entstehen dem Mieter keine Umbaukosten – er profitiert von der neuen Dusche, muss die Erhöhung aber einplanen. Wer ohnehin einen behinderungsbedingten Umbau plante, sollte den Zeitpunkt mit der Modernisierung des Vermieters abstimmen: Dann entfällt der eigene Kostenteil unter Umständen ganz.

Fazit für die Praxis: Fragen Sie vor dem eigenen Umbau, ob der Vermieter selbst Sanierungen plant. Wenn ja, lässt sich die eigene Maßnahme verschieben oder in die Vermieter-Maßnahme integrieren. Wenn nein, bleibt der Weg über § 554 BGB mit eigener Kostenübernahme.

Quellen: §§ 555b, 555c, 555d, 559 BGB (gesetze-im-internet.de).

Kosten im Detail

Die Kosten tragen Sie als Mieter – die folgenden Größenordnungen gelten als Marktorientierung inklusive Montage (Quellen siehe Abschnitt Quellen):

Richtwerte für einzelne Positionen, die in Angeboten oft separat erscheinen: Demontage und Entsorgung der alten Wanne ca. 250–500 €, Abdichtung des Duschbereichs ca. 150–400 €, Armaturen ca. 150–600 €, Duschabtrennung ca. 300–900 €. Verbindlich ist am Ende das Festpreisangebot der Fachfirma – achten Sie darauf, dass Demontage, Entsorgung und Abdichtung enthalten sind.

Der Eigenanteil lässt sich durch Fördermittel senken: bis zu 4.180 € Zuschuss der Pflegekasse (§ 40 Abs. 4 SGB XI^[2]), zusätzlich ggf. der KfW-Kredit 159^[4] für den Restbetrag. Ob und in welcher Höhe der Vermieter sich freiwillig beteiligt, ist Verhandlungssache und sollte schriftlich festgehalten werden. Beispielrechnungen mit Zuschuss und Kredit finden Sie im Ratgeber Badumbau finanzieren.

Beispielrechnung für die Mietwohnung (Beispielwerte): Systemlösung mit flacher Duschwanne, Festpreis 4.600 € inklusive Demontage, Entsorgung und Abdichtung. Zuschuss der Pflegekasse 4.180 €, Restbetrag 420 €. Bei einem Arbeitskostenanteil von rund 1.800 € bringt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG^[8] zusätzlich 20 % = 360 € Entlastung mit der Steuererklärung – der effektive Eigenanteil sinkt damit auf rund 60 €. Würde stattdessen eine bodengleiche Dusche für 7.200 € gewählt, bliebe nach dem Zuschuss ein Rest von 3.020 €, der sich mit dem KfW-Kredit 159 strecken ließe (Beispiel: rund 28 € Monatsrate bei 2 % p. a. und 10 Jahren). Die Zahlen sind Rechenbeispiele – maßgeblich ist Ihr Festpreisangebot.

Systemlösung oder gefliest? Entscheidungstabelle mit Blick auf den Rückbau

In der Mietwohnung entscheidet neben dem Preis vor allem der Rückbau-Aufwand:

Empfehlung für Mieter: Die Systemlösung ist meist die erste Wahl – geringer Eingriff, kurze Bauzeit und ein überschaubarer Rückbau. Eine bodengleiche, geflieste Dusche nur wählen, wenn der Vermieter schriftlich auf den Rückbau verzichtet oder die Wohnung dauerhaft bewohnt werden soll.

Das sollten Sie vor dem Vertrag mit der Fachfirma klären

• Vertragspartner ist der Mieter: Sie schließen den Vertrag und tragen die Kosten – der Vermieter muss nicht unterschreiben, ist aber über die Maßnahme informiert.
• Festpreis mit Leistungsverzeichnis: Demontage, Entsorgung, Abdichtung, Montage und Anschlussarbeiten müssen enthalten sein.
• Gewährleistung: Üblich sind 5 Jahre auf Bauleistungen – schriftlich bestätigen lassen.
• Zahlungsplan: Üblich sind Raten nach Baufortschritt; die volle Summe im Voraus ist nicht üblich.
• Versicherung: Fragen Sie nach der Betriebshaftpflichtversicherung der Firma – so sind Schäden an der Wohnung abgedeckt.
• Hausordnung und Nachbarn: Klären Sie Arbeitszeiten und ob die Hausverwaltung über die Arbeiten informiert werden soll.
• Fotodokumentation: Lassen Sie den Zustand von Bad, Flur und Zugangswegen vor Beginn mit Fotos dokumentieren – das erleichtert die Zuordnung etwaiger Schäden.
• Rückbauvereinbarung als Vertragsanlage: Halten Sie die Vereinbarung mit dem Vermieter über Verbleib oder Rückbau der Dusche schriftlich fest und geben Sie eine Kopie an die Fachfirma – so ist allen Beteiligten klar, was am Ende gefordert ist.

Förderung Schritt für Schritt (als Mieter)

1. Pflegegrad klären: Der Zuschuss nach § 40 Abs. 4 SGB XI setzt einen anerkannten Pflegegrad 1–5 voraus. Fehlt er, beantragen Sie ihn formlos bei der Pflegekasse – die Pflegekasse entscheidet binnen 25 Arbeitstagen nach Antragseingang (§ 18c Abs. 1 SGB XI^[9]); die Begutachtung durch den Medizinischen Dienst wird unverzüglich veranlasst. Der Antrag ist kostenlos.
2. Angebot einholen: Lassen Sie sich ein Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis geben; es ist die Grundlage für den Förderantrag.
3. Zustimmung des Vermieters einholen: Reichen Sie die schriftliche Anfrage nach § 554 BGB ein (Mustertext unten), mit Nachweis des Bedarfs und Beschreibung der Maßnahme. Klären Sie gleichzeitig die Rückbauvereinbarung.
4. Antrag vor Baubeginn stellen: Den Förderantrag mit Kostenvoranschlag bei der Pflegekasse einreichen – die Arbeiten dürfen erst nach der Antragstellung beginnen.
5. Zusage abwarten: Erst nach schriftlicher Zusage den Vertrag mit der Fachfirma schließen.
6. Rechnungen einreichen: Nach dem Umbau die Rechnungen bei der Pflegekasse einreichen; die Erstattung erfolgt nachträglich.

Als Mieter können Sie zusätzlich den KfW-Kredit 159^[4] beantragen – mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt^[5]; neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026).

Häufige Fehler

Mustertext: Anfrage an den Vermieter

Für die schriftliche Anfrage an den Vermieter können Sie folgende Struktur nutzen:

> Betreff: Zustimmung zu baulichen Veränderungen im Badezimmer (§ 554 BGB)

>

> Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

>

> auf Grund einer [Behinderung / Pflegebedürftigkeit] (Pflegegrad [X]) ist eine Anpassung unseres Badezimmers erforderlich. Geplant ist der Umbau der Badewanne zu einer Dusche mit [flachem Einstieg / bodengleicher Ausführung] durch eine Fachfirma.

>

> Die Maßnahme erfolgt auf unsere Kosten. Die Arbeiten dauern voraussichtlich [1 Tag / X Tage]. [Der Rückbau bei Auszug wird wie folgt geregelt: …]

>

> Wir bitten um Ihre schriftliche Zustimmung. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.

>

> Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Passen Sie den Text an Ihre Situation an; bei Unsicherheit berät ein Mietverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Was tun, wenn der Vermieter ablehnt? Schritt für Schritt

Lehnt der Vermieter die Zustimmung ab, hilft eine ruhige, dokumentierte Vorgehensweise:

1. Ablehnung prüfen: Ist die Begründung sachlich (z. B. Eingriff in die Statik) oder pauschal? Bei einem pauschalen Nein lohnt der Widerspruch.
2. Nachfassen: Bitten Sie schriftlich um eine begründete Entscheidung und setzen Sie eine Frist von zwei Wochen.
3. Alternative anbieten: Bieten Sie eine weniger eingreifende Variante an (z. B. Systemlösung statt bodengleicher Dusche). Sie können dem Vermieter außerdem anbieten, für den Rückbau eine besondere Sicherheit zu leisten – eine solche Vereinbarung ist in § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB^[1] ausdrücklich vorgesehen und nimmt ihm die Sorge vor späteren Rückbaukosten.
4. Beratung einholen: Der Mietverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht prüft, ob ein durchsetzbarer Anspruch besteht – viele Mietvereine beraten kostenlos oder gegen einen geringen Beitrag.
5. Rechtlich vorgehen: Bei nachgewiesenem Bedarf kann der Anspruch auf Erlaubnis gerichtlich durchgesetzt werden. Klären Sie vorher Kosten und Aussichten mit der Beratung – in der Praxis einigen sich die Parteien in diesem Stadium häufig noch gütlich.

Wichtig: Beginnen Sie in keinem Fall mit dem Umbau, solange die Zustimmung fehlt – auch ein berechtigter Anspruch rechtfertigt keinen eigenmächtigen Baubeginn.

Häufig gestellte Fragen