Barrierefreies Bad in der Mietwohnung: Rechte, Zustimmung und Kosten (2026)

Ein barrierefreies Bad ist in einer Mietwohnung kein Luxus, sondern für viele Menschen die Voraussetzung, um selbstständig wohnen zu bleiben. Was „barrierefrei" nach DIN 18040-2 konkret bedeutet, welchen Anspruch Mieter auf Zustimmung des Vermieters haben, wer die Kosten trägt und wie die Förderung funktioniert – das erklärt dieser Ratgeber. Die allgemeinen Regeln zum Badumbau in der Mietwohnung finden Sie unter mehr dazu, die Norm-Maße im Detail unter Barrierefreies Bad nach DIN 18040.

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Was bedeutet „barrierefrei" – und was „barrierearm"?

Die DIN 18040-2 ist die anerkannte Regel der Technik für barrierefreies Bauen und definiert Mindestmaße für das Bad:

Quelle: DIN 18040-2, Zusammenfassungen von seniorbad.de und pflege-panorama.de.

Wichtig für Mietwohnungen: Die Norm gilt für Bestandswohnungen nicht automatisch – sie ist aber der Maßstab, an dem sich Förderstellen und Gerichte orientieren. In älteren Wohnungen ist oft „barrierearm" das realistische Ziel: flacher oder bodengleicher Einstieg, Haltegriffe, rutschhemmender Boden, auch wenn die vollen Normmaße nicht erreichbar sind. Das senkt das Sturzrisiko erheblich, ohne dass ein kompletter Grundrissumbau nötig ist.

Das Wichtigste vorab

• Anspruch auf Zustimmung: Bei Behinderung oder Pflegebedürftigkeit können Mieter die Erlaubnis für einen barrierefreien Umbau verlangen (§ 554 BGB)^[1]. Der Vermieter darf nur bei wichtigen Gründen ablehnen – etwa gefährdete Statik, unverhältnismäßig hohe Kosten oder dauerhafte Entwertung des Gebäudes. Quelle: swr.de („Barrierefreies Bad in der Mietwohnung: Wer zahlt?").
• Der Mieter trägt die Kosten: Planung, Material und Handwerker zahlen in der Regel die Mieter. Der Vermieter kann sich freiwillig beteiligen.
• Rückbau beim Auszug: Nur wenn der Vermieter das verlangt und nichts anderes vereinbart wurde (§ 546 BGB)^[2]. Eine Rückbauvereinbarung vor dem Umbau schützt vor Streit.
• Förderung: Bis zu 4.180 € Zuschuss der Pflegekasse nach § 40 Abs. 4 SGB XI^[3] – auch in der Mietwohnung. Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt: Die 2026er-Mittel sind ausgeschöpft, neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026)^[4]. Als Alternative bleibt der KfW-Kredit 159^[5].

Rechte des Mieters: § 554 BGB und die Grenzen

Bauliche Veränderungen an der Mietwohnung brauchen grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Eine wichtige Ausnahme regelt § 554 Abs. 1 BGB^[1]: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Seit der Mietrechtsreform 2020 ist der Anspruch ausdrücklich in § 554 BGB geregelt (zuvor § 554a BGB). Er besteht auch für den barrierefreien Umbau des Badezimmers.

Der Anspruch besteht nicht, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB)^[1]. In der Praxis kann der Vermieter die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern:

Quelle: swr.de, mietrecht-einfach.de.

Grenzen zeigt ein Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 29.08.2023 (Az. 8 S 5/23): Der Mieter muss die Erforderlichkeit der Maßnahme nachweisen – also darlegen, dass keine weniger belastende Lösung möglich ist. Im verhandelten Fall scheiterte der Mieter an dieser Beweislast. Quelle: ra-kotz.de („Grenzen eines behindertengerechten Umbaus"). Umgekehrt entschied das Amtsgericht Neubrandenburg am 19.12.2024 (Az. 109 C 353/23), dass der Vermieter einen behinderungsbedingten Umbau nicht ohne sachlichen Grund ablehnen darf. Quelle: anwalt.de-Rechtstipp.

Zustimmung einholen: So formulieren Sie den Antrag

Der Antrag an den Vermieter entscheidet über das Tempo des Projekts. Bewährt hat sich:

1. Bedarf belegen: Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis oder ärztliches Attest beilegen.
2. Maßnahme konkret beschreiben: Art, Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer der Arbeiten – ein Gericht (AG Charlottenburg, 24.09.2013, Az. 229 C 91/13) hat klargestellt, dass der Umbau genau bezeichnet werden muss. Quelle: anwalt24.de.
3. Fachfirma nennen: Eine Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis nimmt die Sorge vor „wilden" Umbauten.
4. Rückbau klären: Fragen Sie direkt nach, ob der Umbau beim Auszug zurückgebaut werden muss oder im Bad verbleiben darf – und lassen Sie die Antwort schriftlich bestätigen.
5. Frist setzen: Bitten Sie um Antwort innerhalb von zwei bis vier Wochen und fassen Sie nach.

Kosten: Wer zahlt was?

Grundsatz: Der Mieter trägt die Kosten des barrierefreien Umbaus. Der Vermieter kann sich freiwillig beteiligen – etwa wenn er die Wohnung langfristig aufwerten möchte. Veranlasst der Vermieter den Umbau selbst, gilt er als Modernisierung: Der Vermieter trägt die Kosten und kann die Miete nach § 559 BGB erhöhen (8 Prozent der Kosten pro Jahr). Quelle: swr.de, § 559 BGB.

Die Kosten orientieren sich am Umfang der Maßnahmen (Richtwerte, Stand 2026):

Quellen: altersgerecht-modernisieren.de, pflege.de, emax-haustechnik.de (Richtwerte ohne Quellenbindung; verbindlich ist das Angebot vor Ort).

Rechenbeispiel: Eine bodengleiche, DIN-konforme Dusche für 7.000 € abzüglich 4.180 € Pflegekassen-Zuschuss (§ 40 Abs. 4 SGB XI, mit Pflegegrad)^[3] ergibt einen Eigenanteil von 2.820 €.

Förderung: So senken Sie den Eigenanteil

• Pflegekasse: Bis zu 4.180 € je Maßnahme nach § 40 Abs. 4 SGB XI^[3] bei anerkanntem Pflegegrad 1–5 – auch in der Mietwohnung, denn der Zuschuss ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum. Antrag zwingend vor Baubeginn stellen. Bei mehreren Pflegebedürftigen in einer gemeinsamen Wohnung sind bis zu 16.720 €^[3] möglich. Quelle: § 40 SGB XI (gesetze-im-internet.de).
• KfW: Der Zuschuss 455-B (Barrierereduzierung) ist seit dem 31.07.2026 gestoppt: Die 2026er-Mittel sind ausgeschöpft, neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026)^[4]. Als Alternative bietet die KfW den Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen" (bis 50.000 € je Wohneinheit)^[5] über die Hausbank. Quellen: KfW-Meldung vom 31.07.2026, kfw.de.
• Krankenkasse: Übernimmt keine baulichen Umbauten, sondern nur Hilfsmittel nach § 33 SGB V^[6] (zum Beispiel Duschstuhl, Haltegriffe).
• Steuer: Als Mieter mit eigenen Kosten können Handwerkerleistungen in der Steuererklärung geltend gemacht werden: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG)^[7]. Voraussetzung: Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil auf eigenen Namen, unbar bezahlt, keine öffentliche Förderung für dieselbe Maßnahme. Quelle: § 35a EStG (gesetze-im-internet.de).

Ablauf Schritt für Schritt

1. Pflegegrad klären: Liegt ein anerkannter Pflegegrad vor? Wenn nicht, formlos bei der Pflegekasse beantragen – die Begutachtung übernimmt der Medizinische Dienst.
2. Angebot einholen: Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis einer Fachfirma mit Erfahrung nach DIN 18040-2.
3. Zustimmung einholen: Schriftlicher Antrag an den Vermieter nach § 554 BGB^[1] (Muster siehe mehr dazu), Rückbauvereinbarung gleich mitklären.
4. Förderantrag stellen – vor Baubeginn: Formlos bei der Pflegekasse mit Angebot; für den KfW-Kredit 159 über die Hausbank.
5. Zusage abwarten: Erst nach schriftlicher Bestätigung der Pflegekasse und der Zustimmung des Vermieters beauftragen.
6. Rechnungen einreichen: Belege aufbewahren und nach Abschluss bei der Pflegekasse einreichen.

Häufige Fehler

Checkliste für das barrierefreie Bad in der Mietwohnung

• [ ] Bedarf dokumentiert (Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis oder ärztliches Attest)
• [ ] Normmaße geprüft: Duschfläche 120 × 120 cm, Bewegungsflächen, Türbreite mind. 80 cm, max. 2 cm Schwelle
• [ ] Zustimmung des Vermieters schriftlich eingeholt (§ 554 BGB)^[1]
• [ ] Rückbauvereinbarung schriftlich geregelt
• [ ] 2–3 Festpreisangebote mit Leistungsverzeichnis verglichen
• [ ] Förderantrag nach § 40 Abs. 4 SGB XI^[3] vor Baubeginn gestellt
• [ ] KfW-Programmstatus geprüft (455-B seit dem 31.07.2026 gestoppt^[4]; Kredit 159^[5] über die Hausbank)
• [ ] Rechnungen mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten für die Steuererklärung aufbewahrt

Fragen und Antworten