Badumbau als Vermieter: Werbungskosten, Modernisierung oder AfA – die richtige Einordnung

Ein Mietbad ist verschlissen, die Mieterin kann den Wannenrand nicht mehr überwinden, der Handwerker bietet die bodengleiche Dusche für 9.500 € an. Für den Vermieter beginnt damit eine typische Steuerfrage, die Laien oft überrascht: Dieselbe Rechnung kann im einen Fall die Steuerlast eines Jahres deutlich senken, im anderen über 50 Jahre gestreckt werden – je nachdem, wie das Finanzamt den Umbau einordnet. Dieser Ratgeber führt durch die drei Wege, die das Gesetz für Vermieter bereithält: den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand, die Verteilung über zwei bis fünf Jahre und die Abschreibung über die AfA bei Herstellungskosten. Dazu kommen die Klippen (die 15-Prozent-Grenze), die Zuschuss-Logik und die Frage, was Sie dokumentieren sollten, damit Ihre Einordnung vor dem Finanzamt Bestand hat. Der Artikel vertieft die Werbungskosten-Seite für Vermieter. Die Abschreibungsmechanik im Detail (AfA-Sätze, nachträgliche Herstellungskosten, Rechenbeispiele über Jahre) finden Sie in unserem Ratgeber zur AfA bei der vermieteten Wohnung; Mieterhöhung, Ankündigungsfristen und Mietrecht behandelt der Ratgeber Badumbau als Vermieter: Abschreibung, Werbungskosten und Mieterhöhung. Alle Angaben sind allgemeine Informationen, keine Steuerberatung – im Zweifel entscheidet der Einzelfall, am besten mit Steuerberatung vor dem Baubeginn.

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Eine Rechnung, drei Wege: die Übersicht

Die Wege schließen sich gegenseitig aus – eine Rechnung kann nur einen Weg gehen. Die Entscheidung zwischen Weg 1/2 (Erhaltung) und Weg 3 (Herstellung) trifft nicht der Vermieter nach Belieben, sondern ergibt sich aus der Art der Maßnahme. Was das konkret heißt, zeigen die nächsten Abschnitte.

Weg 1: Erhaltungsaufwand sofort abziehen

Erhaltungsaufwand ist alles, was den vorhandenen Zustand einer Sache erhält oder wiederherstellt, ohne ihren Standard wesentlich zu heben. Für Mietbäder heißt das typischerweise:

• die defekte oder verschlissene Badewanne durch eine gleichwertige ersetzen,
• abgenutzte Fliesen, Sanitärkeramik oder Armaturen erneuern,
• Undichtigkeiten an Anschlüssen und Abdichtungen beheben,
• einen bestehenden Duschplatz mit gleichwertiger Technik renovieren.

Solche Kosten sind im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (§ 9, § 21 EStG). Es gilt das Abflussprinzip: Maßgeblich ist, wann Sie zahlen – nicht, wann die Rechnung kommt oder die Arbeiten enden. Eine im Dezember überwiesene Schlussrechnung wirkt also im alten Jahr, eine im Januar bezahlte erst im neuen.

Wichtig für Vermieter: Im Gegensatz zur privaten Steuerermäßigung nach § 35a EStG gibt es bei Werbungskosten keine Beschränkung auf Lohnkosten und keinen Höchstbetrag – Material, Lohn und Nebenkosten sind in voller Höhe abziehbar. Dafür gilt die Einschränkung, dass die Wohnung tatsächlich Einkünfte erzielt: Leerstand mit Vermietungsabsicht ist unschädlich, eine dauerhaft ungenutzte Wohnung nicht. Und: Der § 35a-Abzug (20 Prozent der Arbeitskosten, max. 1.200 €^[1]) steht nur dem zu, der in seinem eigenen Haushalt leistet – für die vermietete Wohnung also nicht Ihnen, sondern gegebenenfalls dem Mieter (siehe unten).

Weg 2: Erhaltungsaufwand verteilen nach § 82b EStDV

Manchmal ist der Sofortabzug nicht optimal: Das Umbaujahr bringt wenig Mieteinnahmen (langer Leerstand, hohe Vorab-Ausgaben), und die Werbungskosten verpuffen oder erzeugen einen Verlust, der sich nur langsam verwertet. Dann gibt es ein Wahlrecht: Erhaltungsaufwand an vermieteten Gebäuden kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Ein Beispiel: Der Badumbau kostet 9.000 € Erhaltungsaufwand, Sie wählen fünf Jahre – dann wirken 1.800 € pro Jahr als Werbungskosten, statt 9.000 € im ersten Jahr.

Das Wahlrecht wird mit der Steuererklärung ausgeübt und bindet einmal gewählt für die gesamte Laufzeit. Es ist ein Planungsinstrument: Wer in den nächsten Jahren steigende Einkünfte erwartet (höhere Miete, geringere andere Ausgaben), glättet damit seine Steuerlast. Ob die Verteilung oder der Sofortabzug günstiger ist, rechnet der Steuerberater in fünf Minuten durch – entscheidend ist der Grenzsteuersatz der betroffenen Jahre.

Weg 3: Herstellungskosten und AfA

Herstellungskosten entstehen, wenn der Umbau das Bad wesentlich verbessert – über den ursprünglichen Zustand hinaus –, die Substanz erweitert oder etwas Neues schafft. Klassische Fälle im Bad:

• bodengleiche Dusche mit neuem Bodenaufbau: Estrich wird entfernt, Gefälle neu gebaut, Abdichtung und Entwässerung neu verlegt – das hebt den Standard der Wohnung deutlich,
• neue Leitungs- und Elektroinstallation als Teil der Maßnahme,
• Vergrößerung des Bads oder Zusammenlegen mit einem Nebenraum.

Solche Kosten werden aktiviert und über die AfA abgeschrieben. Da der Umbau am bestehenden Gebäude stattfindet, entstehen nachträgliche Herstellungskosten: Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes, abgeschrieben wird mit dem Satz des Gebäudes – 2 Prozent pro Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG). Bei 12.000 € Herstellungskosten in einem Haus von 1985 sind das 240 € pro Jahr zusätzlich. Die Mechanik mit Rechenbeispielen über mehrere Jahre erklärt unser AfA-Ratgeber.

Warum die Abgrenzung so wichtig ist: Weil Erhaltungsaufwand sofort und Herstellungskosten über Jahrzehnte wirken, versuchen viele Vermieter, Umbauten als Erhaltung zu deklarieren – und viele Finanzämter prüfen genau das. Es ist kein freies Wahlrecht, sondern eine Tatsachenfrage, die anhand der Maßnahme entschieden wird. Wer ehrlich einordnet und dokumentiert, spart sich spätere Korrekturen.

Die 15-Prozent-Grenze bei frisch gekauften Immobilien

Eine Sonderklippe lauert für alle, die die vermietete Immobilie vor weniger als drei Jahren gekauft haben: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb dieses Zeitraums 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne Grund und Boden), werden sämtliche Beträge zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – auch der Teil, der für sich betrachtet Erhaltungsaufwand wäre. Der Sofortabzug entfällt komplett.

Ein Beispiel: Kauf einer vermieteten Wohnung 2025 für 220.000 € (Gebäudeanteil 160.000 €). Innerhalb von drei Jahren fallen an: Badumbau 14.000 €, Heizung 6.000 €, Fenster 4.000 € – zusammen 24.000 € netto. Die Grenze liegt bei 15 Prozent von 160.000 € = 24.000 €. Schon eine kleine Nachzahlung am Bad (etwa 1.000 € zusätzlich) schiebt die Summe über die Grenze und macht alles zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Wer nach dem Kauf mehrere Maßnahmen plant, sollte die Reihenfolge und die Jahresgrenzen mit dem Steuerberater durchrechnen – die Frist läuft ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, nicht ab dem Notartermin.

Zuschüsse und Beteiligungen mindern die Bemessungsgrundlage

Erhält der Vermieter Zuschüsse oder beteiligt sich der Mieter an den Kosten, kürzt das die abziehbaren Beträge – egal auf welchem Weg:

• Pflegekassen-Zuschuss des Mieters: Der Zuschuss nach § 40 Abs. 4 SGB XI (bis 4.180 €^[2] je Maßnahme, Antrag vor Baubeginn) ist an die pflegebedürftige Person gebunden. Beteiligt sich der Mieter mit diesem Betrag an den Umbaukosten, mindert das Ihre Werbungskosten beziehungsweise Ihre AfA-Bemessungsgrundlage. Informieren Sie Mieter über die Möglichkeit – es senkt ihre Kosten und später die umlagefähige Basis.
• KfW-Zuschüsse: Der Zuschuss 455-B (Barrierereduzierung) ist seit dem 31.07.2026 gestoppt – die 2026er-Mittel sind ausgeschöpft, neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026)^[3]. Als Alternative bleibt der weiterhin offene Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ (bis 50.000 € je Wohneinheit)^[4], der über die Hausbank läuft; zinsverbilligte Darlehen sind für den Vermieter keine steuerfreien Zuschüsse, sondern Finanzierung – die Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar.
• Mieterhöhung nach § 559 BGB: Dass Sie nach einer Modernisierung die Miete um 8 Prozent der Kosten pro Jahr erhöhen dürfen, ändert nichts an der steuerlichen Einordnung der Kosten – die Werbungskosten bleiben abziehbar, die höhere Miete ist Einnahme. Details zu Ankündigung, Fristen und Kappungsgrenzen finden Sie im Ratgeber Badumbau als Vermieter.

Wie das Finanzamt die Einordnung trifft: die Prüffragen