Badumbau in der vermieteten Wohnung: AfA und Abschreibung richtig berechnen

Wer eine Wohnung vermietet und dort das Bad umbauen lässt, steht vor einer Rechnung mit unangenehmer Eigenschaft: Sie ist teuer, und sie ist nicht immer sofort abziehbar. Entscheidet das Finanzamt, dass der Umbau den Standard der Wohnung deutlich angehoben hat, werden die Kosten zu Herstellungskosten – und die sind über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben, mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr. Aus 12.000 € werden dann 240 € pro Jahr über 50 Jahre, statt einmalig 12.000 € Werbungskosten. Ob das in Ihrem Fall so kommt und wie die Abschreibung im Detail funktioniert, erklärt dieser Ratgeber – mit den gesetzlichen Grundlagen, Rechenbeispielen über mehrere Jahre und den Grenzen, die das Gesetz zieht. Dieser Artikel vertieft die Abschreibung für Vermieter. Die Gesamtübersicht mit Mieterhöhung, Fristen und Formalien finden Sie im Ratgeber Badumbau als Vermieter; wer die Wohnung selbst nutzt, für den gilt stattdessen die Steuerermäßigung nach § 35a EStG^[1] (Badumbau steuerlich absetzen). Alle Angaben sind allgemeine Informationen, keine Steuerberatung – die Einordnung Ihres konkreten Umbaus gehört zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

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Die Grundfrage: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Für die Steuererklärung entscheidet zuerst eine Weichenstellung, die nichts mit der AfA zu tun hat, aber alles mit dem Ergebnis:

• Erhaltungsaufwand erhält den bisherigen Zustand: eine defekte Badewanne wird ersetzt, abgenutzte Fliesen werden erneuert, ein tropfender Anschluss repariert. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG).
• Herstellungskosten heben den Standard deutlich an, erweitern die Substanz oder schaffen etwas Neues: eine bodengleiche Dusche mit neuem Bodenaufbau, komplett neuer Abdichtung und neuer Elektrik, ein zusätzlicher Raum oder die Verbindung zweier Räume. Herstellungskosten werden aktiviert und über die AfA abgeschrieben – genau darum geht es in diesem Artikel.

Die Grenze ist fließend, und die Finanzverwaltung entscheidet anhand der Umstände des Einzelfalls. Für ein Bad gilt als grobe Orientierung: Das Ersetzen vorhandener Elemente ohne Standardhebung spricht für Erhaltungsaufwand, ein grundlegender Umbau mit neuem Bodenaufbau und neuer Installation spricht für Herstellungskosten. Wer unsicher ist, klärt die Einordnung vor dem Umbau – eine spätere Korrektur der Steuererklärung ist mühsam, und der Unterschied ist groß: 12.000 € sofort oder 240 € pro Jahr.

Wie die Gebäude-AfA funktioniert: die Grundlagen

Vermietete Gebäude werden linear abgeschrieben. Die Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – ohne den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben wird. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung gekauft hat, muss den Kaufpreis daher in Grundstücks- und Gebäudeanteil aufteilen; ohne nachvollziehbare Aufteilung schätzt das Finanzamt, meist zu Ungunsten des Eigentümers.

Der jährliche AfA-Satz richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 EStG). Für Wohngebäude gilt:

Quelle: § 7 EStG (gesetze-im-internet.de); Darstellung für Wohngebäude nach finanztip.de („Erhaltungsaufwendungen“).

Zwei praktische Regeln dazu: Im Jahr des Kaufs beziehungsweise der Fertigstellung wird die AfA nur monatsweise zeitanteilig gewährt – wer die Wohnung im Juli kauft, schreibt für Juli bis Dezember an, also ein halbes Jahres-AfA. Und: Die AfA wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) als Werbungskosten eingetragen; sie mindert die Mieteinnahmen, und wenn sie zusammen mit anderen Werbungskosten einen Verlust erzeugt, wird dieser mit anderen Einkünften verrechnet.

Modernisierung als nachträgliche Herstellungskosten

Wird Ihr Badumbau als Herstellungskosten eingestuft, weil er das Bad wesentlich verbessert, entstehen nachträgliche Herstellungskosten am Gebäude. Ihre steuerliche Behandlung ist einfach, wird aber oft falsch verstanden:

• Die Kosten erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes.
• Abgeschrieben wird mit dem Satz, der für das Gebäude gilt – bei einem Haus von 1985 also mit 2 Prozent pro Jahr, bei einem Neubau ab 2023 mit 3 Prozent. Der Satz richtet sich nicht nach dem Umbaujahr, sondern nach dem Gebäude.
• Der AfA-Satz bleibt unverändert; weil er auf ein größeres Volumen angewendet wird, verlängert sich die Abschreibungsdauer entsprechend (R 7.4 Abs. 9 EStR, H 7.4 EStH).
• Aus Vereinfachungsgründen gilt die zusätzliche AfA für nachträgliche Herstellungskosten bereits im Jahr ihrer Entstehung in voller Höhe, als wären sie zu Jahresbeginn angefallen (R 7.4 Abs. 9 Satz 3 EStR) – anders als beim Gebäudekauf gibt es hier keine monatliche Kürzung.

Ein Rechenbeispiel zur Mechanik. Das Mehrfamilienhaus wurde 1985 fertiggestellt (AfA 2 %), die vermietete Wohnung schreibt der Eigentümer auf einer Bemessungsgrundlage von 150.000 € ab – Jahres-AfA 3.000 €. 2026 lässt er das Bad für 18.000 € grundlegend modernisieren (neuer Bodenaufbau, bodengleiche Dusche, neue Leitungen); das Finanzamt stuft die Kosten als nachträgliche Herstellungskosten ein. Die neue Bemessungsgrundlage beträgt 168.000 €, die Jahres-AfA steigt auf 3.360 € – also 360 € zusätzlich pro Jahr, so lange, bis auch dieser Betrag abgeschrieben ist. Im Jahr 2026 steht die volle Erhöhung zu, nicht nur ein Monatsanteil.

Wenn die Restnutzungsdauer kürzer ist

Die einfache Satz-Logik gilt für Gebäude, die regulär mit 2 oder 3 Prozent abgeschrieben werden. Bei gebraucht gekauften Gebäuden kann die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer sein als die gesetzliche – etwa bei einem heruntergekommenen Haus, das noch 25 Jahre nutzbar ist. Dann darf die AfA auf die kürzere Restnutzungsdauer berechnet werden (nachgewiesen etwa durch ein Gutachten). In diesen Fällen werden auch nachträgliche Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer verteilt: Restbuchwert plus neue Kosten, geteilt durch die verbleibenden Jahre. Es ist zulässig, stattdessen vereinfachend mit dem bisherigen Prozentsatz weiterzurechnen (R 7.4 Abs. 9 EStR). Welche Variante sich lohnt, hängt von der konkreten Restnutzungsdauer ab – das ist klassische Steuerberater-Materie.

Die 15-Prozent-Grenze: wenn der Sofortabzug kippt

Wer eine vermietete Immobilie kauft und innerhalb der ersten drei Jahre instand setzt oder modernisiert, muss eine zusätzliche Regel kennen: Übersteigen die Nettoaufwendungen 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden, ohne Umsatzsteuer), werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann entfällt der Sofortabzug – auch für Beträge, die für sich betrachtet Erhaltungsaufwand wären. Es ist eine Klippe, keine Rampe: Bei 14,9 Prozent gibt es den vollen Sofortabzug, bei 15,1 Prozent wird alles aktiviert und abgeschrieben.

Ein Beispiel: Sie kaufen 2025 eine vermietete Eigentumswohnung für 200.000 € (davon 140.000 € Gebäudeanteil). In den ersten drei Jahren fallen an: ein neues Bad (12.000 €), neue Fenster (8.000 €) und eine Heizungssanierung (5.000 €) – zusammen 25.000 € netto. 15 Prozent von 140.000 € sind 21.000 €. Mit 25.000 € liegt die Summe über der Grenze, also werden alle 25.000 € zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und über die AfA abgeschrieben – statt einmalig als Werbungskosten zu wirken. Ein einzelner Badumbau erreicht die Grenze selten; relevant wird sie, wenn kurz nach dem Kauf mehrere Maßnahmen zusammenkommen. Planen Sie deshalb nach einem Immobilienkauf die Reihenfolge der Baumaßnahmen mit Blick auf die Dreijahresfrist – die Frist beginnt mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums.

Die Alternative: Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre verteilen

Manchmal ist der Sofortabzug gar nicht das Beste – etwa wenn er in einem Jahr mit niedrigem Einkommen verpufft. Für Erhaltungsaufwand an vermieteten Gebäuden gibt es ein Wahlrecht: Sie können ihn statt im Jahr der Zahlung gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Der Antrag wird mit der Steuererklärung gestellt; einmal gewählt, bindet die Verteilung. Das ist besonders nützlich, wenn im Umbaujahr wenig Mieteinnahmen gegenüberstehen und Sie die Werbungskosten in Jahre mit höherem Einkommen verschieben möchten. Wichtig: Das Wahlrecht gilt nur für Erhaltungsaufwand, nicht für Herstellungskosten – die müssen aktiviert werden.

Ein komplettes Rechenbeispiel: So wirkt die Einordnung über zehn Jahre

Vergleichen wir die beiden Welten an einer vermieteten Wohnung, Baujahr 1985, Kaltmiete 700 € im Monat. Der Vermieter lässt 2026 das Bad für 12.000 € erneuern. Zwei Szenarien:

Szenario A – Erhaltungsaufwand: Die alte Wanne wird durch eine neue ersetzt, Fliesen und Armaturen werden erneuert, die Grundstruktur bleibt. 12.000 € sind 2026 sofort als Werbungskosten abziehbar. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent spart das rund 4.200 € Steuern im Jahr 2026.

Szenario B – Herstellungskosten: Der Umbau hebt den Standard deutlich an – bodengleiche Dusche mit neuem Bodenaufbau, neue Abdichtung, neue Elektrik. Die 12.000 € erhöhen die Bemessungsgrundlage und bringen 2 Prozent = 240 € zusätzliche AfA pro Jahr. Über zehn Jahre sind das 2.400 € Werbungskosten statt 12.000 € – die restlichen 9.600 € wirken über die folgenden 40 Jahre.

Die Rechnung ist ein vereinfachtes Beispiel auf Basis der gesetzlichen Regelung – Ihre Zahlen hängen von Grenzsteuersatz, Gebäudealter und Einordnung ab. Sie zeigt aber das Prinzip: Die Einordnung ist kein Formalismus, sondern entscheidet über Jahrzehnte. Wer zwischen Erhaltung und Herstellung schwankt, sollte vor dem Umbau mit dem Steuerberater durchrechnen, welche Einstufung vertretbar ist – und sie dann sauber dokumentieren.

Sonderfälle: Eigentumswohnung, Denkmal, Leerstand

Eigentumswohnung: Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt dieselbe Logik auf den Miteigentumsanteil: Die AfA läuft über den Gebäudeanteil der Wohnung, nachträgliche Herstellungskosten aus dem Badumbau erhöhen die Bemessungsgrundlage des Sondereigentums. Umbauten an Gemeinschaftseigentum (Leitungsstränge im Kern, Dämmung) werden über die gemeinsame Jahresabrechnung verteilt und sind für den einzelnen Eigentümer anteilig Werbungskosten, soweit er sie trägt.

Denkmalgeschützte Gebäude: Für Baumaßnahmen an Denkmalimmobilien und Gebäuden in Sanierungsgebieten gelten erhöhte Absetzungen (§ 7i beziehungsweise § 7h EStG: in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent der begünstigten Herstellungskosten). Ein Badumbau kann darunterfallen, wenn er zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich ist – das prüft im Zweifel die Denkmalbehörde mit dem Steuerberater.

Leerstand und Wechsel der Nutzung: Die AfA setzt voraus, dass das Gebäude (oder die Wohnung) der Erzielung von Einkünften dient. Bei längerem Leerstand ohne Vermietungsabsicht kann die AfA entfallen; bei Wechsel zwischen Selbstnutzung und Vermietung gelten besondere Regeln. Auch das ist Einzelfall-Materie.

Dokumentation: Woran das Finanzamt die Einordnung festmacht

Streit mit dem Finanzamt entsteht selten über den AfA-Satz, fast immer über die Frage „Erhaltung oder Herstellung?“. Drei Dokumente machen Ihre Position stark:

• Vorher-Zustand: Fotos des alten Bads und eine kurze Beschreibung („Wanne von 1985, Fliesen beschädigt, keine Abdichtung“) belegen, was erneuert wurde.
• Leistungsverzeichnis und Angebot: Die Positionen zeigen, ob ausgetauscht (Erhaltung) oder neu aufgebaut wurde (Herstellung) – zum Beispiel „Entfernen Estrich, neuer Bodenaufbau mit Abdichtung“.
• Rechnungen mit Leistungsbeschreibung: Sie belegen die Kosten und den Zeitraum; getrennte Rechnungen für einzelne Gewerke erleichtern die Zuordnung.

Wer den Ausgangszustand dokumentiert und die Maßnahme sauber beschreibt, gibt dem Finanzamt die Grundlage, die Einordnung nachvollziehbar zu treffen – und sich selbst die Argumente für ein Gespräch, falls die Einschätzung abweicht.

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