Badumbau als Vermieter: Abschreibung, Werbungskosten und Mieterhöhung (2026)

Lässt ein Vermieter in einer Mietwohnung das Bad umbauen – etwa die Badewanne durch eine Dusche ersetzen –, stellen sich drei Fragen: Wie behandelt das Finanzamt die Kosten? Dürfen sie auf die Miete umgelegt werden? Und was muss der Mieter dulden? Dieser Ratgeber erklärt die steuerliche Einordnung, die Abschreibung, die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB und die wichtigsten Fristen – als Übersicht, nicht als Steuerberatung. Wer als Mieter umbauen möchte, findet die andere Perspektive im Ratgeber Badumbau in der Mietwohnung.

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Das Wichtigste vorab

• Erhaltungsaufwand sofort abziehbar: Reparaturen und Instandsetzungen (etwa das Ersetzen einer defekten Badewanne) sind im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar.
• Modernisierung läuft über die AfA: Hebt die Maßnahme den Standard deutlich (zum Beispiel bodengleiche Dusche statt Wanne mit neuem Bodenaufbau), können Herstellungskosten vorliegen – abgeschrieben wird dann mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG).
• 15-Prozent-Grenze: Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf werden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) übersteigen, zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – der Sofortabzug entfällt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
• Mieterhöhung möglich: Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB), begrenzt durch Kappungsgrenzen.
• § 35a EStG gilt nicht für Vermieter: Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr^[1]) ist an den eigenen Haushalt gebunden.
• Pflegekassen-Zuschuss: Bis zu 4.180 €^[2] je Maßnahme nach § 40 Abs. 4 SGB XI sind an die pflegebedürftige Person gebunden – beantragen kann ihn der Mieter, nicht der Vermieter.

Fallbeispiel: Badumbau in einer Mietwohnung (Rechenbeispiel)

Herr S. vermietet eine Drei-Zimmer-Wohnung (60 m², Kaltmiete 600 €) aus den 1980er-Jahren. Die Badewanne ist verschlissen, die Mieterin (74) hat nach einer Knie-Operation Pflegegrad 1 und kann den Wannenrand nicht mehr sicher überwinden. Herr S. lässt die Wanne durch eine bodengleiche Dusche ersetzen – das behebt das Problem dauerhaft und erhöht den Gebrauchswert. Kosten: 8.000 € (Festpreis).

Der Steuerberater ordnet die Kosten als Erhaltungsaufwand ein: Erneuert wird ein vorhandenes Bauteil, Wohnfläche und Statik bleiben unverändert. Die 8.000 € sind damit im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar. Die Mieterin beteiligt sich mit ihrem Pflegekassen-Zuschuss von 4.180 €^[2] – das mindert die Bemessungsgrundlage auf 3.820 €.

Mieterhöhung: 8 Prozent von 3.820 € = 305,60 € im Jahr, also rund 25 € monatlich. Die Kappungsgrenze (3 €/m² in sechs Jahren = 180 € monatlich) wird nicht erreicht; die Miete steigt auf rund 625 €. (Reines Rechenbeispiel: Beträge und steuerliche Bewertung hängen vom Einzelfall ab.)

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: Die Grundfrage

Für die Steuererklärung entscheidet eine Grundfrage: Sind die Kosten sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder über Jahre abzuschreibende Herstellungskosten?

• Erhaltungsaufwand: Die Maßnahme erhält oder erneuert den vorhandenen Zustand, ohne den Standard wesentlich zu heben – etwa eine defekte Badewanne austauschen oder das vorhandene Badezimmer renovieren. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar (§ 9 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG). Quelle: finanztip.de.
• Herstellungskosten: Die Maßnahme schafft etwas Neues, erweitert die Substanz oder hebt den Ausstattungsstandard wesentlich – etwa eine bodengleiche Dusche mit neuem Bodenaufbau, Abdichtung und Elektrik. Diese Kosten werden aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Der Übergang ist fließend. Faustregel für vermietete Bäder: Die Erneuerung bestehender Elemente („Renovierung des vorhandenen Badezimmers") zählt generell als Erhaltungsaufwand, eine deutliche Standardhebung kann Herstellungskosten auslösen. Quelle: interhyp.de.

Abschreibung: AfA mit 2 oder 3 Prozent

Werden die Kosten als Herstellungskosten eingestuft, sind sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben (§ 7 Abs. 4 EStG):

Beispiel: 8.000 € Herstellungskosten in einem Gebäude von 1985 ergeben 2 Prozent = 160 € pro Jahr; im Jahr der Fertigstellung gilt die monatliche Kürzung. Quelle: § 7 EStG (gesetze-im-internet.de), finanztip.de.

Der Unterschied ist erheblich: 8.000 € sofort oder 160 € pro Jahr – klären Sie die Einordnung vor dem Umbau.

Die 15-Prozent-Grenze: Der Sofortabzug kann kippen

Wer eine vermietete Immobilie kauft und innerhalb der ersten drei Jahre instand setzt oder modernisiert, muss die 15-Prozent-Grenze kennen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen die Nettoaufwendungen 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne Grund und Boden), werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten – der Sofortabzug entfällt, auch für Beträge, die für sich betrachtet Erhaltungsaufwand wären. Es ist ein Klippeneffekt: Bei 14,9 Prozent voller Sofortabzug, bei 15,1 Prozent aktivierungspflichtig. Quelle: vermieter1.de, finanztip.de.

Für einen einzelnen Badumbau wird die Grenze selten erreicht – relevant wird sie, wenn kurz nach dem Kauf mehrere Maßnahmen anstehen. Wer den Sofortabzug nicht wünscht, kann Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Quelle: § 82b EStDV.

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB

Für die Miete ist entscheidend, ob die Maßnahme eine Modernisierung ist: Ein Badumbau von der Wanne zur Dusche fällt unter § 555b BGB (dauerhafte Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der Wohnverhältnisse).

• Umlage: Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete um höchstens 3 € pro Quadratmeter erhöhen; liegt die Kaltmiete unter 7 €/m², sind es 2 €/m² (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Zuschüsse mindern: Öffentliche Zuschüsse – etwa der KfW – sind von den umlagefähigen Kosten abzuziehen (§ 559a BGB). Auch eine Kostenbeteiligung des Mieters (zum Beispiel der Pflegekassen-Zuschuss) reduziert die Bemessungsgrundlage.
• Nur Modernisierungskosten: Reine Instandhaltung – Reparaturen, die der Vermieter ohnehin schuldet – berechtigt nicht zur Erhöhung.

Rechenbeispiele (Richtwerte, Wohnung 60 m²):

Quellen: § 559, § 559a BGB (gesetze-im-internet.de), immobilienscout24.de („Modernisierungskosten umlegen").

Fristen und Formalien: Ankündigung zuerst

1. Ankündigung: Die Maßnahme muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, mit Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und voraussichtlicher Mieterhöhung (§ 555c BGB).
2. Duldungspflicht: Der Mieter muss die Maßnahme dulden (§ 555a BGB); bei unzumutbarer Härte kann er Einwendungen erheben (§ 555d BGB).
3. Erhöhungserklärung: Nach Abschluss der Arbeiten muss die Erhöhung in Textform erklärt werden, spätestens innerhalb von sechs Monaten (§ 559b BGB); sie wirkt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
4. Sonderkündigungsrecht: Der Mieter kann nach der Ankündigung außerordentlich kündigen (§ 555e BGB) und nach Erhalt der Erhöhungserklärung (§ 561 BGB).

Weichen die tatsächlichen Kosten um mehr als 10 Prozent von der Ankündigung ab, verschiebt sich der Wirksamkeitszeitpunkt um drei Monate (§ 559b Abs. 2 BGB) – kalkulieren Sie die Ankündigung sorgfältig. Quelle: rechtsanwalt24.de.

Förderung und Steuer: Was Vermieter beachten sollten

• KfW: Der Zuschuss 455-B (Barrierereduzierung) ist seit dem 31.07.2026 gestoppt^[3] – die 2026er-Mittel sind ausgeschöpft, neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026). Der Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen" (bis 50.000 € je Wohneinheit^[4]) läuft über die Hausbank. Quellen: KfW-Meldung vom 31.07.2026, kfw.de.
• Pflegekasse: Bis zu 4.180 €^[2] je Maßnahme nach § 40 Abs. 4 SGB XI – der Zuschuss ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum. Informieren Sie Ihre Mieter darüber; die Beteiligung senkt zugleich Ihre Bemessungsgrundlage. Quelle: § 40 SGB XI (gesetze-im-internet.de).
• § 35a EStG: Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr^[1]) gilt nur für den eigenen Haushalt – für die Mietwohnung nicht nutzbar. Quelle: § 35a EStG.

Häufige Fehler

1. Nach dem Kauf sofort kräftig modernisieren: Wer die 15-Prozent-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) überschreitet, verliert den Sofortabzug – erst steuerlich einordnen, dann bauen.
2. Instandhaltung umgelegt: Reparaturkosten, die der Vermieter ohnehin schuldet, dürfen nicht nach § 559 BGB umgelegt werden.
3. Ohne Ankündigung gebaut: Fehlt die Ankündigung drei Monate vor Beginn, ist die spätere Mieterhöhung unwirksam.
4. Zuschüsse nicht abgezogen: KfW-Zuschüsse und Kostenbeteiligungen des Mieters mindern die Bemessungsgrundlage (§ 559a BGB).
5. Kostenprognose daneben: Weichen die Kosten um mehr als 10 Prozent von der Ankündigung ab, verschiebt sich die Erhöhung um drei Monate.
6. Förderung dem Mieter vorenthalten: Der Pflegekassen-Zuschuss (bis 4.180 €^[2]) gehört dem Mieter – wer ihn verschweigt, hält die Bemessungsgrundlage unnötig hoch.

Checkliste für den Vermieter

• [ ] Steuerliche Einordnung geklärt: Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten? (ggf. Steuerberater)
• [ ] 15-Prozent-Grenze (Kauf innerhalb der letzten drei Jahre) geprüft (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)
• [ ] Modernisierung von Instandhaltung abgegrenzt
• [ ] Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis eingeholt
• [ ] Ankündigung nach § 555c BGB versendet (drei Monate vor Beginn, Textform)
• [ ] KfW-Status geprüft (455-B gestoppt^[3]; Kredit 159 über die Hausbank)
• [ ] Mieter über den Pflegekassen-Zuschuss informiert (bis 4.180 €^[2] nach § 40 SGB XI)
• [ ] Erhöhungserklärung nach Abschluss innerhalb von sechs Monaten abgesendet (§ 559b BGB)
• [ ] Rechnungen, Zahlungsnachweise und Ankündigung aufbewahrt

Die häufigsten Fragen