Badumbau in der Mietwohnung: Förderung beantragen & Vermieter-Zustimmung (§ 554 BGB)

Wer zur Miete wohnt und sein Bad altersgerecht umbauen möchte, steht vor einer Hürde, die Eigentümer nicht kennen: Er darf nicht einfach bauen lassen – er braucht die Erlaubnis des Vermieters. Gleichzeitig ist vielen nicht klar, wer in dieser Konstellation überhaupt den Förderantrag stellt: der Mieter, der Vermieter oder beide? Die Antwort darauf entscheidet maßgeblich, ob der Umbau bezahlbar wird. Dieser Ratgeber sortiert die Vermieter-Mieter-Konstellation: wem welcher Zuschuss zusteht, wann der Vermieter nach § 554 BGB zustimmen muss, was bei Auszug mit dem Umbau passiert – und wie Sie die Reihenfolge der Anträge richtig planen.

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Zwei Wege, vier Konstellationen: Wer baut, wer zahlt, wer beantragt

Beim Badumbau in der Mietwohnung gibt es zwei grundsätzlich verschiedene Wege: Der Mieter baut auf eigene Rechnung (mit Erlaubnis des Vermieters) oder der Vermieter baut als Modernisierung (auf seine Rechnung, gegebenenfalls mit Mietanpassung). Je nach Weg ist eine andere Person Antragsteller bei den Förderstellen – und es greifen unterschiedliche Programme:

Wichtig für beide Wege: Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt (Mittel ausgeschöpft)^[1]; eine Wiederaufnahme wird frühestens 2027 erwartet. Zuschuss-Programme von KfW und Landesbanken, die diesem Modell folgen, sollten Sie vor der Antragstellung auf ihren aktuellen Status prüfen. Die Kredite – KfW „Altersgerecht Umbauen“ und die entsprechenden Landesprodukte – laufen dagegen weiter^[2].

Wer stellt den Antrag bei der Pflegekasse? Immer der Pflegebedürftige

Der wichtigste Zuschuss für den Badumbau kommt aus der sozialen Pflegeversicherung: wohnumfeldverbessernde Maßnahmen nach § 40 Abs. 4 SGB XI werden mit bis zu 4.180 € bezuschusst, bei mehreren Pflegebedürftigen im Haushalt bis zu 16.720 €^[3]. Anspruchsberechtigt ist ausschließlich die pflegebedürftige Person selbst – nicht der Eigentümer der Wohnung und nicht der Vermieter. Der Antrag läuft bei der Pflegekasse des Pflegebedürftigen, also bei der Kasse, bei der er versichert ist. Ob die Wohnung gemietet oder gekauft ist, spielt für den Anspruch keine Rolle: Auch wer zur Miete wohnt, erhält den Zuschuss, sofern ein Pflegegrad 1 bis 5 anerkannt ist und der Antrag vor Baubeginn gestellt wird. Wer den Antrag erst nach dem Umbau stellt, verliert den Anspruch – das ist der häufigste Fehler, auch in Mietwohnungen.

Zwei Besonderheiten gelten für Mieter:

• Erlaubnis des Vermieters vor Baubeginn. Die Pflegekasse prüft nicht, ob Sie Eigentümer sind – aber der Umbau darf erst beginnen, wenn der Vermieter zugestimmt hat (dazu der nächste Abschnitt). Legen Sie die schriftliche Erlaubnis Ihrem Antrag bei: Sie belegt, dass die Maßnahme rechtlich durchführbar ist, und erspart Rückfragen.
• Zieht ein pflegebedürftiger Angehöriger ein, etwa der Vater oder die Mutter, läuft der Zuschuss über dessen Pflegekasse, nicht über Ihre. Der Angehörige muss dort versichert sein und einen Pflegegrad haben; die Maßnahme in Ihrer Mietwohnung ist förderfähig, wenn er dort wohnt und das Bad mitbenutzt. Wer noch keinen Pflegegrad hat, kann ihn kostenlos beantragen – die Pflegekasse entscheidet binnen 25 Arbeitstagen nach Antragseingang (§ 18c Abs. 1 SGB XI)^[4], die Begutachtung wird unverzüglich veranlasst.

Zusätzlich zum Pflegekassen-Zuschuss können Mieter die Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen (§ 35a EStG): 20 Prozent des Lohnanteils, höchstens 1.200 € pro Jahr^[5]. Voraussetzung ist, dass die Rechnung auf Sie ausgestellt ist und Sie die Zahlung per Überweisung nachweisen können – der Lohnanteil muss auf der Rechnung separat ausgewiesen sein. Diese Steuerermäßigung gilt unabhängig davon, ob Sie mieten oder besitzen; sie ist ein häufig übersehener Baustein, weil viele Mieter glauben, nur Eigentümer dürften Handwerkerkosten geltend machen.

Die Krankenkasse zahlt beim Badumbau keinen Zuschuss für den baulichen Umbau – sie versorgt im Einzelfall nur Hilfsmittel wie einen Duschstuhl oder Haltegriffe (§ 33 SGB V)^[6]. Praktisch ist das in der Mietwohnung trotzdem: Fällt die Dusche während der Bauzeit aus, lässt sich über die Kasse unter Umständen eine Übergangslösung versorgen. Den Umbau selbst finanzieren Pflegekasse, Steuerersparnis und – wenn der Vermieter nicht baut – der eigene Anteil.

§ 554 BGB: Wann der Vermieter die Erlaubnis geben muss

Ohne Erlaubnis des Vermieters dürfen Mieter keine baulichen Veränderungen vornehmen – ein eigenmächtiger Umbau kann Abmahnung, Schadensersatzforderungen und im Extremfall die Kündigung auslösen. Für Menschen mit Behinderung oder Pflegebedarf gibt es jedoch ein gesetzliches Gegenrecht: Nach § 554 BGB (die Regelung stand früher als § 554a BGB im Gesetz) kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass ihm bauliche Veränderungen erlaubt werden, die der Nutzung durch Menschen mit Behinderung bzw. pflegebedürftige Personen dienen^[7]. Der Anspruch besteht, wenn der Mieter auf die Veränderung angewiesen ist und der Vermieter entweder kein berechtigtes Interesse an der unveränderten Erhaltung der Wohnung hat oder ihm die Veränderung zugemutet werden kann.

In der Praxis heißt das: Ist die Notwendigkeit ärztlich dokumentiert – durch einen anerkannten Pflegegrad, einen Schwerbehindertenausweis oder ein aussagekräftiges Attest –, muss der Vermieter dem Badumbau in aller Regel zustimmen. Der Austausch der Badewanne gegen eine bodengleiche Dusche samt Haltegriffen und rutschhemmendem Boden ist der Standardfall dieser Norm. Verweigern darf der Vermieter nur bei triftigen Gründen, etwa wenn die Maßnahme die Bausubstanz gefährdet, mit dem Denkmalschutz kollidiert oder in einem groben Missverhältnis zum Nutzen steht. Die bloße Sorge, die Wohnung könnte sich „für andere nicht mehr vermieten lassen“, trägt in der Regel nicht: Barrierearme Bäder gelten als werterhaltend und sind am Wohnungsmarkt gefragt.

Zwei Punkte sollten Mieter kennen, bevor sie das Gespräch suchen:

• Der Vermieter darf die Erlaubnis von einer Sicherheitsleistung abhängig machen^[7] – für den Fall, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses zurückgebaut werden muss. Die Höhe orientiert sich an den voraussichtlichen Rückbaukosten; die übliche Kautionsbegrenzung nach § 551 BGB gilt für diese Sicherheit nicht.
• Die Kosten trägt der Mieter. Der Vermieter muss sich weder am Umbau beteiligen noch einen Zuschuss beantragen – sein Antragsteller-Dasein beginnt erst, wenn er selbst baut. Umgekehrt hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Mietminderung, weil er die Maßnahme selbst veranlasst hat; planen Sie die Bauzeit so, dass Körperhygiene und Pflege in dieser Zeit möglich bleiben (Reihenfolge der Gewerke, provisorische Lösungen, Terminabsprache).

Formulieren Sie das Erlaubnisersuchen schriftlich und sachlich – ein Satz wie dieser reicht als Einstieg: „Aufgrund eines anerkannten Pflegegrads bin ich darauf angewiesen, meine Wohnung barrierearm umzubauen. Ich bitte Sie gemäß § 554 BGB um Ihre Zustimmung zum Austausch der Badewanne gegen eine bodengleiche Dusche; die Arbeiten führt eine Fachfirma aus, ein Kostenvoranschlag liegt bei.“ Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er ohne nachvollziehbaren Grund ab, helfen Mieterverein, Fachanwalt für Mietrecht oder die örtliche Beratungsstelle – bauen Sie auf keinen Fall ohne Erlaubnis, solange die Frage nicht geklärt ist.

Der andere Weg: Der Vermieter baut selbst

Nicht immer ist der Mieter der Bauherr. Für Vermieter gibt es gute Gründe, das Bad selbst altersgerecht umzubauen: bei Leerstand und Neuvermietung, weil barrierearme Wohnungen leichter zu vermieten sind, oder wenn der langjährige Mieter den Umbau nicht vorfinanzieren kann. Dann ist der Vermieter der Antragsteller – und zwar bei den Programmen, die an Eigentum anknüpfen:

• KfW „Altersgerecht Umbauen“ (Kredit): Zinsgünstiges Darlehen für Barrierereduzierung, auch für den Badumbau. Antragsberechtigt sind in der Regel Eigentümer; aktuelle Konditionen vor der Antragstellung prüfen (kfw.de)^[2].
• Landesbanken: Viele Bundesländer führen eigene Altersgerecht-Programme. Beispiel NRW: die NRW.BANK bietet den Kredit „Altersgerecht Umbauen“ mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit – dort ausdrücklich auch für Mieter zugänglich, sofern die Maßnahmen mit dem Eigentümer abgestimmt sind (nrwbank.de, Förderprodukt 15208). In anderen Bundesländern gelten eigene Regeln.
• Wohnraumförderung der Länder: Neubau und Modernisierung von altersgerechtem Mietwohnraum werden in vielen Ländern über die Wohnraumförderung bezuschusst – ein Feld für Vermieter und Wohnungsunternehmen, weniger für einzelne Mieter.
• Kommunale Beratung: Viele Städte und Kreise bieten kostenlose Wohnberatung – auch für Mieter, die ihren Vermieter überzeugen wollen: Ein neutraler Berater, der die Maßnahme fachlich erläutert, öffnet oft Türen.

Baut der Vermieter selbst, darf er die Kosten nach geltendem Mietrecht in Grenzen auf die Miete umlegen: Die Rechtsprechung stuft barrierereduzierende Maßnahmen wie den Badumbau regelmäßig als Modernisierung ein, weil sie den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen. Nach einer schriftlichen Ankündigung mit gesetzlicher Frist kann der Vermieter die Miete dann um jährlich bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB) – begrenzt durch die gesetzlichen Kappungsgrenzen, die die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren in der Regel auf 3 € je Quadratmeter Wohnfläche deckeln (bei niedrigen Bestandsmieten auf 2 €). Ausnahme im Einzelfall: Ist der Umbau so stark auf die Person des konkreten Mieters zugeschnitten, dass er den Gebrauchswert für andere Interessenten nicht erhöht, kann die Einstufung als Modernisierung scheitern.

Genau hier liegt der klassische Stolperstein der Mietwohnung: Erhält der pflegebedürftige Mieter den Pflegekassen-Zuschuss, während der Vermieter baut und anschließend die Miete erhöht, zahlt der Mieter doppelt – höhere Miete plus der nicht gedeckte Eigenanteil. Klären Sie das vor Baubeginn schriftlich: Wer beauftragt die Firma, wem stehen die Fördergelder zu, wird die Miete angepasst? In der Praxis findet sich meist eine faire Lösung – etwa der Mieter bringt seinen Zuschuss in die Maßnahme ein und der Vermieter verzichtet im Gegenzug auf die Mieterhöhung, oder der Mieter bleibt Auftraggeber und die Miete bleibt unverändert.

Rückbau, Sicherheitsleistung und die schriftliche Vereinbarung

Die Frage, die beide Seiten am Ende des Mietverhältnisses beschäftigt, ist der Rückbau. Ohne abweichende Vereinbarung gilt: Ein mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführter Umbau muss bei Auszug nicht zurückgebaut werden – zurückzubauen ist nur, was vertraglich vereinbart wurde^[8]. Wer den Umbau mit öffentlichen Mitteln gefördert bekam, erwirbt dadurch keinen Anspruch auf Verbleib der Einbauten.

In der Praxis wird jedoch häufig das Gegenteil vereinbart: Ein fachgerecht eingebautes, barrierearmes Bad darf zurückbleiben, weil es den Wert der Wohnung erhält und die nächste Vermietung erleichtert. Diese „Verbleib-Vereinbarung“ ist für beide Seiten attraktiv – der Mieter spart den Rückbau, der Vermieter erhält eine modernisierte Wohnung ohne eigene Investition. Für den Fall, dass doch zurückgebaut werden muss, sichert sich der Vermieter über die Sicherheitsleistung nach § 554 BGB ab^[7]; vereinbaren Sie deren Höhe anhand eines konkreten Rückbau-Kostenvoranschlags und die Rückzahlung für den Fall, dass der Umbau dauerhaft verbleibt.

Eine schriftliche Umbauvereinbarung schützt vor Streit – halten Sie darin fest:

• [ ] Maßnahmen im Detail (Leistungsverzeichnis, Materialien, Ausführung nach DIN 18040, wo möglich)
• [ ] Kosten und wer sie trägt; wer die Fachfirma beauftragt und bezahlt
• [ ] Fördergelder: wer beantragt sie, wofür werden sie verwendet
• [ ] Bauzeiten und Lärmzeiten im Rahmen der Hausordnung
• [ ] Miete während der Bauzeit und nach Abschluss der Maßnahme
• [ ] Rückbau oder Verbleib bei Auszug, Höhe der Sicherheitsleistung
• [ ] Versicherungen: Nachweis der Betriebshaftpflicht der Firma; Wasserarbeiten der Wohngebäudeversicherung melden
• [ ] Abnahmeprotokoll und Dokumentation der Arbeiten

Die Erlaubnis erteilt der Eigentümer; bei einer Hausverwaltung genügt deren schriftliche Zustimmung, wenn sie vertretungsberechtigt ist. Lassen Sie sich die Zustimmung immer schriftlich geben – eine mündliche Zusage reicht im Streitfall nicht.

Rechenbeispiel: So setzt sich die Finanzierung in der Mietwohnung zusammen

Ausgangslage (Beispielwerte): Ein Ehepaar wohnt zur Miete; der Mann hat Pflegegrad 2 und ist nach einem Sturz in der Badewanne auf eine bodengleiche Dusche angewiesen. Die Fachfirma bietet den Umbau für 7.800 € an (Dusche, Haltegriffe, rutschhemmender Belag). Die Vermieterin stimmt dem Umbau schriftlich zu; vereinbart ist, dass das Bad beim Auszug verbleibt.

Der verbleibende Betrag lässt sich aus Rücklagen zahlen oder über einen kleinen Kredit oder eine Ratenvereinbarung mit der Fachfirma finanzieren – die Optionen beschreibt der Ratgeber zur Badumbau-Finanzierung. Alle Zahlen sind Beispielwerte zur Veranschaulichung; die tatsächliche Förderhöhe ergibt sich aus dem Bescheid der Pflegekasse und Ihrer Steuersituation.

Checkliste: Badumbau in der Mietwohnung richtig beantragen

• [ ] Notwendigkeit dokumentieren: Pflegegrad prüfen bzw. beantragen, ärztliche Bescheinigung einholen
• [ ] Angebote von mindestens drei Fachfirmen mit Vor-Ort-Termin vergleichen
• [ ] Vermieter schriftlich informieren und Erlaubnis nach § 554 BGB einholen (ggf. Sicherheitsleistung klären)
• [ ] Umbauvereinbarung schriftlich fixieren (Kosten, Bauzeit, Miete, Rückbau/Verbleib)
• [ ] Pflegekassen-Antrag vor Baubeginn stellen, Erlaubnis beifügen
• [ ] Aktuellen Status der Zuschussprogramme prüfen (KfW 455-B: Antragsstopp seit 31.07.2026)
• [ ] Erst nach Zusage der Pflegekasse die Firma beauftragen
• [ ] Rechnung mit separat ausgewiesenem Lohnanteil anfordern und aufbewahren (§ 35a EStG)
• [ ] Rechnungen nach Abschluss bei der Pflegekasse einreichen

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