Badumbau-Recht FAQ: Vertrag, Miete und Gewährleistung – 15 Antworten (2026)

Beim Badumbau entscheiden nicht nur Handwerk und Budget über den Erfolg, sondern auch ein paar Paragrafen: Was muss im Vertrag stehen, bevor ich unterschreibe? Darf ich als Mieter einfach umbauen? Und wie lange kann ich die Firma nach der Übergabe noch in die Pflicht nehmen? Diese FAQ-Sammlung beantwortet die fünfzehn Rechtsfragen, die bei einem Badumbau am häufigsten gestellt werden – von der Vertragsform über die Regeln in Miete und Eigentum bis zur Gewährleistung und zum Streitfall. Wer gerade vor der Unterschrift steht, liest zuerst die Vertragsfragen; wer zur Miete wohnt oder eine Eigentumswohnung besitzt, findet die passenden Antworten im zweiten Abschnitt; wer sein Bad bereits übernommen hat, springt direkt zu Abnahme, Gewährleistung und Streit. Die Antworten nennen die einschlägigen Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, damit Sie die Grundlagen selbst nachlesen können. Sie ersetzen keine Rechtsberatung – im Einzelfall, besonders bei Streit, ist der Gang zum Anwalt oder zur Verbraucherzentrale der sicherere Weg. Die rechtlichen Grundlagen von Abnahme und Gewährleistung im Zusammenhang erklärt der Ratgeber Abnahme und Gewährleistung beim Badumbau, die komplette Rechtslage für Mieter finden Sie unter Badumbau in der Mietwohnung.

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Das Wichtigste in Kürze

• Schriftlich ist Trumpf: Der Vertrag kommt zwar auch mündlich zustande, aber nur das Schriftliche ist später beweisbar – Leistungsverzeichnis, Festpreis und Zahlungsplan gehören auf Papier.
• Erst Zusage, dann bauen: Wer den Pflegekassen-Zuschuss will, muss den Antrag vor Baubeginn stellen; wer ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters baut, riskiert den Rückbau.
• Abnahme ist der Stichtag: Mit ihr beginnt die Gewährleistungsfrist, wird die Schlusszahlung fällig und kehrt sich die Beweislast um – wer dort nicht prüft und protokolliert, verschenkt Ansprüche.

Vertrag und Angebot

Muss der Badumbau-Vertrag schriftlich geschlossen werden?

Formvorschriften gibt es für den Werkvertrag nicht – er kommt auch mündlich oder per E-Mail zustande, sobald Sie ein Angebot annehmen. Genau darin liegt das Risiko: Mündliche Nebenabreden wie „die Entsorgung machen wir schon mit“ oder „das Thermostat gibt es obendrauf“ sind im Streitfall kaum beweisbar. Deshalb gilt die Faustregel: Alles, was später gelten soll, muss vorher schriftlich festgehalten sein – am besten als unterschriebenes Angebot mit Leistungsverzeichnis oder als eigener Vertragstext. Achten Sie darauf, dass Vertragstext und Angebot keine Widersprüche enthalten, und lassen Sie sich eine Ausfertigung aushändigen. Was ein sauberer Badumbau-Vertrag enthalten muss, zeigt der Ratgeber Werkvertrag beim Badumbau.

Was bedeutet es, dass der Badumbau ein Werkvertrag ist?

Beim Werkvertrag schuldet der Unternehmer nicht einfach Arbeit, sondern einen Erfolg: ein fertig umgebautes, funktionierendes Bad (§ 631 BGB)^[1]. Diese Unterscheidung hat praktische Folgen. Solange der Erfolg aussteht, schulden Sie keine volle Zahlung – Abschlagsrechnungen dürfen nur für nachgewiesene Leistungen kommen. Ist das Werk mangelhaft, haben Sie gesetzliche Mängelrechte: Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz. Und im Zweifel muss die Firma beweisen, dass ihre Leistung mangelfrei ist – zumindest bis zur Abnahme. Weil die meisten Streitigkeiten aus unklaren Verträgen entstehen, lohnt die Investition in ein präzises Leistungsverzeichnis. Die Details zu Inhalten und Fallstricken liefert der Ratgeber Werkvertrag beim Badumbau.

Darf die Firma eine hohe Anzahlung verlangen?

Eine gesetzliche Grundlage für hohe Vorauszahlungen vor Arbeitsbeginn gibt es nicht. Nach § 632a BGB dürfen Abschlagszahlungen nur für bereits erbrachte, nachgewiesene Leistungen verlangt werden – wer 30 bis 50 Prozent „Materialvorkasse“ fordert, lässt Sie für ein Versprechen zahlen und schiebt das Insolvenzrisiko auf Sie. Ein faires Modell koppelt jede Rate an eine Bauphase: etwa 20 Prozent nach der Demontage, weitere Raten nach Abdichtung und Montage, die Schlusszahlung erst nach der Abnahme. Üblich ist zudem ein Sicherheitseinbehalt von 5 bis 10 Prozent bis zum Ende der Gewährleistungszeit. Haben Sie bereits zu viel angezahlt, erklärt der Ratgeber Anzahlung zurückfordern, welche Schritte möglich sind.

Was bedeutet die VOB/B im Vertrag – und sollte ich zustimmen?

Die VOB/B ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, ein Regelwerk, das Bauverträge standardisiert. Sie gilt nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurde; gegenüber Verbrauchern wird sie nur wirksam, wenn der Vertrag insgesamt als VOB-Vertrag geschlossen wurde und die Klauseln der AGB-Kontrolle standhalten – die bloße Erwähnung im Kleingedruckten reicht nicht. Der wichtigste Unterschied für Sie: Bei wirksam vereinbarter VOB/B verkürzt sich die Gewährleistungsfrist für Bauleistungen von fünf auf vier Jahre (§ 13 Nr. 4 VOB/B). Prüfen Sie deshalb, ob in Ihrem Vertrag ein VOB/B-Verweis steht, und fragen Sie im Zweifel nach, warum die kürzere Frist gelten soll. Die Einordnung finden Sie im Ratgeber Gewährleistung beim Badumbau.

Miete, Eigentum und Genehmigungen

Darf ich als Mieter ohne Zustimmung des Vermieters umbauen?

Nein. Bauliche Veränderungen an der Mietwohnung brauchen die Erlaubnis des Vermieters. Liegt eine Behinderung oder Pflegebedürftigkeit vor – bei Ihnen selbst oder einer Person in Ihrem Haushalt –, haben Sie nach § 554 BGB^[2] jedoch einen Anspruch auf die Erlaubnis; den Bedarf belegen Sie mit dem Pflegegrad-Bescheid oder einem ärztlichen Attest. Für einen reinen Komfortumbau ohne medizinischen Hintergrund entscheidet der Vermieter frei. Wer ohne Zustimmung baut, begeht eine Vertragsverletzung: Der Vermieter kann den Rückbau verlangen und im Extremfall sogar kündigen. Stellen Sie die Anfrage schriftlich, nennen Sie den Paragrafen und setzen Sie eine Frist – eine Vorlage dafür bietet der Ratgeber Vermieter-Zustimmung.

Muss ich den Umbau beim Auszug wieder zurückbauen?

Grundsätzlich ja: Nach § 546 BGB^[3] müssen Sie die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zurückgeben, und bauliche Veränderungen sind rückzubauen, wenn der Vermieter es verlangt. Die gute Nachricht: Viele Vermieter verzichten auf den Rückbau, wenn die Dusche den Wohnwert erhöht und die nächste Mietpartei sie übernehmen kann. Lassen Sie sich diese Entscheidung vor dem Umbau schriftlich geben – am besten in einer Rückbauvereinbarung, die festhält, ob die Dusche verbleiben darf und ob ein kleiner Ausgleich für den verbleibenden Wert zu zahlen ist. Ohne schriftliche Regelung entscheidet beim Auszug der Vermieter – und oft das Amtsgericht. Die Muster und Fallstricke erklärt der Ratgeber Badumbau in der Mietwohnung.

Wer trägt die Kosten, wenn der Vermieter zustimmt – und kann er die Miete erhöhen?

Die Kosten des Umbaus trägt in jedem Fall der Mieter; einen Anspruch auf Kostenbeteiligung des Vermieters gibt es nicht. Dafür kann der Mieter den Pflegekassen-Zuschuss nach § 40 SGB XI^[4] nutzen und den KfW-Kredit 159 auch als Mieter beantragen, wenn die Zustimmung des Vermieters vorliegt. Anders liegt es, wenn der Vermieter selbst modernisiert, etwa das Bad saniert: Dann muss der Mieter die Maßnahme nach § 555d BGB dulden, und der Vermieter kann die Modernisierungskosten anteilig auf die Miete umlegen. Für den Mieter-Wunschumbau gilt das nicht – wer selbst baut, finanziert selbst. Die Kostenverteilung im Einzelnen erläutert der Ratgeber Badumbau in der Mietwohnung.

Was muss ich in der Eigentumswohnung oder Genossenschaftswohnung beachten?

In der Eigentumswohnung dürfen Sie alles umbauen, was nur Ihr Sondereigentum betrifft – Fliesen, Wanne, Armaturen. Sobald gemeinschaftliches Eigentum berührt wird, etwa Estrich, Grundleitungsanschluss oder tragende Bauteile, braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 20 WEG; die Freigabe des Verwalters ersetzt ihn nicht. Prüfen Sie zusätzlich die Teilungserklärung auf Zustimmungsvorbehalte. In der Genossenschaftswohnung entscheidet die Genossenschaft als Eigentümerin, ähnlich wie beim Vermieter – auch hier gilt: erst schriftliche Zustimmung, dann bauen. Wer ohne Genehmigung in Gemeinschaftseigentum eingreift, riskiert die Rückbauanordnung auf eigene Kosten. Die Details zur WEG-Genehmigung finden Sie im Ratgeber Badumbau in der Eigentumswohnung.

Brauche ich bei einem denkmalgeschützten Haus eine Genehmigung?

Ja. Änderungen an einem Baudenkmal – auch im Innenbereich – dürfen nur mit Erlaubnis der zuständigen Denkmalbehörde erfolgen; das ist meist die untere Denkmalbehörde beim Bauamt der Stadt oder Gemeinde. Stellen Sie den Antrag früh, am besten vor der Angebotsphase, denn die Behörde prüft, ob Charakter und erhaltenswerte Substanz des Gebäudes beeinträchtigt werden. Innenumbauten wie ein Badezimmer werden häufig toleriert, wenn sie behutsam ausgeführt werden – Fassade, Fenster und Dach unterliegen strengeren Auflagen. Wer ohne Genehmigung baut, riskiert Bußgelder bis hin zur Anordnung des Rückbaus, auch bei unwissentlichem Verstoß. Was bei der Planung im Denkmal zu beachten ist, zeigt der Ratgeber Badumbau im Denkmalschutz.

Abnahme und Gewährleistung

Wie lange haftet die Firma für Mängel – und ab wann zählt die Frist?

Für Bauleistungen gilt eine Verjährungsfrist von fünf Jahren für Mängelansprüche (§ 634a BGB)^[5] – ein Badumbau zählt als Maßnahme an einem Bauwerk. Wurde die VOB/B wirksam vereinbart, sind es vier Jahre. Die Frist beginnt mit der Abnahme, nicht mit der Rechnung oder der Bezahlung. Das hat eine wichtige Konsequenz: Wer das Bad übernimmt, ohne zu prüfen, startet die Uhr – und nach fünf Jahren sind selbst berechtigte Ansprüche verjährt. Eine freiwillige Herstellergarantie auf Duschelemente oder Paneele ändert daran nichts; sie läuft parallel unter den Bedingungen des Garantiegebers. Fristen und Ausnahmen im Detail, etwa bei arglistig verschwiegenen Mängeln, erklärt der Ratgeber Gewährleistung beim Badumbau.

Was ist die Abnahme rechtlich – und warum ist sie so wichtig?

Die Abnahme ist die Erklärung, dass Sie das Werk als vertragsgemäß annehmen (§ 640 BGB). Sie kann ausdrücklich erfolgen – durch Unterschrift auf dem Abnahmeprotokoll – oder durch schlüssiges Verhalten, etwa wenn Sie das Bad kommentarlos nutzen und die Schlussrechnung ohne Vorbehalt zahlen. Mit der Abnahme passieren drei Dinge: Die Schlusszahlung wird fällig, die Verjährungsfrist für Mängel beginnt, und die Beweislast kehrt sich um – vorher muss die Firma die Mangelfreiheit beweisen, danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel auf die Bauleistung zurückgeht. Offene Mängel müssen Sie bei der Abnahme vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB), sonst verlieren Sie die Rechte daran. Die Prüfpunkte für die Begehung liefert der Ratgeber Abnahme-Checkliste.

Welche Mängel sind von der Gewährleistung abgedeckt?

Abgedeckt ist alles, was vom vereinbarten Leistungsumfang abweicht oder nicht dem Stand der Technik entspricht: undichte Abdichtungen, mangelhaftes Gefälle zum Ablauf, Risse in Fliesen, klemmende Türen, falsch angeschlossene Armaturen, feuchte Wände durch mangelhafte Fugen. Nicht abgedeckt sind normale Abnutzung, Schäden durch unsachgemäße Nutzung oder Veränderungen durch den Auftraggeber selbst. Auch Mängel, die Sie bei der Abnahme kannten und nicht vorbehalten haben, sind später nur anspruchsfähig, wenn die Firma sie arglistig verschwiegen hat. Bei berechtigten Mängeln haben Sie zunächst Anspruch auf Nacherfüllung – die Firma muss nachbessern. Was im Einzelfall als Mangel gilt, beurteilt ein Sachverständiger; die Einordnung finden Sie im Ratgeber Gewährleistung beim Badumbau.

Was mache ich, wenn nach der Übergabe ein Mangel auftritt?

Melden Sie den Mangel schriftlich – per E-Mail mit Lesebestätigung oder Einschreiben – mit Fotos, einer konkreten Beschreibung und einer angemessenen Frist zur Nachbesserung (üblich sind zwei bis drei Wochen). Mündliche Beschwerden verpuffen und dokumentieren nichts. Nach § 634 BGB^[5] hat die Firma zunächst das Recht und die Pflicht zur Nacherfüllung; erst wenn die Frist erfolglos abläuft, können Sie weitergehen: den Mangel anderweitig beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen, den Preis mindern, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Wichtig ist, dass die Frist wirklich abgelaufen ist – wer sofort eskaliert, verliert oft. Wie Sie die Rüge formulieren und was die Fristen hemmen kann, zeigt der Ratgeber Streit mit der Badumbau-Firma.

Streit und Eskalation

Kann ich den Vertrag kündigen, wenn die Firma nicht liefert?

Ja, und das Gesetz gibt dem Auftraggeber dafür klare Werkzeuge. Die freie Kündigung nach § 648 BGB^[6] ist jederzeit bis zur Fertigstellung möglich, ohne dass Sie einen Grund nennen müssen – Sie zahlen dann nur die erbrachte Leistung plus pauschal 5 Prozent des offenen Auftragswerts. Bei schwerwiegenden Problemen wie anhaltenden Mängeln oder Täuschung kommt die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB^[6] in Betracht, bei der nur die tatsächlich erbrachte Leistung zu vergüten ist. Wichtig: Die Kündigung eines Bauvertrags bedarf der Schriftform (§ 650h BGB)^[7] – eine E-Mail genügt nicht, eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Schicken Sie das Schreiben per Einschreiben und bewahren Sie den Beleg auf. Weitere Details und einen Musterbrief finden Sie im Ratgeber Badumbau-Vertrag kündigen.

Welche Schritte helfen bei einem Streit mit der Firma – und was kostet das?

Bewährt ist die Eskalationsleiter: erst schriftliche Rüge mit Frist, dann ein unabhängiges Gutachten, dann Schlichtung, zuletzt Klage. Ein Sachverständigengutachten kostet je nach Umfang etwa 400 bis 1.500 € (Richtwert), ist aber der stärkste Hebel in jeder Verhandlung – Verzeichnisse vereidigter Sachverständiger führt unter anderem die Handwerkskammer. Eine besonders wirkungsvolle Variante ist das selbstständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO^[8]: Das Gutachten wird gerichtlich eingeholt, hemmt die Verjährung und führt häufig zur Einigung. Schlichtungsstellen der Kammern oder Verbraucherschlichtung können vermitteln, ohne dass ein Gericht entscheidet. Prüfen Sie vorher, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Bau- und Vertragsstreitigkeiten abdeckt. Die Wege im Vergleich beschreibt der Ratgeber Schlichtung beim Badumbau.

Quellen

• § 631 ff. BGB (Werkvertrag): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__631.html
• § 634 BGB (Gewährleistung/Nacherfüllung) und § 634a BGB (Verjährung, 5 Jahre): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634.html
• § 648 BGB (freie Kündigung) und § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__648.html
• § 650h BGB (Schriftform Bauvertrag): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650h.html
• § 485 ZPO (selbstständiges Beweisverfahren): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__485.html
• § 554 BGB (barrierefreier Umbau in der Mietwohnung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html

Stand: September 2026. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung; im Einzelfall Rechtsanwalt oder Verbraucherzentrale hinzuziehen.

Weiterlesen: Ratgeber rund um Recht und Vertrag

• Werkvertrag beim Badumbau: Pflichtinhalte, Zahlungsplan und VOB/B
• Abnahme und Gewährleistung: Fristen, Fristbeginn und Mängelrechte
• Badumbau in der Mietwohnung: § 554 BGB, Rückbau und Kostenverteilung
• Badumbau in der Eigentumswohnung: WEG-Beschluss und Sondereigentum
• Anzahlung zurückfordern: wenn die Vorauszahlung ins Leere läuft
• Badumbau-Ablauf: der komplette Weg von der Anfrage bis zur Übergabe

Stand: September 2026. Rechtsangaben nach aktuellem Stand: § 554, § 546, § 631, § 632a, § 634, § 634a, § 640, § 648 BGB (gesetze-im-internet.de). Die Angaben sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung; im Einzelfall entscheidet das zuständige Gericht beziehungsweise die Behörde.

Quellennachweise

1. § 631 ff. BGB (Werkvertrag): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__631.html ↩
2. § 554 BGB (Erlaubnis des Vermieters für barrierereduzierende Umbauten in der Mietwohnung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__554.html ↩
3. § 546 BGB (Rückgabepflicht der Mietsache bei Mietende): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html ↩
4. § 40 Abs. 4 SGB XI (Zuschuss für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen): https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__40.html ↩
5. § 634 BGB (Gewährleistung/Nacherfüllung) und § 634a BGB (Verjährung, 5 Jahre): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634.html ↩
6. § 648 BGB (freie Kündigung) und § 648a BGB (Kündigung aus wichtigem Grund): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__648.html ↩
7. § 650h BGB (Schriftform Bauvertrag): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650h.html ↩
8. § 485 ZPO (selbstständiges Beweisverfahren): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__485.html ↩