Badumbau in der Mietwohnung: Dusche statt Badewanne – Kosten, Minderung und Rückbau

Das Bad in der Mietwohnung umzubauen – die Badewanne durch eine Dusche ersetzen, den Einstieg barrierefrei gestalten – ist häufiger Anlass für Unsicherheit: Darf ich das überhaupt, wer zahlt, und was passiert mit der Miete, wenn der Vermieter selbst baut? Die Antworten hängen davon ab, wer die Initiative ergreift. Baut der Mieter selbst, braucht er die Zustimmung des Vermieters, trägt die Kosten aber selbst – und die Pflegekasse kann mit bis zu 4.180 €^[1] helfen. Baut der Vermieter, gelten die Regeln der Modernisierung mit Ankündigung, Mietminderung und möglicher Mieterhöhung. Dieser Ratgeber ordnet beide Wege ein. Die ausführliche Anleitung zur Zustimmung mit Musterbrief finden Sie in unserem Beitrag „Badumbau in der Mietwohnung: Vermieter-Zustimmung".

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Grundsatz: Ohne Zustimmung kein Umbau

Bauliche Veränderungen an der Mietwohnung – neue Leitungen, Änderungen an Sanitäranschlüssen, das Entfernen der Badewanne – brauchen die Zustimmung des Vermieters. Ohne sie riskieren Sie Abmahnung, Beseitigungsverlangen und beim Auszug den Rückbau auf eigene Kosten.

Die gute Nachricht für alle, die wegen Einschränkungen umbauen müssen: Nach § 554 BGB^[2] haben Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen – der eigenen oder einer Person im Haushalt. Dazu zählt der Einbau einer bodengleichen oder stufenarmen Dusche ebenso wie das Verbreitern von Türen. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Er kann für den Fall des Auszugs eine Sicherheitsleistung für die Rückbaukosten verlangen. Quelle: § 554 BGB, gesetze-im-internet.de.

In der Praxis verlangt der Vermieter einen Nachweis des Bedarfs – etwa den Pflegegrad-Bescheid, den Schwerbehindertenausweis oder ein ärztliches Attest. Wer ohne nachgewiesenen Bedarf umbauen will („Dusche wäre mir lieber"), hat keinen Anspruch nach § 554 BGB; die Zustimmung liegt dann im Ermessen des Vermieters.

Wer trägt die Kosten?

Der Zuschuss der Pflegekasse nach § 40 Abs. 4 SGB XI – bis zu 4.180 €^[1] je Maßnahme – ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum. Er steht also auch Mietern zu, die das Bad auf eigene Kosten umbauen. Quelle: § 40 Abs. 4 SGB XI, gesetze-im-internet.de. Wichtig: Der Antrag muss vor Baubeginn bei der Pflegekasse eingehen.

Zusätzlich können Mieter die Handwerkerleistungen nach § 35a EStG steuerlich geltend machen: 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 €^[3] pro Jahr. Quelle: § 35a EStG, gesetze-im-internet.de.

Wenn der Vermieter modernisiert: Ankündigung und Mieterhöhung

Plant der Vermieter den Badumbau selbst – zum Beispiel, weil die Wohnung modernisiert werden soll –, gelten die Regeln der Modernisierung:

• Ankündigung: Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen und wesentliche Angaben zu Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und Kosten machen (§ 555c BGB).
• Widerspruch: Der Mieter kann der Modernisierung widersprechen, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet (§ 555d BGB). Bei barrierereduzierenden Maßnahmen ist das Widerspruchsrecht eingeschränkt.
• Mieterhöhung: Nach Abschluss der Arbeiten darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB) – begrenzt durch die Kappungsgrenze von 3 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (2 € in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) und den Abzug öffentlicher Zuschüsse (§ 559a BGB). Alle Details zur Erhöhung und wie Sie sie vermeiden, erklärt unser Beitrag „Darf der Vermieter nach dem Badumbau die Miete erhöhen?".

Ein wichtiger Unterschied: Erfolgt der Umbau auf Wunsch des Mieters nach § 554 BGB^[2], ist es keine Modernisierung des Vermieters – der Mieter zahlt, und eine Mieterhöhung kommt nicht in Betracht.

Mietminderung während der Bauarbeiten

Baustellenlärm, Staub, tagelang kein funktionierendes Bad: Wenn der Vermieter umbaut, ist die Wohnung zeitweise beeinträchtigt. Nach § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Quelle: § 536 BGB, gesetze-im-internet.de.

Bei Modernisierungsmaßnahmen ist die Minderung allerdings eingeschränkt: Hat der Vermieter die Maßnahme rechtzeitig angekündigt und dauert sie nicht länger als drei Monate, ist eine Mietminderung in der Regel ausgeschlossen. Das gilt nicht, wenn die Arbeiten deutlich länger dauern, unangemessen intensiv sind oder der Vermieter keine Rücksicht nimmt. In der Praxis gilt:

• Ankündigung dokumentieren: Wurde die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt, ist die Minderung für kurze Bauphasen meist ausgeschlossen.
• Unzumutbare Zustände mindern: Fehlt das Bad über Wochen komplett oder ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar, kann eine Minderung gerechtfertigt sein – die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab.
• Im Zweifel beraten lassen: Der Mieterschutzbund berechnet die Minderung anhand von Minderungstabellen und der konkreten Situation.

Dauert der Badumbau des Vermieters lange, lohnt das Gespräch über einen Ausgleich – etwa eine teilweise Mietfreistellung für die Bauzeit. Eine schriftliche Vereinbarung schützt beide Seiten.

Förderung der Pflegekasse: Auch in der Miete

Der Zuschuss nach § 40 Abs. 4 SGB XI funktioniert in der Mietwohnung genauso wie im Eigentum:

1. Pflegegrad prüfen: Ein anerkannter Pflegegrad 1 bis 5 ist Voraussetzung. Ohne Pflegegrad gibt es keinen Zuschuss.
2. Zustimmung des Vermieters einholen: Für den eigenen Umbau brauchen Sie die Erlaubnis – bei barrierefreien Maßnahmen nach § 554 BGB^[2] mit Anspruch.
3. Angebot einholen und Antrag stellen: Das Angebot geht mit einem formlosen Schreiben vor Baubeginn an die Pflegekasse.
4. Zusage abwarten und umbauen: Erst nach schriftlicher Zusage beginnen die Arbeiten.
5. Rechnungen einreichen: Die Pflegekasse zahlt den Zuschuss nach Abschluss der Maßnahme aus.

Hinweis zur KfW-Förderung: Der Zuschuss 455-B (Barrierereduzierung) ist seit dem Antragsstopp am 31.07.2026 gestoppt – die 2026er-Mittel sind ausgeschöpft, neue Anträge werden nicht mehr angenommen (Stand: September 2026)^[4]. Die KfW-Programme richten sich an Eigentümer; Mieter profitieren vor allem vom Zuschuss der Pflegekasse und der Steuerermäßigung nach § 35a EStG.

Rückbau beim Auszug: Was gilt?

Beim Auszug muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zurückgegeben werden. Bauliche Veränderungen sind grundsätzlich zurückzubauen, wenn nichts anderes vereinbart ist – das gilt auch für eine eingebaute Dusche. Drei Dinge sind dabei wichtig:

• Vereinbarung vor dem Einbau: Halten Sie schriftlich fest, was beim Auszug passiert. Viele Vermieter verzichten auf den Rückbau einer barrierefreien Dusche, weil sie den Wert der Wohnung erhöht und die Neuvermietung erleichtert – häufig gegen eine kleine Abstandszahlung oder die Übereignung der Einbauten.
• Sicherheitsleistung: Hat der Vermieter nach § 554 BGB^[2] eine Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangt, wird sie bei ordnungsgemäßer Rückgabe oder vereinbarten Verbleib zurückgezahlt.
• Rückbau dokumentieren: Erfolgt der Rückbau, dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und lassen Sie die Abnahme gemeinsam mit dem Vermieter protokollieren.

Wer vor dem Umbau keine Rückbau-Regelung trifft, riskiert beim Auszug eine teure Überraschung: Der Vermieter kann den Rückbau verlangen, und die Kosten gehen zu Lasten des Mieters.

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