Mietminderung wegen Badewanne? Das sagt das Gesetz (§ 535, § 536 BGB)

Eine Badewanne, die nicht mehr richtig funktioniert – undichte Wanne, defekter Abfluss, kein warmes Wasser – kann den Alltag erheblich stören. Viele Mieter fragen sich dann: Darf ich die Miete kürzen? Und wie viel? Die Antwort hängt davon ab, ob ein sogenannter Mangel vorliegt und wie stark der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung eingeschränkt ist. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage nach § 535 und § 536 BGB, wann eine Mietminderung wegen der Badewanne gerechtfertigt ist und wie Sie dabei korrekt vorgehen – inklusive Anhaltswerten aus der Rechtsprechung.

→ Direkt anfragen: Wanne zur Dusche zum Festpreis – unverbindlich und kostenlos.

Das Wichtigste vorab

• Eine funktionierende Badewanne statt einer Dusche ist kein Mangel. Wer eine Wohnung mietet, die vertragsgemäß nur mit einer Badewanne ausgestattet ist, kann deshalb keine Miete mindern – auch nicht im Alter oder aus gesundheitlichen Gründen.
• Eine defekte Badewanne kann ein Mangel sein. Ist die Wanne undicht, der Abfluss verstopft oder das Warmwasser ausgefallen, ist der vertragsgemäße Gebrauch gestört – dann kommt eine Mietminderung in Betracht.
• Ohne Anzeige keine Minderung. Der Mangel muss dem Vermieter mitgeteilt worden sein, bevor gemindert wird (§ 536c BGB^[1]).
• Keine festen Sätze. Wie viel gemindert werden darf, entscheidet sich im Einzelfall. Gerichtsurteile liefern nur Anhaltswerte.

Die Rechtsgrundlage: § 535 und § 536 BGB

Zwei Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuchs regeln den Kern des Problems:

§ 535 BGB – Pflichten des Vermieters: Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Wohnung in einem Zustand überlassen und erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Das gilt ausdrücklich auch für die Sanitärausstattung: Ein funktionsfähiges Bad mit nutzbarer Badewanne, Dusche, Waschbecken und Wasseranschluss gehört zum üblichen Wohnstandard^[2].

§ 536 BGB – Mietminderung bei Mängeln: Ist die Mietsache mit einem Fehler behaftet, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist der Mieter für die Dauer des Mangels von der Miete befreit beziehungsweise nur zur Zahlung einer angemessen herabgesetzten Miete verpflichtet^[3].

Die zentrale Frage ist also immer: Liegt ein Mangel vor? Ein Mangel ist jede Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand. Entscheidend ist, was im Mietvertrag vereinbart ist und in welchem Zustand die Wohnung bei Vertragsschluss übergeben wurde.

Fehlende Dusche: In der Regel kein Mangel

Die häufigste Missverständnis-Frage lautet: „Kann ich die Miete mindern, weil nur eine Badewanne da ist und keine Dusche?" Die Antwort: Grundsätzlich nein. Wenn die Wohnung von Anfang an nur mit einer Badewanne ausgestattet war und das im Mietvertrag oder bei der Besichtigung so dokumentiert ist, entspricht dieser Zustand dem vertragsgemäßen Gebrauch. Eine Mietminderung setzt aber gerade eine Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand voraus.

Anders liegt es nur, wenn der Vermieter eine Dusche ausdrücklich zugesagt hat – etwa im Exposé als „Duschbad" oder in der Wohnungsbeschreibung – und diese Zusage nicht eingehalten wird. Auch dann entscheidet der Einzelfall, ob die Zusage vertraglich bindend wurde.

Wer im Alter oder nach einer Erkrankung eine Dusche benötigt, hat gegenüber dem Vermieter deshalb keinen Anspruch auf Umbau – er hat aber das Recht, einen Umbau auf eigene Kosten vorzuschlagen. Nach § 555a BGB muss der Mieter Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden^[4]; umgekehrt kann der Mieter den Vermieter nicht zu einer Modernisierung zwingen. Für einen Badumbau in der Mietwohnung brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters. Der Zuschuss der Pflegekasse nach § 40 Abs. 4 SGB XI (bis zu 4.180 €^[5] je Maßnahme) ist davon unabhängig – er ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum.

Wann die Badewanne ein Mangel ist

Ein Mangel im Sinne von § 536 BGB liegt vor, wenn die Badewanne nicht mehr so nutzbar ist, wie es der vertragsgemäße Zustand vorsieht. Typische Beispiele:

• Undichte Wanne: Wasser läuft aus, der Boden wird nass, gegebenenfalls entsteht Feuchteschaden.
• Defekter oder verstopfter Abfluss: Das Wasser staut sich in der Wanne, Baden ist nicht mehr möglich.
• Kein warmes Wasser: Warmwasserversorgung für Wanne und Waschbecken fällt aus.
• Beschädigte Oberfläche: Stark aufgeraute, unzumutbar verschmutzte oder rissige Wannenoberfläche, die die Reinigung unmöglich macht.
• Heizungsausfall im Bad: In den Wintermonaten kann ein unbeheizbares Bad den Gebrauch erheblich beeinträchtigen.
• Gesundheitsgefahr: Schimmel oder Feuchtigkeit im Bad durch undichte Sanitärinstallation.

Wichtig: Auch ein Mangel, der bereits bei Vertragsschluss bestand, verpflichtet den Vermieter zur Instandsetzung – der Anspruch auf Mietminderung kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder kennen musste (§ 536b BGB^[6]).

Anhaltswerte aus der Rechtsprechung

Es gibt keine verbindliche Tabelle für die Höhe der Mietminderung – Gerichte entscheiden im Einzelfall. Die folgenden Urteile zeigen aber, in welchen Größenordnungen sich Gerichte bei Badmängeln bewegen. Sie dienen als Orientierung, nicht als Rechtsanspruch:

Quellen: opacta.de (Mietminderungstabelle), mietrecht.com (Defekte Dusche), Interessenverband Mieterschutz e.V. (Urteile zur Minderungshöhe).

Beachten Sie: Die Prozentangaben beziehen sich auf die Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen). Und: Eine Mietminderung ist kein Instrument, um den Vermieter zu einem Badumbau zu bewegen, den dieser nicht schuldet. Sie gleicht nur eine tatsächliche Gebrauchseinschränkung aus.

So gehen Sie korrekt vor: Mängelanzeige zuerst

Eine Mietminderung ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mangel kennt. Deshalb gilt diese Reihenfolge:

1. Mangel dokumentieren: Fotos, Video, Zeugen. Notieren Sie, seit wann der Mangel besteht und wie er sich auswirkt.
2. Mängelanzeige schriftlich: Teilen Sie dem Vermieter den Mangel mit, am besten per Brief mit Empfangsbestätigung oder E-Mail mit Lesebestätigung. Beschreiben Sie das Problem sachlich und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung (in der Regel zwei Wochen; bei Gefahr in Verzug sofort).
3. Reaktion abwarten: Beseitigt der Vermieter den Mangel, entfällt die Minderung ab dem Zeitpunkt der Beseitigung.
4. Minderung ankündigen und umsetzen: Erfolgt keine Beseitigung, kündigen Sie die Minderung an und zahlen die geminderte Miete. Weisen Sie die Zahlung nachvollziehbar aus und legen Sie die Differenz auf ein separates Konto beziehungsweise zurück – so sind Sie bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung auf der sicheren Seite.
5. Im Streitfall beraten lassen: Bei unklarer Rechtslage oder widersprüchlichen Einschätzungen hilft der Mieterschutzverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt. Die Kosten dafür sind oft geringer als der spätere Streitwert.

Zwei häufige Fehler: Wer einfach die Miete kürzt, ohne den Vermieter vorher zu informieren, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Und wer die Miete dauerhaft eigenmächtig einbehält, statt den Betrag zurückzulegen, verschlechtert seine Verhandlungsposition erheblich.

Wann keine Mietminderung in Betracht kommt

Nicht jede Unzufriedenheit mit der Badewanne ist ein Mangel:

• Wunsch nach einer Dusche: Der bloße Wunsch, lieber duschen zu wollen, rechtfertigt keine Minderung.
• Altersbedingte Einstiegsschwierigkeiten: Fällt der Einstieg in die Wanne schwer, ist das kein Mangel der Mietsache, sondern eine persönliche Einschränkung. Hier helfen bauliche Anpassungen mit Vermieter-Zustimmung oder Hilfsmittel (zum Beispiel ein Badewannenlift als Hilfsmittel nach § 33 SGB V^[7]).
• Altersbedingter Verschleiß: Normale Gebrauchsspuren an einer jahrzehntealten Wanne, die die Nutzung nicht beeinträchtigen, sind kein Mangel.
• Mieter verursachter Schaden: Hat der Mieter die Wanne beschädigt, haftet er selbst – eine Minderung ist ausgeschlossen.
• Vertraglich vereinbarter Zustand: Wurde die Wohnung ausdrücklich ohne Dusche oder mit gebrauchter Badewanne vermietet und ist das dokumentiert, gilt dieser Zustand als vertragsgemäß.

In all diesen Fällen bleibt der richtige Weg die Vereinbarung mit dem Vermieter: Sprechen Sie einen möglichen Umbau an, bieten Sie an, die Kosten zu übernehmen oder sich an einer Modernisierung zu beteiligen. Bei einem anerkannten Pflegegrad kann der Zuschuss der Pflegekasse (bis zu 4.180 €^[5] nach § 40 Abs. 4 SGB XI, Antrag vor Baubeginn) die Kosten deutlich senken – unabhängig davon, ob Sie Eigentümer oder Mieter sind.

Checkliste: Mietminderung wegen Badewanne

• [ ] Geprüft, ob ein Mangel vorliegt (Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand, nicht bloßer Wunsch)
• [ ] Mangel dokumentiert (Fotos, Datum, Auswirkungen)
• [ ] Mängelanzeige schriftlich an den Vermieter (mit Frist) abgeschickt
• [ ] Reaktion des Vermieters abgewartet und dokumentiert
• [ ] Bei ausbleibender Beseitigung: Minderung angekündigt, Höhe begründet
• [ ] Differenzbetrag zurückgelegt statt ausgegeben
• [ ] Bei Streit: Mieterschutzverein oder Fachanwalt eingeschaltet
• [ ] Bei Pflegebedarf: Zuschuss nach § 40 Abs. 4 SGB XI vor einem Badumbau beantragt (vor Baubeginn)

Die häufigsten Fragen