Badumbau: Darf der Vermieter danach die Miete erhöhen? (§ 559 BGB)

Ein neues Bad, eine Dusche statt der Badewanne, bodengleicher Einstieg: Wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert, stellt sich für viele Mieter dieselbe Frage – darf er dafür nachträglich die Miete erhöhen? Die kurze Antwort: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Die rechtliche Grundlage ist § 559 BGB, die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung. Sie ist an enge Grenzen gebunden: Der Vermieter darf nur einen Teil der Kosten umlegen, muss staatliche Zuschüsse abziehen und muss eine Kappungsgrenze beachten. Wer selbst umbaut, kann die Erhöhung in vielen Fällen ganz vermeiden. Dieser Ratgeber erklärt die Regeln, zeigt die Grenzen und sagt, was Sie tun können, wenn eine Mieterhöhung nach dem Badumbau ins Haus flattert. Für eine schnelle Einordnung Ihrer Situation lohnt der Blick in unseren Beitrag „Badumbau in der Mietwohnung: Vermieter-Zustimmung".

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Wann der Vermieter die Miete erhöhen darf

Nicht jede Bauarbeit berechtigt zu einer Mieterhöhung. Die Erhöhung ist nur zulässig, wenn es sich um eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB handelt. Das ist der Fall, wenn die Maßnahme:

• den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht (zum Beispiel eine neue Dusche statt einer abgenutzten Wanne),
• die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder
• dem barrierearmen oder barrierefreien Wohnen dient – etwa durch eine bodengleiche Dusche oder einen stufenlosen Zugang (§ 555b Nr. 1c BGB).

Reine Instandsetzung oder Instandhaltung – also die Reparatur dessen, was ohnehin repariert werden musste – berechtigt nicht zur Mieterhöhung. Wird etwa eine defekte Badewanne durch eine gleichwertige ersetzt, ist das keine Modernisierung. Entscheidend ist also die Verbesserung gegenüber dem bisherigen Zustand: Die Dusche statt der Wanne ist eine Modernisierung, der Austausch gleicher Teile nicht.

Ein Badumbau erfüllt diese Voraussetzungen in der Regel, wenn er über die reine Reparatur hinausgeht. Ob im Einzelfall eine Modernisierung vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab – bei Unsicherheit hilft eine Beratung beim Mieterschutzbund oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht.

Die Modernisierungsmieterhöhung: 8 Prozent und Kappungsgrenze

Ist der Badumbau eine Modernisierung, darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Ein Beispiel: Betragen die Modernisierungskosten 12.000 €, sind das 960 € pro Jahr – umgerechnet 80 € monatlich. Die Erhöhung gilt dauerhaft, nicht nur für einen begrenzten Zeitraum.

Diese Rechnung klingt einfach, hat aber zwei wichtige Begrenzungen:

Die Kappungsgrenze ist eine Obergrenze für die tatsächliche Mieterhöhung: Liegt die errechnete Erhöhung darüber, darf nur bis zur Grenze erhöht werden. Der Drittmittelabzug wirkt sich ebenfalls direkt aus: Hat der Vermieter zum Beispiel einen Zuschuss von 4.000 € erhalten, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die mögliche Erhöhung.

Beachten sollten Sie außerdem die Fristen: Der Vermieter muss eine Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Mieterhöhung selbst darf er erst nach Abschluss der Arbeiten erklären – und zwar in Textform mit Angabe des Erhöhungsgrundes und einer Erläuterung der Berechnung (§ 559b BGB).

Was zu den umlagefähigen Kosten zählt

Die 8 Prozent beziehen sich auf die tatsächlich angefallenen Kosten der Maßnahme. Dazu gehören nach § 559 Abs. 2 BGB:

• die Kosten der baulichen Maßnahme selbst, etwa für Material und Gewerke,
• die Kosten der Nebenleistungen wie Planung, Bauleitung und die Überwachung der Arbeiten,
• die Kosten der notwendigen Folgearbeiten, zum Beispiel das Verlegen von Fliesen nach der Sanitärinstallation.

Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die ohnehin angefallen wären. Ein Beispiel aus der Praxis: Wird die alte Badewanne entfernt, weil sie verschlissen ist, und an gleicher Stelle eine Dusche eingebaut, muss der Vermieter einen Teil der Kosten als ohnehin notwendige Instandsetzung herausrechnen. Wie hoch dieser Anteil ist, ist häufig Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern – ein seriöses Erhöhungsschreiben weist die Rechnung nachvollziehbar aus.

Der Unterschied: Umbau auf eigene Initiative – keine Erhöhung

Die wichtigste Grenze für Mieterhöhungen ist zugleich die einfachste: Wer selbst umbaut, gegen den gibt es keine Mieterhöhung nach § 559 BGB. Die Modernisierungsmieterhöhung steht nur dem Vermieter zu, der selbst investiert. Führen Sie den Badumbau auf eigene Rechnung durch, tragen Sie die Kosten selbst – der Vermieter darf dafür keine Miete verlangen.

Dafür braucht es die Zustimmung des Vermieters. Für barrierefreie Umbauten gibt es einen gesetzlichen Anspruch: Nach § 554 BGB^[1] kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen – etwa der Einbau einer bodengleichen Dusche. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Er kann für die Rückbaukosten allerdings eine Sicherheitsleistung verlangen. Einzelheiten, Musterbrief und Fristen finden Sie in unserem Ratgeber „Vermieter-Zustimmung zum Badumbau".

So vermeiden Sie eine Mieterhöhung nach dem Badumbau

Wenn der Vermieter eine Modernisierung plant und Sie eine spätere Mieterhöhung verhindern wollen, gibt es mehrere Wege – nicht jeder passt für jede Situation:

1. Selbst umbauen: Beantragen Sie die Zustimmung nach § 554 BGB^[1] und tragen Sie die Kosten selbst. Dann gibt es keine Erhöhung nach § 559 BGB. Die Pflegekasse unterstützt bei Pflegegrad mit bis zu 4.180 €^[2] nach § 40 Abs. 4 SGB XI – auch in der Mietwohnung. Mehr dazu im Abschnitt Förderung unseres Beitrags „Wanne zur Dusche".
2. Schriftliche Vereinbarung: Halten Sie vor Beginn der Arbeiten schriftlich fest, dass der Vermieter auf eine Mieterhöhung verzichtet. Eine solche Vereinbarung ist wirksam – mündliche Zusagen dagegen sind später kaum beweisbar.
3. Widerspruch nach § 555d BGB: Bei einer vom Vermieter geplanten Modernisierung kann der Mieter widersprechen, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeutet. Wichtig: Bei barrierereduzierenden Maßnahmen ist das Widerspruchsrecht eingeschränkt – ausgerechnet der Badumbau fällt häufig in diese Kategorie. Ein Widerspruch sollte gut begründet sein, etwa mit gesundheitlichen Gründen oder einer unzumutbaren finanziellen Belastung.
4. Drittmittel prüfen lassen: Erhält der Vermieter Zuschüsse, müssen diese nach § 559a BGB von den Kosten abgezogen werden. Fragen Sie bei der Ankündigung gezielt nach beantragten oder erhaltenen Fördermitteln.
5. Kostenanteil hinterfragen: Lassen Sie die umlagefähigen Kosten prüfen. Instandsetzungsanteile gehören nicht dazu, und jede Position muss belegt sein.

Ein realistischer Blick gehört dazu: Bei einem altersgerechten Umbau ist die Erhöhung häufig moderat – bei 10.000 € Kosten sind es 800 € im Jahr, also rund 67 € monatlich, sofern die Kappungsgrenze nicht greift. Gegen eine Modernisierung mit hoher Mieterhöhung kann sich ein Widerspruch mit Unterstützung des Mieterschutzbundes lohnen.

Was tun, wenn die Mieterhöhung bereits da ist?

Ist das Erhöhungsschreiben angekommen, gilt es, ruhig zu bleiben und die Fristen im Blick zu behalten:

• Prüfen Sie die Erklärung: Grund und Berechnung müssen nachvollziehbar dargestellt sein. Fehlen Angaben oder sind Rechnungen nicht beigefügt, ist die Erklärung unter Umständen unwirksam.
• Beachten Sie die Zustimmungsfrist: Stimmen Sie nicht zu, gilt die Zustimmung nach § 559b Abs. 2 BGB als erteilt, wenn Sie nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Erklärung widersprechen.
• Lassen Sie sich beraten: Der Mieterschutzbund prüft Erhöhungsschreiben kostenlos für Mitglieder. Bei größeren Beträgen ist auch eine anwaltliche Beratung sinnvoll.
• Zahlen Sie unter Vorbehalt: Wenn Sie die Erhöhung für unberechtigt halten, können Sie den geforderten Mehrbetrag unter Vorbehalt zahlen und die Rückforderung später geltend machen – die genaue Vorgehensweise klärt die Beratung.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an den Mieterschutzbund, eine Mieterberatungsstelle oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

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