Mietrecht: Barrierefreies Bad verlangen, Umbau und Rückbau (2026)

Wer zur Miete wohnt und ein barrierefreies Bad braucht, steht vor einer typischen Konstellation: Der Bedarf ist da, aber die Wohnung gehört jemand anderem. Das Mietrecht regelt diese Situation klar: Mieter mit Behinderung oder Pflegebedürftigkeit können nach § 554 BGB verlangen^[1], dass der Vermieter den behinderungsgerechten Umbau erlaubt. Gleichzeitig gibt es Regeln, wer zahlt, wann der Vermieter die Miete erhöhen darf und was beim Auszug passiert. Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage anhand der Paragrafen und der aktuellen Rechtsprechung. Den Ablauf des Badumbaus in der Mietwohnung – inklusive Förderung – finden Sie unter mehr dazu.

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Die Rechtslage auf einen Blick

Quellen: §§ 554, 546, 559 BGB, gesetze-im-internet.de; § 40 Abs. 4 SGB XI.

Der Anspruch: § 554 BGB

Nach § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, wenn sie der Nutzung durch Menschen mit Behinderung bzw. pflegebedürftige Personen dienen^[1] – der eigenen oder einer Person im Haushalt. Dazu zählt ausdrücklich auch der barrierefreie Umbau des Badezimmers: Badewanne raus, bodengleiche Dusche rein, Haltegriffe, Türverbreiterung.

Wichtig sind drei Einschränkungen:

• Erforderlichkeit: Der Anspruch besteht nur für Maßnahmen, die der Nutzung durch Menschen mit Behinderung bzw. pflegebedürftige Personen dienen – nicht für reinen Komfortumbau. Ein ärztliches Attest oder der Pflegegrad-Bescheid dokumentiert den Bedarf.
• Interessenabwägung: Der Vermieter muss zustimmen, wenn ihm die Maßnahme zumutbar ist (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB)^[1]. Er kann die Zustimmung nicht willkürlich verweigern – etwa bei Eingriffen in tragende Bauteile oder unverhältnismäßigen Rückbaukosten sieht die Rechtsprechung aber Grenzen.
• Sicherheitsleistung: Der Vermieter kann vom Mieter eine besondere Sicherheitsleistung für die Rückbaukosten verlangen (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB)^[1] – zum Beispiel eine Kaution, die über die normale Mietkaution hinausgeht.

Quelle: § 554 BGB, gesetze-im-internet.de; anwalt.de-Rechtstipp zu § 554/§ 546 BGB.

Hinweis zur Gesetzeslage: Der Anspruch war bis Ende 2020 in § 554a BGB geregelt und steht seit dem 01.12.2020 in § 554 BGB. In älteren Texten finden Sie deshalb beide Fundstellen.

So setzen Sie den Anspruch durch

1. Bedarf belegen: Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis oder ärztliches Attest bereithalten.
2. Schriftlich verlangen: Beschreiben Sie die geplante Maßnahme konkret (z. B. „Umbau der Badewanne in eine bodengleiche Dusche mit zwei Haltegriffen“), nennen Sie die ausführende Fachfirma und verweisen Sie auf § 554 BGB.
3. Frist setzen: Bitten Sie um Antwort innerhalb von zwei bis vier Wochen.
4. Angebot mitliefern: Ein Festpreisangebot einer Fachfirma zeigt, dass fachgerecht gearbeitet wird – das nimmt die Sorge vor „wilden“ Umbauten.
5. Bei Ablehnung: Mietverein oder Fachanwalt für Mietrecht einschalten. Die Gerichte haben den Anspruch in den letzten Jahren konkretisiert – er besteht aber nicht grenzenlos (siehe „Was die Rechtsprechung sagt“).

Muster-Anschreiben an den Vermieter:

> Sehr geehrte/r Frau/Herr …,

> ich bin aufgrund meiner Pflegebedürftigkeit (Pflegegrad 2, Bescheid liegt bei) auf ein barrierefreies Bad angewiesen. Ich bitte um Ihre Zustimmung nach § 554 BGB zu folgender baulicher Veränderung: Umbau der Badewanne in eine bodengleiche Dusche mit zwei Stützklappgriffen, ausgeführt durch einen Fachbetrieb (Festpreisangebot liegt bei). Der Umbau wird fachgerecht ausgeführt; die Kosten trage ich. Über eine Rückbauvereinbarung spreche ich gern mit Ihnen. Ich bitte um Rückmeldung bis zum … .

> Mit freundlichen Grüßen

Wer zahlt den Umbau?

Grundsatz: Der Mieter trägt die Kosten der Umbaumaßnahme. Das Mietrecht sieht keinen Anspruch auf Kostenübernahme durch den Vermieter vor. Der Mieter kann aber Fördermittel nutzen:

• Pflegekasse: Bei anerkanntem Pflegegrad bezuschusst sie wohnumfeldverbessernde Maßnahmen mit bis zu 4.180 € je Maßnahme (§ 40 Abs. 4 SGB XI)^[2] – auch in der Mietwohnung, denn der Zuschuss ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum. Voraussetzung: Antrag vor Baubeginn. Bei mehreren Pflegebedürftigen im Haushalt bis 16.720 €^[2].
• Krankenkasse: Hilfsmittel wie Duschstuhl oder Haltegriffe kommen nach § 33 SGB V im Regelfall mit ärztlicher Verordnung in Betracht^[3] – eine generelle Verordnungspflicht besteht nicht, die Krankenkasse verlangt häufig eine Genehmigung.
• KfW: Der Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt (2026er-Mittel ausgeschöpft; Stand: September 2026)^[4] – neue Anträge werden nicht mehr angenommen. Der Kredit 159 (bis 50.000 €^[5]) kann auch von Mietern mit Zustimmung des Vermieters genutzt werden.

Quellen: § 40 SGB XI, § 33 SGB V, kfw.de (Meldung vom 31.07.2026).

Ob und in welcher Höhe sich der Vermieter freiwillig beteiligt, ist Verhandlungssache – manche Vermieter beteiligen sich, weil eine moderne Dusche den Wohnwert erhöht. Alles Schriftliche festhalten.

Wann der Vermieter die Miete erhöhen darf: § 559 BGB

Führt der Vermieter selbst eine Modernisierung durch (z. B. Badumbau auf eigene Rechnung), kann er die Miete nach § 559 BGB erhöhen: 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich. Dabei gilt:

• Es muss eine Modernisierung sein (dauerhafte Verbesserung des Gebrauchswerts), keine Instandsetzung – ein Badumbau ist eine Modernisierung.
• Öffentliche Zuschüsse werden abgezogen, bevor die 8 % berechnet werden (§ 559a BGB) – nutzt der Vermieter selbst Fördermittel, senkt das die Umlage.
• Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 €/m² erhöhen (2 €/m², wenn die Miete unter 7 €/m² liegt) (§ 559 Abs. 3a BGB).
• Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens 3 Monate vorher schriftlich ankündigen (§ 555c BGB); Mieter können einen Härteeinwand geltend machen (§ 555d BGB).

Praxis-Tipp: Baut der Mieter auf eigene Kosten um, gibt es keine Mieterhöhung nach § 559 BGB – der Mieter zahlt ja selbst. Erhöht der Vermieter nach einem Mieter-Umbau die Miete ohne eigene Investition, ist das unzulässig; im Zweifel beim Mietverein prüfen lassen.

Quellen: § 559, § 559a, § 555c, § 555d BGB, gesetze-im-internet.de.

Rückbau bei Auszug: § 546 BGB

Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückgeben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht^[6]. Bauliche Veränderungen müssen daher grundsätzlich rückgebaut werden, wenn der Vermieter das verlangt. Für das barrierefreie Bad heißt das:

• Rückbauvereinbarung treffen: Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, ob der Umbau beim Auszug zurückgebaut werden muss oder im Bad verbleiben darf. Viele Vermieter stimmen dem Verbleib zu – die Dusche erhöht den Wohnwert und spart ihnen spätere Modernisierungskosten.
• Verzicht gegen Ausgleich: Häufig wird vereinbart, dass der Mieter beim Auszug einen kleinen Ausgleich für den verbleibenden Wert zahlt oder der Vermieter auf den Rückbau verzichtet.
• Sicherheitsleistung: Hat der Vermieter eine besondere Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangt (§ 554 Abs. 1 Satz 3 BGB)^[1], wird sie nach dem Rückbau beziehungsweise der Vereinbarung über den Verbleib zurückgezahlt.

Quelle: § 546 BGB, gesetze-im-internet.de; mietrecht-einfach.de.

Was die Rechtsprechung sagt

Gerichte haben den Anspruch aus § 554 BGB in den letzten Jahren konkretisiert – und dabei auch seine Grenzen aufgezeigt:

• Das Landgericht Wuppertal bestätigte am 29.08.2023 (Az. 8 S 5/23), dass ein Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zum Einbau einer bodengleichen Dusche hatte. Der Mieter verlor: Die geplante Maßnahme hätte erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz erfordert – unter anderem das großflächige Durchbohren der Geschossdecke mit räumlicher, optischer und akustischer Beeinträchtigung der darunterliegenden Wohnung – und der Mieter konnte nicht darlegen, dass eine weniger belastende Alternative besteht. Der Anspruch aus § 554 BGB besteht also nicht grenzenlos: Die Maßnahme muss erforderlich sein, also mit dem geringstmöglichen Eingriff in Gebäudesubstanz und Vermieterinteressen verbunden, und dem Vermieter zumutbar sein.
• Das Amtsgericht Neubrandenburg stellte am 19.12.2024 (Az. 109 C 353/23) klar, dass der Vermieter einen behinderungsbedingten Umbau nicht ohne sachlichen Grund ablehnen darf.

Quelle: LG Wuppertal, Beschluss vom 29.08.2023 – 8 S 5/23 (nrwe.justiz.nrw.de); anwalt.de-Rechtstipp zu § 554/§ 546 BGB (mit Urteilszitaten). Hinweis: Jeder Einzelfall wird individuell entschieden – im Streitfall eine mietrechtliche Beratung einholen (Mietverein oder Fachanwalt für Mietrecht).

Sonderfall Eigentumswohnung (WEG)

Wohnt der Mieter in einer Eigentumswohnung, braucht der Vermieter zusätzlich die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn der Umbau Gemeinschaftseigentum betrifft – etwa Leitungen, tragende Wände oder die Fassade. Nach der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft bauliche Veränderungen erleichtert beschließen; eine Ablehnung, die barrierefreies Wohnen verhindert, ist rechtlich angreifbar. In der Praxis: Den Beschluss frühzeitig anstoßen, bevor die Handwerker gebucht werden. Quelle: WEG-Reform 2020, haufe.de (Zusammenfassung).

Checkliste: Barrierefreies Bad in der Mietwohnung

• [ ] Bedarf dokumentiert (Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis, ärztliches Attest)
• [ ] Schriftliches Verlangen nach § 554 BGB an den Vermieter gestellt, Frist gesetzt
• [ ] Festpreisangebot einer Fachfirma beigelegt
• [ ] Rückbauvereinbarung schriftlich geklärt (Rückbau oder Verbleib im Bad)
• [ ] Besondere Sicherheitsleistung für den Rückbau geprüft und Höhe dokumentiert
• [ ] Pflegekassen-Zuschuss (§ 40 Abs. 4 SGB XI)^[2] vor Baubeginn beantragt
• [ ] Hilfsmittel ärztlich verordnet (§ 33 SGB V)^[3]
• [ ] KfW-Status geprüft (455-B gestoppt^[4]; Kredit 159 mit Vermieter-Zustimmung^[5])
• [ ] Bei Eigentumswohnung: WEG-Zustimmung eingeholt
• [ ] Alle Vereinbarungen und Belege aufbewahrt

Die häufigsten Fragen