Badumbau-Vertragsmuster: Werkvertrag mit Platzhaltern zum Ausfüllen

Ein Badumbau kostet je nach Ausführung mehrere tausend Euro – und rechtlich passiert der entscheidende Schritt an einem einzigen Nachmittag: der Unterschrift unter den Vertrag. Wer dort ein Blatt unterschreibt, auf dem nur „Badumbau komplett, 6.400 Euro" steht, hat später keinen Maßstab für Leistung, Termine und Mängel. Dieses Muster gibt Ihnen einen vollständigen Werkvertrag für den Badumbau an die Hand, den Sie mit der Fachfirma ausfüllen können – Klausel für Klausel, mit den Platzhaltern an allen Stellen, an denen Ihre Projektangaben hingehören. Zu jeder Klausel finden Sie eine kurze Erklärung, warum sie wichtig ist und worauf Sie beim Ausfüllen achten sollten. Die rechtlichen Grundlagen des Werkvertrags – vom Zustandekommen bis zu den Fallstricken – erklärt der Ratgeber Werkvertrag beim Badumbau; wie Sie das Angebot prüfen, bevor dieser Vertrag geschlossen wird, steht im Ratgeber Badumbau-Angebot prüfen. Den Gesamtablauf von der Anfrage bis zur Übergabe finden Sie unter Badumbau Ablauf.

→ Festpreis statt Schätzung: Hier das unverbindliche Angebot für Ihren Umbau anfragen.

Was ein Vertragsmuster leisten kann – und was nicht

Ein Mustervertrag ist ein Werkzeug, keine Versicherung. Richtig eingesetzt, schafft er Klarheit an genau den Stellen, an denen später gestritten wird: Was genau geschuldet ist, welcher Preis gilt, wann gezahlt wird, wann fertig sein muss und was bei Mängeln gilt. Falsch eingesetzt – nämlich unverändert und ohne Anpassung an Ihr Projekt – erzeugt er nur zusätzliches Papier.

Drei Dinge sollten Sie vorweg wissen:

• Der Vertrag ist ein Werkvertrag. Nach § 631 BGB schuldet die Firma nicht „Arbeiten", sondern einen Erfolg: das fertig umgebaute, funktionierende Bad. Diese gesetzliche Grundlage müssen Sie nicht in den Vertrag schreiben – sie gilt automatisch. Der Vertrag regelt die Details, die das Gesetz offenlässt: Leistungsbeschreibung, Preis, Zahlungsplan, Termine.
• Das Leistungsverzeichnis gehört zum Vertrag. Der wichtigste Teil dieses Musters ist nicht der Text, sondern die Anlage: das geprüfte Leistungsverzeichnis der Firma. Es wird ausdrücklich zum Vertragsbestandteil erklärt. Ohne diese Anlage ist jeder Vertragstext ein Torso.
• Ein Muster ersetzt keine Rechtsberatung. Wenn besondere Umstände vorliegen – Streit mit der Firma, hohe Vorauszahlungen, komplizierte Eigentumsverhältnisse –, lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einer Rechtsberatung prüfen. Das Muster deckt den Standardfall ab: einen Badumbau durch eine Fachfirma zum Festpreis.

Das Muster: Werkvertrag für einen Badumbau

Sie können die folgende Vorlage direkt übernehmen. Alle Stellen mit eckigen Klammern werden ausgefüllt; die kursiven Hinweise hinter den Klauseln sind Erläuterungen und werden nicht mit abgeschrieben.

Vertragskopf

Werkvertrag für Badumbauarbeiten

Zwischen

Auftraggeber: [Vor- und Nachname], [Anschrift], [Telefon], [E-Mail]

und

Auftragnehmer: [Firma], [Rechtsform], [Anschrift], [Telefon], [E-Mail], [Handelsregister/Meisterbetrieb-Nachweis]

wird folgender Vertrag geschlossen.

Warum der Kopf wichtig ist: Der Vertrag muss die richtige Vertragspartei nennen. Prüfen Sie, dass die Firma im Vertrag identisch ist mit der Firma auf Angebot und Rechnung – weicht der Name ab („Wir arbeiten als XY-Service GmbH"), kann später unklar sein, wer Ihr Vertragspartner ist und wer für Mängel haftet.

§ 1 Vertragsgegenstand und Leistungsumfang

(1) Der Auftragnehmer führt im Objekt [Anschrift des Objekts], [Etage/Bezeichnung des Bads], die in der Anlage 1 (Leistungsverzeichnis vom [Datum]) beschriebenen Leistungen aus. Das Leistungsverzeichnis ist Bestandteil dieses Vertrags. Maßgeblich ist die dort beschriebene Leistung in Text und Menge; Zeichnungen und Produktblätter, auf die das Leistungsverzeichnis verweist, gelten in ihrer jeweiligen Fassung vom [Datum].

(2) Leistungen, die im Leistungsverzeichnis nicht aufgeführt sind, sind nicht Vertragsgegenstand. Zusatzleistungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform und einer vorherigen Vergütungsvereinbarung (§ 6 dieses Vertrags).

(3) Der Auftragnehmer bestätigt, das Objekt am [Datum des Vor-Ort-Termins] besichtigt zu haben. Spätere Einwendungen, die bei ordnungsgemäßer Besichtigung hätten erkannt werden können, kann er nicht auf die Baustelle abwälzen.

Zu (1): Hier entscheidet sich alles. Ohne Datum und Anlage ist die Klausel wertlos – erst die konkrete Bezugnahme macht das Leistungsverzeichnis zum Vertragsinhalt. Zu (3): Diese Klausel schützt vor der häufigsten Nachtrags-Begründung, der Unternehmer habe die Örtlichkeit „so nicht vorhersehen können".

§ 2 Vergütung und Preisbindung

(1) Die Vergütung beträgt [Betrag in Ziffern und Worten] Euro (brutto, inklusive Mehrwertsteuer). Sie ist ein Festpreis und umfasst alle Leistungen gemäß § 1 einschließlich Demontage, Entsorgung, Anfahrt, Baustelleneinrichtung, Endreinigung und [ggf. weitere enthaltene Positionen]. [Alternativ bei Kostenvoranschlag: Die Vergütung ist als Kostenvoranschlag vereinbart; der Auftragnehmer weist ausdrücklich darauf hin, dass eine Überschreitung möglich ist und vor Ausführung gesondert vereinbart werden muss.]

(2) Preisänderungen nach Vertragsschluss sind ausgeschlossen, es sei denn, sie beruhen auf einer Vereinbarung nach § 6.

(3) Die Umsatzsteuer wird in der Rechnung gesondert ausgewiesen. Arbeitsleistungen und Material werden in der Rechnung getrennt ausgewiesen; der Auftragnehmer stellt auf Wunsch des Auftraggebers eine Rechnung mit ausgewiesenem Arbeitslohn aus.

Zu (1): Der Festpreis ist Ihr wichtigstes Schutzgut. Achten Sie auf die Formulierung „Festpreis inklusive“ statt „zuzüglich“ – offene Positionen wie Entsorgung oder Anfahrt gehören entweder hinein oder werden ausdrücklich ausgegrenzt. Zu (3): Die getrennte Ausweisung von Material und Arbeitslohn ist Voraussetzung für die Steuerermäßigung nach § 35a EStG^[1], die Sie mit der Steuererklärung geltend machen können.

§ 3 Zahlungsplan

(1) Zahlungen werden ausschließlich nach Baufortschritt und gegen Rechnung mit kurzer Leistungsbeschreibung geleistet (§ 632a BGB).

(2) Es gilt folgender Zahlungsplan:

(3) Ein Sicherheitseinbehalt von [z. B. 5 %] der Schlusszahlung wird einbehalten und [nach Ablauf der Gewährleistungsfrist / nach Behebung aller festgestellten Mängel] ausgezahlt.

(4) Vorauszahlungen vor Beginn der Arbeiten sind nicht vereinbart. [Falls doch eine Anzahlung für Sondermaterial gewünscht ist, hier Betrag, Zweck und Rückzahlungsbedingung konkret benennen – nicht pauschal.]

Zu (2): Die Anteile sind Vorschläge. Wichtig sind die Prinzipien: keine Rate ohne nachgewiesene Leistung, Schlusszahlung erst nach Abnahme. Zu (4): Eine Anzahlung ist rechtlich nicht verboten, aber sie ist die Ausnahme. Wer sie akzeptiert, sollte sie klein halten und zweckgebunden vereinbaren – wie Sie bereits geleistete Anzahlungen schützen und zurückfordern, erklären die Ratgeber Anzahlung schützen und Anzahlung zurückfordern.

§ 4 Termine, Bauzeit und Abnahme

(1) Die Arbeiten beginnen am [Datum] und werden bis zum [Datum] fertiggestellt. [Alternativ: Die Bauzeit beträgt [Anzahl] Arbeitstage ab [Datum]; der Auftragnehmer nennt dem Auftraggeber den voraussichtlichen Fertigstellungstermin bis [Datum].]

(2) Verzögert der Auftragnehmer die Fertigstellung, gerät er nach Ablauf einer vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist in Verzug. [Optional: Für den Verzugsfall vereinbaren die Parteien eine Vertragsstrafe von [Betrag] Euro je angefangenen Werktag, begrenzt auf [z. B. 5 %] der Vergütung.]

(3) Die Abnahme erfolgt als gemeinsame Begehung mit Protokoll. Der Auftraggeber ist berechtigt, die Abnahme zu verweigern, solange wesentliche Mängel nicht behoben sind. Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche (§ 640, § 634a BGB).

(4) Bei Behinderungen der Arbeiten durch Umstände, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat (höhere Gewalt, behördliche Anordnungen), verschiebt sich die Fertigstellung um die Dauer der Behinderung; der Auftragnehmer zeigt die Behinderung unverzüglich schriftlich an.

Zu (2): Ohne vereinbarten Termin gerät die Firma nicht in Verzug. Die Vertragsstrafe ist optional – wenn sie vereinbart wird, gehört sie in beide Richtungen gedacht: eine Firma, die für Ihre Verzögerungen eine Entschädigung verlangt, muss das ebenfalls konkret benennen. Zu (3): Die Abnahme ist der wichtigste Termin des ganzen Projekts. Eine Begehung mit Protokoll verhindert, dass „war doch alles okay" später unterschiedlich erinnert wird.

§ 5 Gewährleistung und Haftung

(1) Es gelten die gesetzlichen Mängelrechte (§ 634 BGB). Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beträgt fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Verkürzende Vereinbarungen sind nicht getroffen und wären gegenüber dem Auftraggeber als Verbraucher unwirksam.

(2) Der Auftragnehmer bestätigt, über eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens [Betrag] Euro zu verfügen und legt auf Anforderung einen Nachweis vor.

(3) Schäden an der Bausubstanz oder an Einrichtungsgegenständen des Auftraggebers, die durch die Arbeiten entstehen, werden vom Auftragnehmer auf eigene Kosten beseitigt. Der Zustand von Flur und Bad wird vor Beginn von beiden Parteien gemeinsam fotografisch dokumentiert.

Zu (1): Klauseln wie „Gewährleistung 12 Monate" oder „keine Gewährleistung bei Altbausubstanz" sind gegenüber Verbrauchern unwirksam – wenn sie Ihnen angeboten werden, ist das ein Warnsignal. Die Details zu Abnahme, Mängeln und Fristen finden Sie im Ratgeber Abnahme und Gewährleistung beim Badumbau.

§ 6 Änderungen und Nachträge

(1) Änderungen des Leistungsumfangs bedürfen der Schriftform. Vor der Ausführung einer Zusatzleistung vereinbaren die Parteien schriftlich: die geänderte Leistung, die zusätzliche Vergütung und eine etwaige Verschiebung des Fertigstellungstermins.

(2) Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

Diese Klausel schützt beide Seiten. Der Auftraggeber verliert durch sie nichts – alle Zusagen, die die Firma mündlich macht („die Entsorgung machen wir mit"), lassen Sie vor der Unterschrift in den Vertrag oder das Leistungsverzeichnis schreiben.

§ 7 Baustelle und Nebenpflichten

(1) Der Auftraggeber stellt den Zugang zum Bad frei und ermöglicht die Nutzung von Wasser und Strom auf der Baustelle. Der Auftragnehmer sichert die Baustelle gegen Verschmutzung (Schutzfolien, Abdeckplanen) und führt nach Abschluss eine Endreinigung durch.

(2) Der Auftragnehmer entsorgt Rückbaumaterial und Verpackungen fachgerecht; die Entsorgung ist in der Vergütung nach § 2 enthalten.

(3) Der Auftragnehmer weist den Auftraggeber rechtzeitig auf nicht vertragsgemäße Zustände hin, die er bei der Ausführung feststellt (z. B. unzureichende Leitungen, Feuchteschäden), und holt vor weitergehenden Arbeiten dessen schriftliche Zustimmung ein.

§ 8 Förderung

[Optional, wenn ein Zuschuss der Pflegekasse beantragt wird:]

(1) Dieser Vertrag steht unter der aufschiebenden Bedingung der schriftlichen Zusage der Pflegekasse vom [Datum der Antragstellung] über die Förderung der Maßnahme nach § 40 SGB XI. Wird die Zusage nicht oder nicht in förderfähiger Höhe erteilt, kann der Auftraggeber den Vertrag innerhalb von [z. B. zwei Wochen] nach Zugang des Bescheids schriftlich zurücktreten; bereits erbrachte Leistungen werden vergütet.

(2) Der Auftragnehmer erstellt die Rechnungen so, dass sie den Anforderungen der Pflegekasse an die Auszahlung genügen (getrennte Ausweisung von Material und Arbeitsleistung, Bezugnahme auf die beantragte Maßnahme).

Diese Klausel ist der häufigste Grund, warum Zuschüsse verloren gehen: Wer den Vertrag unterschreibt und den Umbau beginnen lässt, bevor die Pflegekasse zugesagt hat, verwirkt den Anspruch auf bis zu 4.180 Euro^[2] je Maßnahme. Die Bedingungsklausel hält den Vertrag in der Schwebe, bis die Zusage vorliegt – mehr zum Zusammenspiel von Förderung und Vertrag im Ratgeber Badumbau Ablauf und unter Förderung & Zuschüsse.

Schlussbestimmungen

(1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform; dies gilt auch für die Aufhebung der Schriftformklausel.

(2) Erfüllungsort und Gerichtsstand: [nur bei Bedarf ausfüllen; gegenüber Verbrauchern sind Gerichtsstandsklauseln zu Ihrem Nachteil unzulässig]

(3) Sollten einzelne Bestimmungen unwirksam sein, bleibt der Vertrag im Übrigen wirksam.

[Ort, Datum] – [Unterschrift Auftraggeber] – [Unterschrift Auftragnehmer]

Anlage 1: Leistungsverzeichnis vom [Datum] (bitte jede Seite mit Datum und Unterschriften versehen)

Die häufigsten Ausfüllfehler – und wie Sie sie vermeiden

Das Muster schützt nur, wenn es korrekt ausgefüllt wird. Diese Fehler kehren in der Praxis am häufigsten wieder:

Vertrag vom Unternehmer gestellt? Dann gilt AGB-Recht

Dieses Muster geht davon aus, dass Sie den Vertragstext vorschlagen. In der Praxis stellt oft die Firma ihren eigenen Vertrag – häufig mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Dann greifen die Schutzregeln der §§ 305 ff. BGB: Klauseln, die der Unternehmer für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert, werden nur Vertragsbestandteil, wenn er ausdrücklich auf sie hinweist (§ 305 Abs. 2 BGB); ungewöhnliche Klauseln, mit denen Sie nicht rechnen mussten, überraschen und gelten nicht (§ 305c BGB); und benachteiligende Klauseln sind unwirksam, wenn sie Sie entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Für Verbraucherverträge gilt das auch dann, wenn die Klausel nur einmal verwendet wird (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Praktisch heißt das: Klauseln wie „Gewährleistung 12 Monate", „50 % Anzahlung bei Vertragsschluss" oder „Preisänderungen vorbehalten" halten der gerichtlichen Prüfung in der Regel nicht stand – aber wer darauf hofft, muss erst klagen. Einfacher ist es, die strittigen Klauseln vor der Unterschrift anzusprechen und durch die entsprechenden Regelungen dieses Musters zu ersetzen. Wenn die Firma das verweigert, sagt das mehr über den Vertrag als jedes Rechtsgutachten.

Checkliste vor der Unterschrift

• [ ] Vertragsparteien vollständig und identisch mit Angebot und Rechnung
• [ ] Leistungsverzeichnis datiert als Anlage 1 beigefügt und in § 1 in Bezug genommen
• [ ] Festpreis inklusive aller Leistungen – oder jede Ausgrenzung benannt
• [ ] Zahlungsplan nach Baufortschritt, keine unbegründete Vorauszahlung
• [ ] Sicherheitseinbehalt vereinbart, Auszahlungszeitpunkt geregelt
• [ ] Fertigstellungstermin konkret eingetragen
• [ ] Abnahme als gemeinsame Begehung mit Protokoll geregelt
• [ ] Fünf Jahre Gewährleistung (§ 634a BGB) nicht verkürzt
• [ ] Förderklausel (§ 8) eingefügt, wenn ein Zuschuss beantragt wird
• [ ] Versicherungsnachweis der Firma angefordert
• [ ] Alle mündlichen Zusagen schriftlich eingearbeitet
• [ ] Jede eckige Klammer ausgefüllt, keine Lücken gelassen
• [ ] Eine unterschriebene Ausfertigung für Ihre Unterlagen erhalten

Die meistgestellten Fragen zum Vertragsmuster