Leistungsverzeichnis für den Badumbau erstellen: Positionen, Mengen, Vergleichbarkeit

Wer ein Bad umbaut und drei Angebote einholt, steht vor einem bekannten Problem: Die Angebote klingen ähnlich, kosten aber unterschiedlich – und niemand kann sagen, warum. Häufig liegt es nicht an den Firmen, sondern an der Angebotsbasis: Jede Firma hat beschrieben, was sie ohnehin anbietet, und keine zwei Beschreibungen gleichen sich. Ein Leistungsverzeichnis (LV) löst genau dieses Problem: Es beschreibt positionenweise, was gebaut werden soll – Menge, Material, Ausführung – und gibt allen Bietern dieselbe Grundlage. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie ein solches Leistungsverzeichnis für den Badumbau selbst erstellen: nach welcher Systematik es aufgebaut ist, was in jede Position gehört, wie Sie Mengen ermitteln und wie Sie sicherstellen, dass die Angebote am Ende wirklich vergleichbar sind. Wer kein eigenes LV erstellen, sondern das Angebot einer Firma prüfen will, findet dafür den Ratgeber Badumbau-Angebot prüfen; wie das LV später zum Vertragsinhalt wird, regelt der Ratgeber Werkvertrag beim Badumbau. Den Gesamtablauf finden Sie unter Badumbau Ablauf.

→ Festpreis statt Schätzung: Hier das unverbindliche Angebot für Ihren Umbau anfragen.

Was ein Leistungsverzeichnis leistet – und was es nicht ist

Ein Leistungsverzeichnis ist die geordnete Beschreibung aller Leistungen, die für ein Projekt erbracht werden sollen. Jede Leistung steht als eigene „Position" mit einer fortlaufenden Nummer, einem präzisen Text und – wo möglich – einer Menge mit Einheit. Das klingt bürokratisch, hat aber handfeste Vorteile:

• Vergleichbarkeit: Drei Firmen kalkulieren auf derselben Grundlage. Sie vergleichen Preise je Position statt Gesamtpreise ohne Bezug.
• Vertragssicherheit: Das LV wird Vertragsanlage. Es definiert, was geschuldet ist – und was nicht. Fehlt eine Position, ist die Leistung nicht beauftragt.
• Mängelmaßstab: „Fertig" ist, was im LV beschrieben ist. Ohne Positionstexte lässt sich weder Nacharbeit verlangen noch Streit vermeiden.
• Fördergrundlage: Für den Zuschuss der Pflegekasse und den KfW-Antrag brauchen Sie eine nachvollziehbare Leistungsbeschreibung; ein klares LV macht den Antrag einfacher.

Ein LV ersetzt keine Fachplanung. Wenn ein Bad komplett neu geschnitten wird, wenn Wände fallen oder die Statik betroffen ist, gehört die Planung in die Hand eines Fachplaners. Für den Standardfall – Wanne raus, Dusche rein, vorhandene Anschlüsse bleiben – können Sie das LV selbst strukturieren, solange Sie die fachlichen Details (Abdichtungssystem, Aufbauhöhen, Leitungswege) mit der Fachfirma abstimmen. Auch beim selbst erstellten LV gilt: Die Firma prüft die Machbarkeit und weist auf Fehler hin – das LV beschreibt das Ziel, die Ausführungsplanung bleibt Sache des Fachbetriebs.

Der Aufbau: vom Gewerk zur Position

Ein LV wird hierarchisch aufgebaut: Oberster Gliederungspunkt ist das Gewerk, darunter folgen die Positionen. Beim Badumbau sind typischerweise diese Gewerke betroffen:

Innerhalb eines Gewerks folgen die Positionen in der Reihenfolge der Ausführung: erst der Rückbau, dann der Untergrund, dann die Abdichtung, dann die Oberfläche, dann die Montage. Diese Ordnung hat einen praktischen Nutzen: Die Firma kalkuliert in derselben Reihenfolge, in der sie arbeitet, und vergisst nichts – und Sie sehen auf einen Blick, wenn ein Arbeitsschritt fehlt.

Wer mag, kann sich an den Gewerken der VOB/C orientieren, etwa an der DIN 18352 für Fliesen- und Plattenarbeiten oder der DIN 18534 für Abdichtungen. Für den privaten Badumbau reicht eine einfache, verständliche Gliederung nach den Gewerken oben – wichtig ist die Vollständigkeit, nicht der Norm-Anspruch.

Was in jede Position gehört

Eine Position ist erst dann kalkulierbar, wenn sie vier Fragen beantwortet: Was wird gemacht, womit (Material, Fabrikat), wie (Ausführung, Qualität) und wo (Bezug zur Örtlichkeit)? Ein guter Positionstext nennt deshalb:

• die Leistung als Tätigkeit („demontieren", „liefern und montieren", „verlegen"),
• das Material mit Fabrikat und Typ, wo das Ergebnis von der Materialwahl abhängt („Duschelement Marke X, 100 × 90 cm, weiß"; „Wandfliese Serie Y, Format 30 × 60 cm"),
• die Ausführung mit den relevanten Details („Abdichtung als Verbundabdichtung mit Flüssigfolie, Wandanschlüsse mit Dichtband"),
• die Menge mit Einheit und den Bezug („Demontage der vorhandenen Badewanne, 1 Stück"),
• Abgrenzungen, wo sie nötig sind („Elektroarbeiten sind nicht enthalten, werden gesondert vergeben").

Ein Beispiel für den Unterschied zwischen einem wertlosen und einem brauchbaren Positionstext:

Faustregel: Wenn Sie einen Positionstext einem Laien vorlesen können und dieser beschreiben kann, was am Ende dasteht, ist der Text gut genug. Wenn Sie sich selbst unsicher sind, ob darunter „Wandpaneele" oder „geflieste Fläche" verstanden wird, ist er zu vage.

Mengen ermitteln: messen statt schätzen

Die Mengenermittlung ist der Teil, an dem selbst erstellte LVs am häufigsten kippen. Drei Regeln helfen:

1. Ausmessen vor Ort. Nehmen Sie Maßband und Zollstock mit ins Bad und messen Sie: Wandflächen im Duschbereich (Breite × Höhe), Bodenfläche, Flächen für Sockel, Längen für Dichtbänder und Silikonfugen. Tragen Sie die Maße in eine Skizze ein – das erspart später Rückfragen.

2. „Ca." nur dort, wo es nicht anders geht. Bei Flächen, die erst nach dem Rückbau sichtbar werden (Untergrund, Estrich), ist eine genaue Menge naturgemäß unmöglich. Dann schreiben Sie „ca." und eine nachvollziehbare Bezugsgröße („ca. 8 m², ermittelt aus Wandmaßen des Duschbereichs"). Bei Stückpositionen (Demontage der Wanne, Duschelement, Armaturen) gibt es kein „ca." – dort zählt die exakte Zahl.

3. Verschnitt und Zuschläge gehören in den Einheitspreis, nicht in die Menge. Eine Firma kalkuliert Fliesen mit Verschnittzuschlag in ihrem Preis. Wenn Sie die Menge heimlich aufrunden, um „sicherzugehen", vergleichen Sie später Äpfel mit Birnen – und bezahlen im Zweifel Fliesen, die nie geliefert wurden. Bessere Methode: exakte Fläche angeben und die Firmen ihren Verschnitt kalkulieren lassen.

Bei Positionen, deren Menge von der Bausituation abhängt (etwa Leitungsarbeiten, die erst nach dem Öffnen der Wände sichtbar werden), hilft ein Trick aus dem professionellen Ausschreibungswesen: Sie schreiben die Position als Bedarfsposition mit einer realistischen Richtmenge aus („Erneuern von Wasserleitungsabschnitten, ca. 3 m") und vereinbaren, dass nur tatsächlich ausgeführte Mengen abgerechnet werden. Dann kalkuliert die Firma einen Einheitspreis pro Meter, und beide Seiten wissen vorher, was ein Meter kostet.

Einheitspreis, Pauschal oder Regie: Was Sie ausschreiben

Jede Position wird entweder als Einheitspreis (EP), als Pauschale oder – ungerne – als Regieleistung vergeben:

Für den privaten Badumbau ist die Kombination das übliche und vernünftige Modell: Das LV wird als Ganzes pauschal vergeben („Festpreis für alle Positionen des Leistungsverzeichnisses"), einzelne ungewisse Arbeiten werden als EP-Positionen mit Richtmenge aufgenommen. Der Festpreis gibt Ihnen Planungssicherheit, die EP-Positionen schaffen eine faire Regelung für das, was niemand vorher wissen kann. Reine Regiepositionen („Stundenlohnarbeiten") sollten Sie auf das absolute Minimum begrenzen und jede Inanspruchnahme schriftlich freigeben.

Vergleichbarkeit herstellen: So werden drei Angebote vergleichbar

Der eigentliche Zweck des LV ist der Preisvergleich. Damit er funktioniert, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

1. Dieselben Positionsnummern. Geben Sie den Firmen das LV mit der Vorgabe, ihre Preise positionsweise in eine Preisspalte neben Ihre Positionsnummern einzutragen. Wer ein eigenes, anders strukturiertes Angebot schickt, hat nicht auf Ihrer Grundlage kalkuliert – dann vergleichen Sie wieder Äpfel mit Birnen. Das bedeutet nicht, dass solche Angebote schlecht sind; es bedeutet nur, dass Sie sie nicht gegen die anderen rechnen können.

2. Nebenangebote kennzeichnen. Eine Firma darf eigene Vorschläge machen („wir würden statt der gefliesten Dusche ein Duschelement mit Paneelen empfehlen"). Lassen Sie solche Nebenangebote ausdrücklich als solche kennzeichnen und zusätzlich zum Hauptangebot auf LV-Basis abgeben. So sehen Sie den Preisunterschied zwischen Ihrer Planung und dem Vorschlag.

3. Rückfragen sammeln und beantworten. Erhalten mehrere Firmen ein LV, tauchen erfahrungsgemäß dieselben Rückfragen auf („Ist die Entsorgung enthalten?", „Welche Höhe hat der Bodenaufbau?"). Beantworten Sie Rückfragen allen Bietern gegenüber gleich – am einfachsten schriftlich als Ergänzung zum LV. Sonst kalkuliert Firma A die Entsorgung ein, Firma B nicht, und der Preisvergleich führt in die Irre.

Zum Vergleich selbst gehört dann auch ein Blick auf die Positionen, die auffällig vom Durchschnitt abweichen – nach unten wie nach oben. Ein deutlich günstigerer Einheitspreis bei der Abdichtung kann ein Zeichen für ein anderes (dünneres) System sein; ein teurerer kann auf einen größeren Aufwand hindeuten, den Sie kennen sollten. Der Ratgeber Badumbau-Angebote vergleichen zeigt, wie Sie solche Abweichungen einordnen.

Beispiel: Positionsliste für „Wanne raus, Dusche rein"

Damit die Systematik konkret wird, hier ein stark vereinfachtes Beispiel-LV für eine Systemlösung mit Duschelement und Wandpaneelen (Beispielwerte – Mengen je nach Bad anpassen):

Sie erkennen die Systematik: Ordnungsnummer nach Gewerk (01 = Rückbau, 02 = Untergrund, 03 = Abdichtung …), klare Tätigkeit, Materialangabe, Menge mit Einheit. Die Bedarfsposition 06.02 macht die ungewisse Leitungsfrage kalkulierbar. Dieses Gerüst können Sie für Ihre Ausschreibung übernehmen und um die konkreten Fabrikate, Maße und Flächen Ihres Bads ergänzen.

Selbst erstellen oder prüfen lassen: Die ehrliche Einordnung

Ein LV zu erstellen lohnt sich in zwei Situationen: wenn Sie mehrere Firmen wirklich auf derselben Basis vergleichen wollen, und wenn Sie ein Angebot positionenweise nachvollziehen möchten. In zwei anderen Situationen ist der Aufwand nicht gerechtfertigt: Wenn Sie ohnehin mit einer Firma arbeiten, die ein gutes, positionsweises Angebot liefert, und wenn Ihr Projekt so speziell ist, dass Sie die fachlichen Entscheidungen nicht selbst treffen können (Komplettumbau, Statik, Denkmalschutz). Dann ist die professionelle Variante des LV – die Ausschreibung durch einen Fachplaner oder Architekten – die richtige Wahl; die Kosten dafür sind Teil der Planungsleistung.

Ein Hinweis noch zur Rolle der Firmen: Ein LV ist keine Einbahnstraße. Seriöse Fachbetriebe lesen ein selbst erstelltes LV kritisch und weisen auf fachliche Fehler hin – etwa wenn die Abdichtung fehlt oder die Aufbauhöhe nicht zum vorhandenen Boden passt. Diese Hinweise sind kein Ärgernis, sondern der Beweis, dass die Firma mitdenkt. Nehmen Sie sie ernst und passen Sie das LV an, bevor Sie unterschreiben – niemals danach mündlich.

Die häufigsten Fehler beim eigenen Leistungsverzeichnis

Die meistgestellten Fragen zum Leistungsverzeichnis