Sachverständigen-Gutachten beim Badumbau: Wann es hilft, wer es erstellt, was es kostet

Von Rainer Brettner, Beratung & Redaktion·Stand: September 2026·ca. 14 Min. Lesezeit

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Wenn nach dem Badumbau Wasser durch die Wand zieht oder die Dusche nicht richtig abläuft, bekommt man von der Baufirma oft schnelle Antworten: „Das ist Kondenswasser", „ganz normale Nutzungsspuren" oder „da muss sich das erst setzen". Ob das stimmt, kann weder der Bauherr noch die Firma objektiv beurteilen – genau dafür gibt es den Sachverständigen. Sein Gutachten entscheidet in Streitfällen oft darüber, wer recht bekommt, lange bevor ein Gericht eingeschaltet wird. Dieser Ratgeber erklärt, in welchen Situationen sich ein Gutachten lohnt und in welchen nicht, wer es erstellen darf, was es kostet und wie der Ablauf vom ersten Anruf bis zum schriftlichen Bericht funktioniert. Wer noch vor der Abnahme steht, findet die Grundlagen zu Abnahme und Gewährleistung unter Der Badumbau-Ablauf.

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Wann sich ein Gutachten lohnt – und wann nicht

Ein Gutachten ist ein Werkzeug zur Klärung von Tatsachen: Liegt ein Mangel vor? Was ist die Ursache? Wer hat ihn verursacht? Wie teuer wird die Behebung? Bevor Sie einen Sachverständigen beauftragen, sollten Sie sich zwei Fragen stellen: Ist der Sachverhalt wirklich unklar – und steht der Streitwert in einem vernünftigen Verhältnis zu den Gutachterkosten?

Situation Was das Gutachten klärt Empfehlung
Firma bestreitet den Mangel („kein Mangel, normale Abnutzung“)ob ein Mangel im Sinne des Vertrags vorliegtGutachten lohnt fast immer – ohne Beweis keine Verhandlung
Ursache unklar (Feuchtefleck, Geruch, Riss ohne erkennbaren Auslöser)Ursache und VerursacherGutachten, bevor Geld in eine womöglich falsche Reparatur fließt
Nachbesserung erfolgt, Mangel tritt erneut aufob die Nachbesserung fachgerecht warGutachten, wenn die Firma erneut abblockt
Kleiner, klar sichtbarer Mangel (Kratzer, einzelne Fugenstelle)Sachverhalt meist eindeutigkein Gutachten – zuerst Frist setzen; Gutachterkosten übersteigen oft den Mangelwert
Verdeckter Mangel vermutet (Abdichtung, Wandanschlüsse, Gefälle)Zustand hinter Fliesen und unter der DuscheGutachten lohnt, wenn Feuchteschäden oder Folgeschäden drohen
Qualitätskontrolle vor der AbnahmeGesamtzustand der Bauleistungnur bei sehr großen Aufträgen wirtschaftlich; bei üblichen Bädern meist unverhältnismäßig

Der letzte Punkt ist eine ehrliche Warnung: Ein Gutachten für einen einzelnen optischen Mangel ist wie eine Lupe für einen Reiskorn. Liegt die Mängelbeseitigung bei 200 € und das Gutachten bei 1.000 €, ist das Verhältnis gekippt – dann setzen Sie besser eine Frist zur Nachbesserung und eskalieren erst bei Weigerung. Umgekehrt gilt: Je teurer die mögliche Folge (Wasserschaden, Schimmel, aufgerissener Boden), desto früher lohnt sich die Klärung durch einen Unabhängigen. Ein Gutachten ist im Übrigen ein Beweismittel, keine Rechtsberatung: Ob die Firma haftet oder wer die Kosten trägt, beantwortet der Sachverständige nicht – das ist Sache des Anwalts oder Gerichts.

Diese Mängel führen beim Badumbau am häufigsten zum Gutachten

Nicht jeder Streitfall ist gleich gut für eine Begutachtung geeignet. In der Praxis drehen sich die meisten Aufträge um sechs Fallgruppen:

  • Feuchteschäden und undichte Abdichtung: Der häufigste und teuerste Fall. Wasser zieht hinter Fliesen oder unter der Duschfläche in den Bodenaufbau, Folgeschäden wie Schimmel entstehen oft erst nach Monaten. Der Sachverständige misst die Feuchtigkeit im Untergrund, prüft die Verbundabdichtung und die Anschlüsse an Wänden, Boden und Ablauf.
  • Fehlendes oder falsches Gefälle: Wasser bleibt auf der Duschfläche stehen statt abzulaufen. Mit einer Wasserprobe und Messungen lässt sich das eindeutig feststellen.
  • Undichte Verbindungen und Anschlüsse: Tropfstellen unter dem Waschtisch oder an Übergängen. Hier geht es oft um die Frage, ob ein Montagefehler oder ein Materialfehler vorliegt – die Antwort entscheidet darüber, wer zahlt.
  • Risse und hohlliegende Fliesen: Die Klopfprobe zeigt Hohllagen, Risse lassen auf Spannungen oder Untergrundfehler schließen.
  • Wiederkehrende Mängel nach Nachbesserung: Der Beweis, dass die erste Reparatur nicht fachgerecht war, sichert Ansprüche aus der Gewährleistung.
  • Wasseraustritt in andere Räume: In der Eigentumswohnung oder im Mehrfamilienhaus wird aus einem Baumangel schnell eine Nachbar- und Versicherungssache – dann geht es um Schadenshöhe und Verursachung.

Der Sachverständige trennt in seinem Bericht sauber zwischen dem Befund (was er gemessen, gesehen und dokumentiert hat) und der Bewertung (ob das ein Mangel ist, woran er liegt und was die Beseitigung kostet). Diese Trennung macht das Gutachten später vor Gericht und in Verhandlungen so wertvoll: Befund und Bewertung lassen sich getrennt angreifen, und ein sorgfältig erhobener Befund hält fast jeder Nachprüfung stand.

Wer ein Gutachten erstellen darf: Titel, Qualifikation und Grenzen

Die wichtigste Klarstellung vorab: „Sachverständiger" ist in Deutschland keine geschützte Bezeichnung. Grundsätzlich darf sich jeder so nennen, der sich für kompetent hält – das betont auch der Westdeutsche Handwerkskammertag in seinen Informationen zum Sachverständigenwesen. Entscheidend sind deshalb die Zusätze hinter dem Namen:

  • Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: Sie werden von einer Kammer bestellt – im Handwerk von der Handwerkskammer (§ 91 Abs. 1 Nr. 8 HwO)[1], sonst meist von der IHK (§ 36 GewO)[2]. Vor der Bestellung müssen sie besondere Sachkunde und persönliche Eignung nachweisen, werden vereidigt, unterliegen der Aufsicht der Kammer und haben eine Fortbildungspflicht. Sie führen einen Rundstempel und einen Ausweis mit genauem Sachgebiet. Gerichte sollen nach § 404 Abs. 2 ZPO[3] bevorzugt öffentlich bestellte Sachverständige beauftragen.
  • Zertifizierte Sachverständige: Sie haben eine Prüfung bei einer unabhängigen Zertifizierungsstelle bestanden, die regelmäßig überprüft wird (Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024).
  • Gutachter ohne jeden Zusatz: Kann ein fachlich exzellentes Ingenieurbüro sein – muss es aber nicht. Hier entscheiden Referenzen und Eindruck vor Ort.

Für den Badumbau brauchen Sie einen Bausachverständigen mit Schwerpunkt Sanitärtechnik, Abdichtung und Feuchteschutz – ideal ist ein Sachgebiet, das ausdrücklich das Sanitärinstallateur-Handwerk oder die Bauwerksabdichtung nennt. Zwei Grenzen sollten Sie kennen: Ein Sachverständiger klärt Tatsachen, beantwortet aber keine Rechtsfragen (etwa: Wer trägt die Beweislast?). Und ein „Gutachten", das die Baufirma selbst oder ihr Versicherer in Auftrag gegeben hat, ist nicht unabhängig – es prüft deren Interessenlage, nicht Ihre.

So finden Sie den passenden Sachverständigen: 7 Prüffragen

Geeignete Sachverständige finden Sie über die Verzeichnisse der Handwerkskammern und IHKs; die Datenbank der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen des Handwerks ist unter svd-handwerk.de frei zugänglich. Vor der Beauftragung sollten Sie sieben Fragen stellen:

  1. Passt das Sachgebiet? Sanitärtechnik, Abdichtung, Fliesenarbeiten, Feuchteschutz – die Begutachtung muss im Bestellungs- oder Zertifizierungsumfang liegen.
  2. Welche Qualifikation? Öffentlich bestellt und vereidigt, zertifiziert oder „nur" selbsternannt – und von welcher Kammer/Stelle?
  3. Ist der Gutachter unabhängig? Keine laufenden Aufträge der Baufirma, kein Hersteller- oder Handelsinteresse.
  4. Erfahrung mit Badumbau-Mängeln? Nach Beispielgutachten fragen (geschwärzt) – Feuchteschutz ist Spezialwissen.
  5. Gibt es ein schriftliches Honorar-Angebot? Unverzichtbar, siehe nächster Abschnitt.
  6. Wie ist die Terminlage? Wenn die Verjährung droht oder eine Baustelle offen ist, zählt jeder Monat.
  7. Wird der Bericht erläutert? Ein gutes Gutachten nützt nur, wenn Sie es verstehen und der Firma gegenüber vertreten können.

Vorsicht bei drei Warnsignalen: einem Gutachter, der „ein Ergebnis zu Ihren Gunsten garantiert" (unabhängig ist anders), Provisionsangeboten oder einer Empfehlung der Baufirma selbst. Und: Ein seriöses Gutachten entsteht immer mit Ortstermin – ein „Ferngutachten" allein nach Fotos kann nur eine erste Einschätzung sein.

Was ein Gutachten kostet

Das Honorar eines privat beauftragten Sachverständigen ist frei vereinbar; üblich ist die Abrechnung nach Zeitaufwand (Stundensatz) oder eine Pauschale für den konkreten Fall. Die Größenordnungen im Badbereich (Richtwerte, Stand 2026):

Abrechnungsform Übliche Größenordnung
Stundensatz Sanitär- und Bausachverständigerca. 75–200 € netto (Quelle: Gutachter-Gesellschaft)
Ortsbesichtigung mit Kurzstellungnahmepauschal oft 350–700 €
Volles Gutachten mit Messungen, Fotos und Sanierungsempfehlung (typischer Badfall)ca. 400–1.500 €
Gerichtlich bestellter SachverständigerVergütung nach JVEG – deutlich unter den freien Sätzen

Hinzu kommen Fahrtkosten und Auslagen; die Umsatzsteuer wird gesondert ausgewiesen. Lassen Sie sich vor der Beauftragung eine Kostenobergrenze oder Pauschale schriftlich bestätigen – dann gibt es keine Überraschung auf der Rechnung.

Wer zahlt am Ende? Grundsätzlich gilt: Wer beauftragt, zahlt zunächst – auch beim selbstständigen Beweisverfahren ist ein Vorschuss fällig. Erweist sich der Mangel als berechtigt und kommt es zum Prozess, trägt die unterliegende Partei die Prozesskosten (§ 91 ZPO)[4], zu denen auch gerichtlich eingeholte Gutachten zählen. Die Kosten eines vorgerichtlichen Privatgutachtens werden nur unter bestimmten Voraussetzungen erstattet – hier lohnt die Einschätzung eines Anwalts, bevor Sie in Vorleistung gehen. Endet der Streit mit einer Einigung, ist die Kostenteilung Verhandlungssache: Liegt ein eindeutiges Gutachten vor, beteiligt sich die Firma in der Praxis häufig – manchmal übernimmt sie das Gutachten ganz, um den Rechtsstreit zu vermeiden.

Privatgutachten, selbstständiges Beweisverfahren oder Gerichtsgutachten?

Es gibt drei Wege, ein Gutachten zu erhalten – der Unterschied ist für Ihre Position entscheidend:

Privatgutachten Selbstständiges Beweisverfahren (§ 485 ZPO)[5] Gerichtliches Gutachten im Prozess
Wer bestellt?Sie direktGericht auf Ihren Antrag, auch ohne KlageGericht im laufenden Verfahren
Wer zahlt zuerst?SieVorschuss durch SieVerlierer trägt es als Prozesskosten
Wirkung auf die Verjährungkeine automatische Hemmunghemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB)[6]Klage hemmt die Verjährung
Gewichtstarkes Verhandlungsargumentgerichtlich gesicherter Beweisrichterliche Beweisaufnahme
Geeignet, wenn …Firma verhandlungsbereit, Sachverhalt klärungsbedürftigFirma bestreitet, Beweise drohen verloren zu gehen oder Verjährung nahtder Prozess bereits läuft

Das selbstständige Beweisverfahren ist die schärfste Waffe vor dem Prozess: Sie stellen beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Beweissicherung, das Gericht bestellt den Sachverständigen, und beide Parteien können sich zum Ergebnis äußern. Weil beide Seiten dasselbe gerichtliche Gutachten vor Augen haben, endet ein erheblicher Teil dieser Verfahren mit einer Einigung – ohne Hauptsacheklage. Im laufenden Prozess können Sie einen gerichtlich bestellten Sachverständigen übrigens ablehnen, wenn Sie seine Unparteilichkeit bezweifeln (§ 406 ZPO)[3] – etwa weil er die Baufirma bereits mehrfach begutachtet hat.

Der Ablauf: Vom ersten Anruf bis zum fertigen Bericht

  1. Auswahl und Kostenzusage: Sachverständigen anfragen, Sachverhalt schildern, schriftliches Honorar-Angebot einholen. Legen Sie gemeinsam die Beweisfragen fest: Was genau soll beantwortet werden („Ist die Abdichtung am Wandanschluss fachgerecht ausgeführt?"), nicht „Prüfen Sie mal alles".
  2. Unterlagen zusenden: Vertrag, Leistungsverzeichnis, Rechnungen, Abnahmeprotokoll, Fotos und Schriftverkehr vorab übermitteln – der Gutachter kann sich vorbereiten, das spart Ortstermin-Zeit und damit Honorar.
  3. Ortstermin: Der Sachverständige besichtigt das Bad, misst, fotografiert und protokolliert. Laden Sie die Baufirma ein – sie kann Stellung nehmen, und ihre Anwesenheit nimmt späteren Einwänden („wir waren nicht dabei") den Boden.
  4. Ggf. weitergehende Untersuchung: Für verdeckte Mängel sind mitunter Bohrungen oder Feuchtemessungen im Untergrund nötig. Klären Sie vorher, welche Spuren das hinterlässt – und dass die Firma von der Maßnahme erfährt.
  5. Ausarbeitung des Berichts: Befund, Bewertung, Ursache und – je nach Auftrag – eine Kostenschätzung der Sanierung. Üblich sind zwei bis vier Wochen nach dem Ortstermin (Richtwert).
  6. Übergabe und Verwendung: Sie erhalten den Bericht mit Erläuterung. Jetzt rügen Sie die Mängel schriftlich gegenüber der Firma, setzen eine Frist und legen das Gutachten bei oder kündigen es an.

Ein wichtiger Hinweis zum Timing: Reparieren Sie nicht, bevor der Sachverständige war. Wer einen Feuchteschaden sofort beheben lässt, zerstört den Beweis – im Streitfall steht dann „behauptet" gegen „bestritten", und das Gutachten kommt zu spät. Nur bei akuten Notlagen (Wasser läuft weiter) dürfen Sie zur Schadensbegrenzung eingreifen – dann dokumentieren Sie den Zustand vorher ausführlich mit Fotos.

Diese Unterlagen erleichtern die Begutachtung

Ein Gutachten kostet nach Zeit – wer dem Sachverständigen gut sortierte Unterlagen liefert, spart bares Geld. Bereit liegen sollten: der Vertrag mit Leistungsverzeichnis, alle Angebote und Rechnungen, das Abnahmeprotokoll, eine Fotodokumentation mit Datum sowie der gesamte Schriftverkehr mit der Firma (E-Mails, Rügen, Fristen, Terminzusagen). Ein „Badumbau-Ordner", der vom ersten Angebot an geführt wird, zahlt sich damit doppelt aus: Er hilft bei der Förderung der Pflegekasse, bei Gewährleistungsfragen – und er macht jede Begutachtung schneller und günstiger.

Fallbeispiel: Als das Gutachten den Streit entschied

Fallbeispiel (Beispielwerte): Herr K. ließ 2024 eine bodengleiche Dusche einbauen. Im Frühjahr 2026 zeigte sich ein dunkler Fleck an der Wand neben der Dusche, der langsam größer wurde. Die Firma erklärte nach einem kurzen Blick „Kondenswasser hinter der Abtrennung" – kein Handlungsbedarf. Herr K. beauftragte einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Sanitärtechnik und Feuchteschutz. Beim Ortstermin (rund zwei Stunden) maß der Gutachter die Feuchte im Wandaufbau, prüfte den Anschluss der Abdichtung und dokumentierte den Befund fotografisch. Drei Wochen später lag der Bericht vor: erhöhte Feuchte durch nicht fachgerecht angeschlossene Abdichtung am Wandanschluss – ein Mangel mit Sanierungskosten von geschätzt 2.300 €. Das Gutachten kostete 1.180 € inklusive Fahrtkosten. Mit dem Bericht rügte Herr K. schriftlich und setzte eine Frist von drei Wochen. Die Firma lenkte ein und bot einen Vergleich an: Neuabdichtung auf eigene Kosten und Beteiligung an den Gutachterkosten mit 400 €. Herr K. nahm an – ohne das Gutachten hätte er vor der Wahl gestanden, die Sanierung selbst zu zahlen oder einen langen Rechtsstreit ohne gesicherte Beweislage zu führen. Die Zahlen sind Beispielwerte; entscheidend ist die Mechanik: ein unabhängiger Befund verwandelt „Aussage gegen Aussage" in eine klare Faktenlage.

Die meistgestellten Fragen

Was kostet ein Gutachten für einen Badumbau-Mangel?

Für einen typischen Badfall sollten Sie pauschal etwa 400 bis 1.500 € einplanen, bei Abrechnung nach Zeit zählen Stundensätze von ca. 75 bis 200 € netto (Richtwerte, Stand 2026). Verlangen Sie vor der Beauftragung eine schriftliche Kostenzusage oder Pauschale.

Wer bezahlt das Gutachten, wenn ich nachweislich recht habe?

Zunächst zahlen Sie selbst. Kommt es zum Prozess, trägt die unterliegende Partei die Prozesskosten einschließlich gerichtlicher Gutachten (§ 91 ZPO)[4]. Ob die Kosten eines vorgerichtlichen Privatgutachtens erstattungsfähig sind, hängt vom Einzelfall ab – klären Sie das vor der Beauftragung mit einem Anwalt.

Zwingt mich ein Gutachten zur Nachbesserung?

Nein, ein Gutachten ist kein Vollstreckungstitel. Es ist aber das stärkste Verhandlungsargument, das Sie vor Gericht haben können: Die meisten Firmen beheben einen eindeutig belegten Mangel lieber selbst, als die Eskalation mit Gutachten, Schlichtung und Prozesskostenrisiko zu riskieren.

Können beide Seiten denselben Sachverständigen beauftragen?

Ja – wenn die Firma zustimmt, kann ein gemeinsames Gutachten beide Seiten binden (Schiedsgutachten). In der Praxis ist das selten; üblicher ist, dass jede Seite ein eigenes Gutachten einholt und die Gerichte im Streitfall einen eigenen Sachverständigen bestellen.

Kann die Firma meinen Sachverständigen ablehnen?

Beim privat beauftragten Gutachten nicht – es ist Ihre freie Wahl. Vor Gericht kann dagegen jede Partei einen Sachverständigen wegen Besorgnis der Befangenheit ablehnen (§ 406 ZPO)[3], etwa bei engen Verbindungen zur Gegenseite.

Verliere ich meinen Anspruch, wenn ich den Mangel vor dem Gutachten reparieren lasse?

Sie verlieren die Beweislage: Ist der Mangel beseitigt, kann niemand mehr feststellen, ob und wie er bestand. Lassen Sie vor der Begutachtung nichts verändern; Notmaßnahmen zur Schadensbegrenzung nur mit ausführlicher Fotodokumentation vorher.

Wie lange habe ich Zeit, ein Gutachten einzuholen?

Mängelansprüche verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a BGB)[7]. Droht der Ablauf oder befürchten Sie, dass Beweise verloren gehen, sichern Sie den Zustand über das selbstständige Beweisverfahren nach § 485 ZPO[5] – es hemmt die Verjährung.

Fazit

Ein Sachverständigen-Gutachten ist beim Badumbau der Schlüssel, wenn aus „der Mangel ist da" ein Streit wird: Es klärt, ob ein Mangel vorliegt, wer ihn verursacht hat und was die Beseitigung kostet. Richtig eingesetzt – bei unklarem oder bestrittenem Sachverhalt, mit einem unabhängigen, passend qualifizierten Gutachter und vorher vereinbarten Kosten – zahlt es sich fast immer aus. Wer es vermeiden will, betreibt von Anfang an gründliche Dokumentation und klare Kommunikation; die Grundlagen dafür finden Sie im Ratgeber Badumbau-Ablauf und zur Gewährleistung beim Badumbau.

Quellen

  • § 36 GewO (öffentliche Bestellung durch die IHK): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__36.html
  • § 91 HwO (Sachverständige des Handwerks): https://www.gesetze-im-internet.de/hwo/__91.html
  • § 404, § 406 ZPO (gerichtliche Sachverständige, Ablehnung): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__404.html
  • § 485 ZPO (selbstständiges Beweisverfahren): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__485.html
  • § 204 BGB (Hemmung der Verjährung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__204.html
  • § 634a BGB (Verjährung der Mängelansprüche): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634a.html
  • § 91 ZPO (Kostentragung): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__91.html
  • WHKT, „Sachverständige des Handwerks" (Bezeichnung nicht geschützt, öffentliche Bestellung): https://www.svd-handwerk.de/info.php
  • IHK Pfalz, „Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige": https://www.ihk.de/pfalz/recht/sachverstaendige/oeffentlich-bestellt-vereidigt-sachverstaendige-1274128
  • Gutachter-Gesellschaft, „Sachverständiger für Sanitär- und Wassertechnik" (Stundensätze ca. 75–200 €): https://www.gutachter-gesellschaft.de/sachverstaendiger-sanitaer-und-wassertechnik
  • Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG): https://www.gesetze-im-internet.de/jveg/

Stand: September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr; Rechtslage kann sich ändern. Kostenangaben sind Marktorientierungen (Richtwerte) – verbindlich ist das Angebot des Sachverständigen. In Streitfällen rechtliche Beratung einholen.

Quellennachweise

  1. § 91 HwO (öffentliche Bestellung von Sachverständigen durch die Handwerkskammer): https://www.gesetze-im-internet.de/hwo/__91.html
  2. § 36 GewO (öffentliche Bestellung von Sachverständigen durch die IHK): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__36.html
  3. § 404 und § 406 ZPO (gerichtliche Sachverständige; Bevorzugung öffentlich bestellter Sachverständiger, Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__404.html
  4. § 91 ZPO (Kostentragung – die unterliegende Partei trägt die Prozesskosten): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__91.html
  5. § 485 ZPO (selbstständiges Beweisverfahren): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__485.html
  6. § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB (Hemmung der Verjährung durch das selbstständige Beweisverfahren): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__204.html
  7. § 634a BGB (Verjährung der Mängelansprüche, fünf Jahre nach der Abnahme): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634a.html

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