Dusche für Senioren in der Mietwohnung: Was der Vermieter erlauben muss (§ 554 BGB)

Der Wannenrand wird mit den Jahren zum Hindernis: Wer in einer Mietwohnung wohnt und im Alter oder nach einer Erkrankung nicht mehr sicher in die Badewanne steigen kann, steht vor einer wichtigen Frage: Muss der Vermieter den Umbau zur Dusche erlauben? Die Antwort gibt § 554 BGB – und sie fällt für Senioren in der Regel günstig aus. Dieser Ratgeber erklärt den Anspruch, die nötigen Nachweise, die Grenzen der Zustimmungspflicht, die Kosten und die Fördermöglichkeiten. Die allgemeine Übersicht zum Badumbau in der Mietwohnung finden Sie unter mehr dazu.

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Das Wichtigste vorab

• Anspruch auf Zustimmung: Nach § 554 Abs. 1 BGB können Mieter bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen^[1] – dazu zählt in der Praxis auch der behinderungs- oder pflegebedingte Umbau der Badewanne zur Dusche.
• Kein Anspruch auf Komfort: Eine Dusche aus Bequemlichkeit kann der Vermieter ablehnen. Entscheidend ist der nachgewiesene Bedarf: Pflegegrad, Schwerbehindertenausweis oder ärztliches Attest.
• Bedingungen sind erlaubt: Der Vermieter kann fachgerechte Ausführung oder eine Rückbauvereinbarung verlangen – nicht aber willkürlich ablehnen.
• Der Mieter trägt die Kosten – sie lassen sich aber durch Zuschüsse senken: bis zu 4.180 € von der Pflegekasse (§ 40 Abs. 4 SGB XI)^[2].
• Rückbau bei Auszug: Nur wenn der Vermieter das verlangt und nichts anderes vereinbart wurde (§ 546 BGB)^[3].

Die Rechtsgrundlage: § 554 BGB

Seit der Mietrechtsreform 2020 ist der Anspruch ausdrücklich in § 554 BGB geregelt (zuvor § 554a BGB). Der Gesetzestext: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen^[1]. Der Anspruch besteht nicht, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB). Quelle: § 554 BGB (gesetze-im-internet.de).

Für Senioren heißt das konkret: Wer wegen Alter, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit die Badewanne nicht mehr sicher nutzen kann, hat in der Regel ein berechtigtes Interesse am Umbau zur Dusche. Den Bedarf müssen Sie nachweisen – das entscheidet über den Erfolg des Antrags. Geeignete Nachweise:

• Pflegegrad-Bescheid (Pflegegrad 1–5),
• Schwerbehindertenausweis mit entsprechendem Grad der Behinderung,
• ärztliches Attest, das die Einschränkung und die Notwendigkeit der Dusche beschreibt.

Die Rechtsprechung bestätigt den Anspruch, stellt aber klare Anforderungen an den Nachweis: Das Landgericht Wuppertal (Beschluss vom 29.08.2023, Az. 8 S 5/23) hat entschieden, dass der Mieter die Erforderlichkeit der Maßnahme darlegen muss – also nachweisen, dass keine weniger belastende Lösung möglich ist. Im verhandelten Fall scheiterte der Mieter an dieser Beweislast. Quelle: ra-kotz.de. Das Amtsgericht Neubrandenburg (Urteil vom 19.12.2024, Az. 109 C 353/23) stellte umgekehrt klar, dass der Vermieter einen behinderungsbedingten Umbau nicht ohne sachlichen Grund ablehnen darf. Quelle: anwalt.de-Rechtstipp. Hinweis: Jeder Einzelfall wird individuell entschieden – im Streitfall hilft der Mietverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.

Wann der Vermieter zustimmen muss – und wann nicht

Quellen: § 554 BGB, swr.de, mietrecht-einfach.de.

Auch wer erst nach dem Einzug pflegebedürftig wird, verliert den Anspruch nicht: Entscheidend ist allein, dass die Maßnahme wegen Behinderung oder Pflegebedürftigkeit erforderlich ist – nicht, wann die Einschränkung entstanden ist.

Was der Vermieter verlangen darf

Die Zustimmung ist keine Blankovollmacht. Der Vermieter darf Bedingungen stellen:

• Fachgerechte Ausführung durch einen Sanitärfachbetrieb,
• Rückbauvereinbarung nach § 546 BGB – viele Vermieter verzichten auf den Rückbau, wenn die Dusche den Wohnwert erhöht und die nächste Mietpartei sie übernehmen möchte,
• im Einzelfall eine Sicherheitsleistung für den Rückbau,
• Information über Beginn und Dauer der Arbeiten.

Unzulässig ist dagegen eine Ablehnung ohne sachlichen Grund. Lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich geben – mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer nachweisbar.

Kosten: Was die Dusche in der Mietwohnung kostet

Die Kosten trägt der Mieter. Als Orientierung gelten folgende Spannen (Richtwerte, Stand 2026, inklusive Montage):

Quellen: profidusch.de (ab 3.000 €), duschmax.de (ab 3.650 €), altersgerecht-modernisieren.de und pflege.de (Kostenübersichten 2026). Verbindlich ist das Festpreisangebot der Fachfirma – achten Sie darauf, dass Demontage, Entsorgung und Abdichtung enthalten sind.

Förderung: Bis zu 4.180 € von der Pflegekasse

• Pflegekasse: Bis zu 4.180 € je Maßnahme^[2] nach § 40 Abs. 4 SGB XI bei anerkanntem Pflegegrad 1–5 – der Umbau der Badewanne zur Dusche zählt ausdrücklich zu den wohnumfeldverbessernden Maßnahmen. Der Zuschuss gilt auch in der Mietwohnung, denn er ist an die pflegebedürftige Person gebunden, nicht an das Eigentum. Der Antrag muss vor Baubeginn bei der Pflegekasse eingehen – das ist der häufigste Fehler. Bei mehreren Pflegebedürftigen in einer gemeinsamen Wohnung sind bis zu 16.720 € möglich^[2]. Quelle: § 40 SGB XI (gesetze-im-internet.de).
• KfW: Der Zuschuss 455-B (Barrierereduzierung) ist seit dem 31.07.2026 gestoppt^[4] (2026er-Mittel ausgeschöpft; Stand: September 2026) – neue Anträge werden nicht mehr angenommen. Alternativ bietet die KfW den Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen" (bis 50.000 € je Wohneinheit)^[5] über die Hausbank. Quellen: KfW-Meldung vom 31.07.2026, kfw.de.
• Steuer: Handwerkerleistungen können Sie als Mieter mit 20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr, absetzen (§ 35a Abs. 3 EStG)^[6] – Voraussetzung: Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Lohnanteil auf eigenen Namen, unbar bezahlt, keine öffentliche Förderung für dieselbe Maßnahme. Quelle: § 35a EStG (gesetze-im-internet.de).

Rechenbeispiel: Eine Systemlösung für 4.200 € – mit Pflegegrad 1 und Zuschuss von 4.180 €^[2] bleibt ein Eigenanteil von 20 €.

Mustertext: Anfrage an den Vermieter

> Betreff: Zustimmung zum Umbau der Badewanne in eine Dusche (§ 554 BGB)

>

> Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name],

>

> auf Grund meiner [Pflegebedürftigkeit / Behinderung] (Pflegegrad [X], ärztliches Attest anbei) kann ich die Badewanne nicht mehr sicher überwinden. Ich bitte um Ihre Zustimmung zum Umbau der Badewanne in eine Dusche mit [flachem Einstieg / bodengleicher Ausführung] durch einen Sanitärfachbetrieb.

>

> Die Maßnahme erfolgt auf meine Kosten; die Arbeiten dauern voraussichtlich [X Tage]. Der Rückbau bei Auszug wird wie folgt geregelt: [Vereinbarung einsetzen]. Ich bitte um schriftliche Antwort bis zum [Datum].

Ein ausführlicher Mustertext mit allen Bausteinen (Rückbauvereinbarung, Sicherheitsleistung, Fristen) steht im Ratgeber Badumbau in der Mietwohnung.

Ablauf in fünf Schritten

1. Bedarf dokumentieren: Pflegegrad-Bescheid oder ärztliches Attest besorgen.
2. Angebot einholen: Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis einer Fachfirma.
3. Zustimmung beantragen: Schriftlich nach § 554 BGB, mit Nachweisen und Beschreibung der Maßnahme; Rückbauvereinbarung gleich mitklären.
4. Förderantrag stellen – vor Baubeginn: Formlos bei der Pflegekasse mit Angebot.
5. Zusage abwarten, dann bauen: Erst nach schriftlicher Zustimmung des Vermieters und Zusage der Pflegekasse beauftragen; nach Abschluss Rechnungen einreichen.

Häufige Fehler

1. Ohne Zustimmung umgebaut: Das kann Abmahnung und Rückbauverlangen auslösen – die Zustimmung ist keine Formalie, sondern Voraussetzung.
2. Bedarf nicht belegt: Ohne Attest oder Pflegegrad-Bescheid fehlt die Grundlage des Anspruchs; der Vermieter kann – und darf – dann ablehnen.
3. Förderung nach Baubeginn beantragt: Der Zuschuss nach § 40 SGB XI entfällt, wenn der Antrag zu spät kommt.
4. Rückbau nicht geregelt: Ohne schriftliche Vereinbarung kann der Rückbau beim Auszug teuer werden.
5. Nur mündliche Zusage: Im Streitfall zählt Schriftliches – Zustimmung und Bedingungen schriftlich bestätigen lassen.

Checkliste: Dusche für Senioren in der Mietwohnung

• [ ] Bedarf nachgewiesen (Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis oder ärztliches Attest)
• [ ] Festpreisangebot mit Leistungsverzeichnis eingeholt
• [ ] Schriftliche Zustimmung des Vermieters nach § 554 BGB eingeholt
• [ ] Rückbauvereinbarung schriftlich geregelt
• [ ] Förderantrag nach § 40 Abs. 4 SGB XI vor Baubeginn gestellt
• [ ] KfW-Status geprüft (455-B gestoppt; Kredit 159 über Hausbank)
• [ ] Rechnungen mit getrennt ausgewiesenen Arbeitskosten für die Steuererklärung aufbewahrt

Die häufigsten Fragen