Badumbau in der Eigentumswohnung: Genehmigung durch die WEG – wann Sie fragen müssen

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hält sich oft für den alleinigen Herrn im Bad – und ist es im Grundsatz auch. Doch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat ein Wort mitzureden, sobald eine Baumaßnahme über die eigenen vier Wände hinausreicht: Leitungen, Estrich, tragende Wände und die Gebäudehülle gehören nicht Ihnen allein. Dieser Ratgeber sortiert, wann Sie den Badumbau einfach durchführen dürfen, wann ein Beschluss der Eigentümerversammlung nötig ist und wie Sie die Genehmigung zügig und formklar bekommen. Die Mieterseite mit dem Anspruch nach § 554 BGB^[1] behandelt unsere Übersicht Badumbau in der Mietwohnung – hier geht es um die Eigentümerperspektive.

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Drei Ebenen der Genehmigung: Sie, der Verwalter, die Versammlung

Der häufigste Denkfehler lautet: „Mir gehört die Wohnung, also brauche ich niemanden." Richtig ist: Sie brauchen niemanden für Maßnahmen, die ausschließlich Ihr Sondereigentum betreffen. Sobald die Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum berührt oder die Teilungserklärung besondere Zustimmungsvorbehalte enthält, sind weitere Stellen im Spiel. In der Praxis lassen sich drei Entscheidungsebenen unterscheiden:

Der Verwalter kann nur genehmigen, wofür ihn Gesetz, Teilungserklärung oder Beschluss ermächtigen. Für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum braucht es in der Regel einen Beschluss der Versammlung – die bloße „Freigabe" der Verwaltung ersetzt ihn nicht.

Schnell-Check: Welche Maßnahme braucht welche Genehmigung?

Die Übersicht fasst die typischen Konstellationen beim Umbau von der Badewanne zur Dusche zusammen. Sie ersetzt keine Prüfung der Teilungserklärung, gibt aber eine erste Einordnung:

Faustregel: Je tiefer die Arbeiten in Boden, Leitungen oder Wandgerüst des Gebäudes eingreifen, desto eher brauchen Sie die Gemeinschaft. Eine Systemlösung mit flacher Duschwanne kommt häufig ganz ohne Beschluss aus – in der Eigentumswohnung oft die genehmigungsschlichteste Variante.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Die Regeln Ihres Hauses

Die wichtigste Unterlage vor jedem Badumbau ist nicht das Grundgesetz des Mietrechts, sondern die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung – sie wurden beim Verkauf notariell begründet und sind im Grundbuch (Abteilung II) oder beim Verwalter hinterlegt. Sie beantworten drei Fragen:

1. Was genau ist Ihr Sondereigentum? In der Regel die Wohnung mit den Räumen, den Belägen und den Installationen innerhalb der Wohnung – der Wortlaut der Teilungserklärung kann aber abweichen und etwa auch Leitungsabschnitte oder den Fußbodenaufbau anders zuordnen.
2. Welche Zustimmungsvorbehalte gibt es? Viele Gemeinschaftsordnungen verlangen auch für Maßnahmen im Sondereigentum eine Genehmigung – etwa bei Sanitärinstallationen, Nassbereichen oder Bausubstanz. Wer den Vorbehalt überliest, handelt vertragswidrig, auch wenn die Maßnahme technisch harmlos ist.
3. Welche Gestaltungsregeln gelten? Manche Anlagen schreiben einheitliche Fliesen oder Armaturen für alle Nassbereiche vor – nicht um zu gängeln, sondern um spätere Feuchteschäden und Versicherungsstreit zu vermeiden.

Wer die Unterlagen nicht zur Hand hat, fordert sie beim Verwalter an. Ein Blick in die letzte Hausgeldabrechnung oder das Versammlungsprotokoll zeigt außerdem, ob das Thema Sanitär- oder Leitungsmodernisierung ohnehin auf der Agenda der Gemeinschaft steht – das kann den eigenen Zeitplan verändern.

Was zum Gemeinschaftseigentum gehört – und was das für Ihr Bad heißt

Die gesetzliche Leitlinie steht in § 5 Abs. 2 WEG: Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen^[2]. Übertragen auf das Badezimmer bedeutet das:

• Tragende Wände und Decken sind Gemeinschaftseigentum. Die Wand zwischen Bad und Flur darf deshalb nicht einfach geöffnet werden, nur weil sie „in Ihrer Wohnung" steht.
• Der Entwässerungsstrang, der mehrere Wohnungen übereinander versorgt, ist Gemeinschaftseigentum. Arbeiten daran – etwa das Umhängen des Wannenabflusses auf einen anderen Strang – gehören in die Hand der Gemeinschaft oder mindestens in deren Abstimmung.
• Fußbodenaufbau und Estrich können je nach Teilungserklärung unterschiedlich zugeordnet sein. Für eine bodengleiche Dusche muss der Estrich häufig geöffnet werden; ob das im Einzelfall Gemeinschaftseigentum berührt, entscheidet die konkrete Ausführung – ein Aufbau mit wenigen Zentimetern über dem bestehenden Boden (Trockenbau- oder Verbundabdichtungssystem) greift weniger tief ein als das Aufstemmen des Estrichs.
• Leitungen innerhalb der Wohnung sind in der Regel Sondereigentum, solange sie nicht dem Gebäude dienen. Die Übergänge sind fließend: Die Zuleitung bis zum ersten Absperrventil gehört oft der Gemeinschaft, dahinter Ihnen.

Quelle: § 5 Abs. 2 WEG (gesetze-im-internet.de); Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum nach Teilungserklärung (immobilienrecht-ratgeber.de).

Die eigentliche Genehmigungsfrage liegt also nicht in der Dusche selbst, sondern im Weg des Wassers: Wer die Entwässerung anfasst, sollte wissen, wem der Strang gehört, an den er anschließt.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung: Antrag, Mehrheiten, Auflagen

Berührt die Maßnahme Gemeinschaftseigentum, beschließt die Versammlung. Seit der WEG-Reform 2020 (Gesetz vom 01.12.2020, BGBl. I 2020 S. 2187) ist die Rechtslage für Umbauwillige deutlich günstiger als früher:

• Grundsatz (§ 20 Abs. 1 WEG): Bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums können von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden^[3]. Die Gemeinschaft muss darüber mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen, sofern nicht die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht (§ 25 Abs. 1 WEG)^[4].
• Behinderten- und pflegegerechter Umbau (§ 20 Abs. 2 WEG): Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen – etwa den barrierereduzierenden Umbau des Bads^[3]. Die Gemeinschaft darf solche Vorhaben nicht mehr aus Bequemlichkeit ablehnen; sie kann aber Auflagen beschließen, die den Eingriff in Grenzen halten, solange sie die Maßnahme nicht unbillig erschweren. Ein Pflegegrad-Bescheid, ein Schwerbehindertenausweis oder ein ärztliches Attest dokumentiert den Bedarf und erleichtert die Entscheidung.

Damit der Beschluss zustande kommt, sollte der Verwalter das Vorhaben als Tagesordnungspunkt aufnehmen. Bewährt hat sich, dem Antrag beizulegen: eine kurze Beschreibung der Maßnahme, ein Lageplan des Bads mit der Leitungsführung, das Festpreisangebot der Fachfirma und – falls vorhanden – der Nachweis des behinderungs- oder pflegebedingten Bedarfs. Wer diese Unterlagen erst in der Versammlung aus dem Handgelenk präsentiert, verschenkt Überzeugungskraft.

Achtung bei Mehrheitsfragen: Allstimmigkeit ist seit der Reform nicht mehr nötig – für die meisten Beschlüsse genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen; die Teilungserklärung kann aber eigene Quoren vorsehen. Kostenfolgen für andere Eigentümer gehören offen auf den Tisch, sonst droht die Anfechtung.

Wer zahlt den Umbau in der Eigentumswohnung?

§ 21 WEG regelt die Kostenverteilung klar: Wer eine bauliche Veränderung verlangt und durchführen lässt, trägt deren Kosten grundsätzlich selbst (§ 21 Abs. 1 WEG)^[5]. Kosten für Maßnahmen, die überwiegend der Gemeinschaft dienen, dürfen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle umgelegt werden (§ 21 Abs. 2 WEG)^[5].

Für den typischen Badumbau heißt das in der Praxis:

Die Versammlung sollte die Kostenverteilung im Beschluss ausdrücklich festschreiben – eine spätere Auslegung „wer hat damals was gemeint" ist der häufigste Streitpunkt. Wer die Abgrenzung vorab mit dem Verwalter klärt, vermeidet böse Überraschungen bei der nächsten Hausgeldabrechnung. Ein Sonderfall: Verlangt die Gemeinschaft bei der Gelegenheit die Instandsetzung gemeinsamer Leitungen, kann sie die Arbeiten mit dem eigenen Umbau koordinieren – der Eigentümer spart dann unter Umständen die Kosten für den gemeinschaftlichen Anteil.

Wenn die Gemeinschaft nicht zustimmt: Ihre Wege

Auch hier gilt: Nicht bauen, solange die Genehmigung fehlt. Wer trotzdem beginnt, riskiert eine Unterlassungs- und Beseitigungsverfügung der Gemeinschaft samt Kosten der Rückbauklage. Weigert sich die Versammlung, eine beantragte Maßnahme zu beschließen, oder beschließt sie gegen den Umbau, gibt es geordnete Wege:

1. Nachfassen über den Verwalter: Häufig scheitert ein Vorhaben nicht am Widerstand der Miteigentümer, sondern an einem unvollständigen Antrag oder daran, dass der Punkt nie auf die Tagesordnung kam. Eine präzisierte Vorlage mit Plänen und Angebot zur nächsten Versammlung löst viele Fälle.
2. Beschluss anfechten oder erzwingen: Ein ablehnender Beschluss kann binnen eines Monats mit der Beschlussklage nach § 44 WEG^[6] angegriffen werden. Bei einem nach § 20 Abs. 2 WEG geschützten behinderungsgerechten Umbau kann der Eigentümer außerdem auf Gestattung klagen. Solche Verfahren dauern Monate – wer auf den Umbau angewiesen ist, sollte früh anwaltliche oder verbandsseitige Beratung (Haus- und Grund, Eigentümerverband) einholen.
3. Vergleich suchen: Häufig einigen sich die Parteien auf einen Kompromiss: reduzierter Eingriff (Systemlösung statt bodengleicher Dusche), Kostenübernahme einer Sachverständigenprüfung oder die schriftliche Zusage, Schäden am Gemeinschaftseigentum auf eigene Kosten zu beheben.

Wer eine schnelle Regelung braucht, weil die Versorgung einer pflegebedürftigen Person akut gefährdet ist, sollte das Verwalter und Versammlung klar benennen – Gemeinschaften reagieren auf dokumentierte Notlagen meist kooperativ.

Planung mit den Nachbarn im Haus

Die Eigentümergemeinschaft sind nicht nur Paragrafen, sondern Menschen in den Wohnungen über, unter und neben Ihnen. Für einen reibungslosen Badumbau zählt deshalb auch die Ebene der Hausgemeinschaft:

• Arbeiten im Treppenhaus und an gemeinsamen Leitungen: Absperrungen, Stromabschaltungen oder der Transport von Material durch das Treppenhaus müssen mit dem Verwalter abgestimmt werden. Der Aufzug, falls vorhanden, sollte für die Baustelle reserviert werden können.
• Ruhezeiten und Hausordnung: Die Hausordnung oder kommunale Regeln definieren, wann gearbeitet werden darf. Handwerkerlärm an Werktagen ist in üblichen Arbeitszeiten hinzunehmen; Nacht-, Sonn- und Feiertagsarbeit ist tabu.
• Feuchteschutz ist Gemeinschaftssache: Eine unsachgemäß abgedichtete Dusche schädigt im schlimmsten Fall die Decke der Nachbarwohnung. Die Nachbarn direkt zu informieren – „ab Montag wird bei uns gebaut, bei Fragen erreichen Sie uns unter …" – ist mehr als Höflichkeit: Es schützt vor Beschwerden und schafft Vertrauen für die Baustellenzeit.
• Versicherung: Die Baufirma sollte eine Betriebshaftpflichtversicherung nachweisen; zusätzlich lohnt der Blick in die eigene Wohngebäude- und Hausratversicherung, um zu wissen, wer für Schäden am Gemeinschaftseigentum aufkommt.

Fallbeispiel: Vom Antrag zum Beschluss

Frau S., 71, wohnt im vierten Stock einer Eigentumswohnung in einem Haus von 1972. Nach einer Hüftoperation (Pflegegrad 2) kann sie die Wanne nicht mehr überwinden. Ihr Plan: bodengleiche Dusche mit Duschrinne. Die Fachfirma stellt beim Ortstermin fest, dass für das nötige Gefälle der Estrich im Duschebereich geöffnet und der Anschluss an den vorhandenen Grundstrang angepasst werden muss – ein Eingriff, der nach Teilungserklärung das Gemeinschaftseigentum berührt.

Frau S. geht den Weg über die Versammlung: Sie lässt sich vom Verwalter den Tagesordnungspunkt bestätigen, reicht Lageplan, Angebot (Festpreis 7.400 € inklusive Estrich- und Leitungsarbeiten) und den Pflegegrad-Bescheid ein. Auf der Versammlung gestattet die Gemeinschaft die Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG; als Auflage beschließt sie, dass die Arbeiten von einem Meisterbetrieb ausgeführt werden, der den Zustand der Decke der darunterliegenden Wohnung vorab fotografisch dokumentiert. Die Kosten trägt Frau S. nach § 21 Abs. 1 WEG selbst. Vom Antrag bis zum Beschluss vergehen rund acht Wochen, weil der nächste Versammlungstermin erst anstand. (Beispielwerte – die tatsächlichen Kosten, Fristen und Auflagen hängen vom Einzelfall ab.)

Beschluss, Rechnungen und Fotodokumentation hebt Frau S. auf: Beim späteren Verkauf der Wohnung sind das gefragte Unterlagen.

Förderung und Steuern: Das gilt auch in der Eigentumswohnung

Die Fördermöglichkeiten hängen nicht am Haustyp, sondern an der pflegebedürftigen Person und am Eigentum:

• Pflegekasse (§ 40 Abs. 4 SGB XI): Bis zu 4.180 €^[7] Zuschuss je Maßnahme für den barrierereduzierenden Umbau – auch in der Eigentumswohnung, sofern ein Pflegegrad 1 bis 5 anerkannt ist und der Antrag vor Baubeginn gestellt wird. Leben mehrere Pflegebedürftige in einer gemeinsamen Wohnung, sind bis zu 16.720 €^[7] möglich.
• KfW: Der Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ (bis 50.000 €^[8] je Wohneinheit) steht Eigentümern offen. Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt (2026er-Mittel ausgeschöpft; Stand: September 2026)^[9] – neue Anträge werden nicht mehr angenommen.
• Steuerermäßigung nach § 35a EStG: Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt werden mit 20 % der Arbeitskosten steuerlich begünstigt (maximal 1.200 €^[10] pro Jahr). Voraussetzung: Die Lohnkosten sind in der Rechnung gesondert ausgewiesen.
• Landesprogramme: Viele Bundesländer fördern barrierereduzierendes Umbauen mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen – die Konditionen unterscheiden sich je Land und richten sich oft an Eigentümer von selbst genutztem Wohnraum.

Mehr zu den Programmen und zur Kombination der Mittel finden Sie unter Förderung. Für die Beantragung gilt in der Eigentumswohnung eine Besonderheit: Der Zuschuss der Pflegekasse ist an die Maßnahme geknüpft, nicht an den WEG-Beschluss – die Anträge bei Pflegekasse und Gemeinschaft sollten trotzdem parallel laufen, damit die Reihenfolge (erst Zusage, dann Baubeginn) auf beiden Linien eingehalten wird.

Genehmigungs-Checkliste für die Eigentumswohnung

• [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung besorgt und auf Zustimmungsvorbehalte geprüft
• [ ] Geklärt, ob die Maßnahme nur Sondereigentum betrifft oder Gemeinschaftseigentum berührt (Fachfirma/Verwalter)
• [ ] Verwalter informiert, Absperrung von Wasser/Strom und Nutzung gemeinsamer Flächen abgestimmt
• [ ] Bei Gemeinschaftseingriffen: Antrag mit Lageplan, Angebot und ggf. Bedarfsnachweis eingereicht
• [ ] Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung bestätigt
• [ ] Beschluss abgewartet, Protokoll geprüft (Mehrheit, Auflagen, Kostenverteilung nach § 21 WEG)
• [ ] Kostenverteilung schriftlich im Beschluss festgehalten
• [ ] Förderantrag bei der Pflegekasse vor Baubeginn gestellt, Zusage abgewartet
• [ ] Nachbarn über die Baustelle informiert, Ruhezeiten eingehalten
• [ ] Fotodokumentation von Bad, Zugangswegen und ggf. Nachbarwohnungs-Decke erstellt
• [ ] Rechnungen, Beschluss und Nachweise für spätere Verkäufe abgeheftet

Die häufigsten Fragen