Badumbau in der Eigentumswohnung: Was die WEG erlaubt und wann Sie einen Beschluss brauchen

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kann das eigene Bad grundsätzlich frei umbauen – aber nicht immer ohne Rücksprache mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ob ein Beschluss nötig ist, hängt davon ab, ob die Maßnahme nur das Sondereigentum betrifft oder in Gemeinschaftseigentum eingreift. Dieser Artikel erklärt die Abgrenzung, den Ablauf und die Kostenverteilung – und wo Sie im Einzelfall Fachberatung brauchen. Einen Überblick über den Badumbau in der Eigentumswohnung gibt unsere neue Zielseite.

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Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum: Die entscheidende Frage

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen zwei Bereichen:

Die Grenze ist nicht immer eindeutig: Leitungen innerhalb der Wohnung können Sondereigentum sein, der Strang, der mehrere Wohnungen versorgt, ist Gemeinschaftseigentum. Quelle: immobilienrecht-ratgeber.de (Abgrenzung Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum); gesetzliche Grundlage § 5 Abs. 2 WEG.

Wann Sie einen Beschluss der WEG brauchen

Der reine Innenumbau des Bads – Wanne raus, Dusche rein, neue Fliesen, neue Armaturen – betrifft in der Regel nur das Sondereigentum und ist ohne Beschluss zulässig. Anders sieht es aus, wenn die Maßnahme in Gemeinschaftseigentum eingreift. Typische Fälle beim Badumbau:

• Bodengleiche Dusche mit Estrich- und Leitungsarbeiten: Der Fußbodenaufbau und die Entwässerung können in den Gebäudebestand eingreifen. Ob das Gemeinschaftseigentum berührt ist, hängt von der Teilungserklärung und der konkreten Ausführung ab – häufig ist ein Beschluss erforderlich.
• Durchbrüche in tragenden oder als Gemeinschaftseigentum geltenden Wänden: Für den Duscheinbau oder neue Leitungsführungen kann das nötig sein.
• Änderungen an der Entwässerung: Werden Leitungen verlegt, die über die eigene Wohnung hinausreichen, ist das Gemeinschaftseigentum betroffen.

Seit der WEG-Reform 2020 (in Kraft seit 01.12.2020, BGBl. I 2020 S. 2187) sind bauliche Veränderungen allerdings deutlich erleichtert: Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen^[1] – darunter fallen typische Badumbauten zur Barrierereduzierung. Die Gemeinschaft muss darüber im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen. Ein einzelner Eigentümer kann also nicht mehr so leicht blockiert werden wie vor der Reform.

Der Ablauf in fünf Schritten

1. Teilungserklärung prüfen: In der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung steht, was Sondereigentum ist und ob besondere Regeln gelten (z. B. Zustimmungspflichten für Umbauten). Lassen Sie die Unterlagen vom Verwalter oder einer Fachperson prüfen.
2. Verwalter informieren: Melden Sie das Vorhaben frühzeitig an – der Verwalter weiß, ob ein Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung nötig ist.
3. Beschluss auf der Eigentümerversammlung: Wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, muss die Versammlung nach § 20 WEG über die Maßnahme beschließen. Bei behinderungsdienlichen Umbauten besteht ein Anspruch auf Gestattung (§ 20 Abs. 2 WEG)^[1]; die Gemeinschaft kann Auflagen beschließen, solange sie die Maßnahme nicht unbillig erschwert.
4. Kostenverteilung klären: Wer zahlt was? Nach § 21 WEG trägt der Eigentümer, der eine bauliche Veränderung verlangt und durchführen lässt, grundsätzlich die Kosten selbst (Abs. 1)^[2]. Kosten für Maßnahmen, die allen dienen, können nach Anteilen verteilt werden (Abs. 2). Lassen Sie sich die Verteilung schriftlich bestätigen.
5. Umsetzung und Dokumentation: Beauftragen Sie eine Fachfirma mit Festpreisangebot, führen Sie die Arbeiten aus und dokumentieren Sie die Maßnahme (Rechnungen, ggf. Pläne) – auch für spätere Verkäufe.

Fallbeispiel: Bodengleiche Dusche in einer Dreizimmerwohnung

Herr B. (75) wohnt in einer Eigentumswohnung in einem Sechsfamilienhaus von 1985. Seine Frau benötigt nach einem Schlaganfall Pflegegrad 3 und kann die Badewanne nicht mehr nutzen. Für die bodengleiche Dusche musste der Estrich geöffnet und die Entwässerung angepasst werden – ein Eingriff, der nach Einschätzung des Verwalters das Gemeinschaftseigentum berührte.

Der Verwalter setzte das Vorhaben auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Herr B. brachte einen Lageplan des Bads und die Beschreibung der Leitungsführung mit. Die Versammlung gestattete die Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG^[1] (der Umbau dient dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung) und beschloss, dass Herr B. die Kosten trägt (§ 21 Abs. 1 WEG)^[2]. Von der Anmeldung bis zum Beschluss vergingen etwa sechs Wochen – der nächste Versammlungstermin bestimmte das Tempo. Die Kosten von 6.900 € (bodengleiche, geflieste Dusche inklusive Leitungs- und Estricharbeiten) finanzierte er mit dem Pflegekassen-Zuschuss von 4.180 €^[3] und dem KfW-Kredit 159 über den Rest. Wichtig war ihm: Rechnungen und Versammlungsprotokoll aufbewahren – beim späteren Verkauf der Wohnung sind beide gefragte Unterlagen.

Was kostet der Umbau in der Eigentumswohnung?

Die Kosten unterscheiden sich nicht grundsätzlich vom Einfamilienhaus: Eine Systemlösung (Duschtasse, Paneele, Armatur, Montage) kostet etwa 3.000–5.000 €, eine bodengleiche, geflieste Dusche etwa 5.000–8.000 € (Richtwerte 2026; Quellen: altersgerecht-modernisieren.de, pflege.de, emax-haustechnik.de). Zusätzlich können anfallen:

Die Kosten für Leitungsarbeiten hängen stark vom Gebäude ab – ein Festpreisangebot nach Ortstermin ist die einzige belastbare Grundlage. Wird Gemeinschaftseigentum erneuert, kann die Gemeinschaft Kosten aus der Instandhaltungsrücklage bestreiten – das entscheidet die Versammlung.

Förderung: Auch in der Eigentumswohnung möglich

Der Zuschuss der Pflegekasse nach § 40 Abs. 4 SGB XI (bis zu 4.180 € je Maßnahme, bei mehreren Pflegebedürftigen bis 16.720 €)^[3] gilt unabhängig davon, ob Sie in einem Haus oder einer Wohnung leben – vorausgesetzt, ein Pflegegrad 1 bis 5 ist anerkannt und der Antrag kommt vor Baubeginn. Auch der KfW-Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ (bis 50.000 € je Wohneinheit)^[4] kann für die Eigentumswohnung genutzt werden. Die Fördermöglichkeiten im Überblick finden Sie auf Förderung & Zuschüsse.

Praxistipps für die Eigentümerversammlung

• Vorab informieren: Je transparenter Sie das Vorhaben ankündigen, desto seltener gibt es Widerstand. Zeigen Sie, dass die Maßnahme nur Ihre Wohnung betrifft und die Statik nicht gefährdet wird.
• Pläne mitbringen: Ein Lageplan des Bads und die Beschreibung der Leitungsführung nehmen der Versammlung die Sorge vor „versteckten“ Eingriffen.
• Protokoll sichern: Der Beschluss muss ins Versammlungsprotokoll; bewahren Sie es auf.

Häufige Fehler beim Badumbau in der Eigentumswohnung

1. Teilungserklärung nicht gelesen: Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen Zustimmung auch für reine Innenumbauten.
2. Verwalter zu spät informiert: Fehlt der Tagesordnungspunkt, verschiebt sich der Beschluss um Monate.
3. Ohne Beschluss in Gemeinschaftseigentum eingreifen: Die Gemeinschaft kann die Beseitigung verlangen, wenn Leitungen oder Statik betroffen sind.
4. Kostenverteilung nicht schriftlich klären: Mündliche Zusagen in der Versammlung halten einer Prüfung nicht stand – der Beschluss muss ins Protokoll.
5. Förderung übersehen: Der Pflegekassen-Zuschuss gilt auch in der Wohnung, der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden.
6. Keine Dokumentation für den Verkauf: Beschluss, Rechnungen und Gewährleistungsnachweise erleichtern spätere Verkäufe erheblich.

Checkliste: Badumbau in der Eigentumswohnung

• [ ] Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geprüft
• [ ] Verwalter informiert, Tagesordnungspunkt beantragt
• [ ] Unterlagen für die Versammlung vorbereitet (Lageplan, Leitungsbeschreibung)
• [ ] Beschluss im Protokoll festgehalten (inklusive Kostenverteilung)
• [ ] Fachfirma mit Festpreisangebot nach Ortstermin beauftragt
• [ ] Pflegekassen-Antrag vor Baubeginn gestellt (bei anerkanntem Pflegegrad)
• [ ] KfW-Kredit 159 beantragt, falls eine Finanzierung nötig ist
• [ ] Rechnungen, Protokoll und Gewährleistungsunterlagen abgeheftet

Häufig gestellte Fragen