Badumbau im Mehrfamilienhaus: Modernisierung als Vermieter planen, umlegen und absetzen

Wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, steht beim Thema Badumbau vor anderen Fragen als ein Eigennutzer: Darf der Mieter das Bad umbauen lassen, wenn er älter wird? Wann ist eine Badmodernisierung eine Modernisierung im Sinne des Mietrechts – und wann nur Instandsetzung? Wie viel der Kosten lässt sich auf die Miete umlegen, was kann die Steuererklärung tragen, und welche Förderung greift bei vermieteten Wohnungen überhaupt? Dieser Ratgeber beantwortet die Fragen aus Sicht des Vermieters und Eigentümers und richtet sich an private Vermieter kleiner und mittlerer Mehrfamilienhäuser. Die Mietersicht behandelt unser Ratgeber Badumbau in der Mietwohnung; was eine moderne Dusche für den Wert der Immobilie bedeutet, ordnet unser Ratgeber zur Wertsteigerung ein.

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Drei Ausgangslagen, drei unterschiedliche Wege

Der Badumbau im Mehrfamilienhaus lässt sich praktisch auf drei Ausgangslagen zurückführen. Jede folgt eigenen Regeln – bei Zustimmung, Kostentragung, Miete und Steuer:

Die folgenden Abschnitte gehen die drei Wege der Reihe nach durch; danach kommen Steuer, Kosten und Förderung.

Weg 1: Der Mieter möchte die Badewanne gegen eine Dusche tauschen

Der häufigste Auslöser für einen Badumbau in einem Mehrfamilienhaus ist ein Mieter, der älter wird: Der Wanneneinstieg wird zum Sturzrisiko, Duschen wäre sicherer. Aus Vermietersicht ist das die angenehmste Konstellation – wenn die Rahmenbedingungen schriftlich geklärt sind.

Der Erlaubnisanspruch nach § 554 BGB

Behinderte und pflegebedürftige Mieter haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter bauliche Veränderungen für eine barrierearme Nutzung der Wohnung erlaubt – das gilt ausdrücklich auch für den Umbau des Bads (§ 554 Abs. 1 BGB)^[1]. Sie können die Erlaubnis nicht ohne triftigen Grund verweigern. Verlangt ein pflegebedürftiger Mieter eine bodengleiche Dusche, lehnen Sie nicht pauschal ab, sondern formulieren Auflagen – zulässig sind eine angemessene Sicherheitsleistung und eine Rückbauklausel für den Auszug.

Diese Absicherung ist Standard, kein Misstrauen: Eine bodengleiche Dusche ist ein Eingriff in die Bausubstanz. Vereinbaren Sie deshalb schriftlich, dass die Arbeiten durch eine Fachfirma mit nachweisbarer Erfahrung ausgeführt werden, die Abdichtung dem Stand der Technik entspricht (DIN 18534), der Mieter Rechnungen und Abnahmeprotokoll aufbewahrt und bei Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, soweit Sie das verlangen (§ 546 BGB)^[2].

Wer trägt die Kosten – und welche Rolle spielt die Pflegekasse?

Zahlt der Mieter den Umbau selbst, entstehen Ihnen keine Kosten. Der Mieter kann dafür den Zuschuss der Pflegekasse für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen nutzen: bis zu 4.180 Euro je Maßnahme nach § 40 Abs. 4 SGB XI, bei mehreren pflegebedürftigen Personen im Haushalt bis zu 16.720 Euro^[3] – vorausgesetzt, ein anerkannter Pflegegrad liegt vor und der Antrag kommt vor Baubeginn. Der Zuschuss ist an die Person gebunden, nicht an das Gebäude: Er steht dem Mieter auch in einer Mietwohnung zu.

Für Sie als Vermieter lohnt es sich, den Mieter aktiv auf diesen Weg hinzuweisen: Eine barrierearme Wohnung lässt sich später leichter an ältere Interessenten vermieten, und Sie haben keine Investitionskosten getragen. Verlangen Sie als Nachweis für die Zustimmung den Förderbescheid beziehungsweise das Leistungsverzeichnis der Fachfirma – dann wissen Sie vor Baubeginn, was genau umgesetzt wird.

Ein Detail sollten Sie kennen: Ist die Wohnung Teil einer Eigentumswohnung, kommt zur Zustimmung des Vermieters noch die der Eigentümergemeinschaft hinzu, soweit Gemeinschaftseigentum berührt ist – etwa der Strang oder die Geschossdecke.

Weg 2: Sie modernisieren die bewohnte Wohnung selbst

Die zweite Konstellation: Sie wollen das Bad einer vermieteten Wohnung modernisieren – weil die Ausstattung veraltet ist oder sich die Mieterschaft verändert. Ist die Wohnung noch bewohnt, gilt das Modernisierungsrecht der §§ 555a bis 555e BGB. Der Ablauf in sieben Schritten:

1. Bestandsaufnahme und Angebote: Vor-Ort-Termin, Leistungsverzeichnis, zwei bis drei Festpreisangebote. Klären Sie, ob Strang, Grundleitung und Elektrik den Umbau hergeben.
2. Modernisierung oder Instandsetzung einordnen: Nur echte Modernisierungen sind umlagefähig; ein gleichwertiger Austausch (neue statt alter Wanne) ist Instandsetzung.
3. Ankündigung drei Monate vor Beginn: Textform (E-Mail genügt) mit Art, Umfang, Beginn, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Fehlt sie, ist eine spätere Erhöhung angreifbar.
4. Härtefall prüfen: Der Mieter muss die Maßnahme dulden, kann aber widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 555d BGB).
5. Bauphase kompakt planen: Je kürzer das Bad unbenutzbar ist, desto geringer das Minderungsrisiko. Systemlösungen sind schneller als geflieste Lösungen mit langen Trocknungszeiten.
6. Mieterhöhung erklären: Nach Abschluss der Arbeiten können Sie die Miete um jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Kosten erhöhen (§ 559 BGB) – mit den Grenzen aus dem nächsten Abschnitt.
7. Alles dokumentieren: Rechnungen, Leistungsnachweise und Fotos – für die Mieterhöhung, das Finanzamt und den Streitfall.

Wann der Badumbau eine Modernisierung ist – und wann nicht

Die Abgrenzung entscheidet darüber, ob Sie die Kosten umlegen dürfen. Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB sind bauliche Veränderungen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen – dazu zählt nach allgemeiner Auffassung auch die Badmodernisierung, etwa der Umbau von der Wanne zur bodengleichen Dusche. Reine Instandhaltung – das Ersetzen einer defekten Wanne durch eine gleichwertige – rechtfertigt dagegen keine Mieterhöhung.

Zwei Abzüge müssen Sie berücksichtigen: Kosten, die auch für eine ohnehin fällige Erhaltung angefallen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten und sind herauszurechnen, soweit nötig durch Schätzung (§ 559 Abs. 2 BGB). Und: Erhaltene Fördermittel aus öffentlichen Haushalten sowie Zinsvorteile aus zinsverbilligten Darlehen mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB).

Mieterhöhung rechnen: das 8-Prozent-Beispiel

Die Umlage folgt einer einfachen Formel mit zwei Grenzen. Rechenbeispiel mit Richtwerten: Die Modernisierung einer 70-Quadratmeter-Wohnung kostet 30.000 Euro; der Instandhaltungsanteil (ohnehin fällige Erneuerung der alten Fliesen) wird mit 5.000 Euro angesetzt. Umlagefähig sind 25.000 Euro, davon 8 Prozent = 2.000 Euro im Jahr, also 167 Euro monatlich – rund 2,38 Euro je Quadratmeter.

Jetzt greift die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierungserhöhungen um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen – und nur um 2 Euro, wenn die Miete vorher unter 7 Euro je Quadratmeter lag. Bei einer Ausgangsmiete von 8 Euro ist die Erhöhung von 2,38 Euro zulässig. Liegt die Miete bei 6,50 Euro, deckelt die Grenze von 2 Euro die Erhöhung auf 140 Euro monatlich – die vollen 167 Euro sind dann nicht durchsetzbar. Wer innerhalb von sechs Jahren mehrfach modernisiert, muss die Erhöhungen zusammenzählen.

Mietminderung während der Bauzeit im Blick behalten

Solange das Bad nicht nutzbar ist, liegt ein Mangel der Mietsache vor – die Miete mindert sich automatisch (§ 536 BGB). Die Höhe ist immer eine Einzelfallentscheidung; als Orientierung setzte das Amtsgericht Köln für eine komplett nicht nutzbare Dusche rund 16,7 Prozent an (Az. 221 C 85/86). Bei einer mehrwöchigen Vollsanierung – Dusche, WC und Waschbecken außer Betrieb – liegt die Quote in der Praxis deutlich höher, gerade ohne Ausweichmöglichkeit.

So halten Sie das Minderungsrisiko klein:

• Bauzeit verkürzen: Systemlösungen und Duschfertigelemente reduzieren die Bauzeit auf wenige Tage; Trocknungszeiten realistisch einplanen statt verschweigen.
• Ausweichlösung anbieten: Eine zweite Dusche oder ein Gäste-WC im Haus senkt die Minderung erheblich – vor Baubeginn schriftlich vereinbaren.
• Minderung proaktiv regeln: Bieten Sie für die Bauzeit selbst eine angemessene Minderung an, statt auf Streit nachträglich zu warten.
• Lärm und Schmutz begrenzen: Arbeiten werktags zwischen 7 und 20 Uhr, Baustelle täglich aufräumen, Gemeinschaftsflächen schützen.

Weg 3: Leerstand – modernisieren vor der Neuvermietung

Steht die Wohnung leer, entfallen die mietrechtlichen Hürden: Es gibt niemanden, dem Sie ankündigen müssen, und keine Kappungsgrenze. Die Modernisierungskosten fließen über die Miete zurück, die sich nach Ausstattung und Marktlage richtet. Gerade die wachsende Gruppe älterer Interessenten sucht barrierearme Wohnungen mit bodengleicher Dusche – ein modernisiertes Bad ist damit ein starkes Argument gegen Leerstand.

Klären Sie vor den Angeboten zwei haustechnische Punkte: den Zustand der Steigstränge und ob der Umbau nur Ihre Wohnung betrifft oder der Strang wohnungsübergreifend erneuert werden müsste. Die Stränge liegen in Mehrfamilienhäusern der 1960er- bis 1980er-Jahre häufig in Installationsschächten – liegt der Schacht in Ihrer Wohnung, ist die Erneuerung unkompliziert, liegt er beim Nachbarn, brauchen Sie dessen Zugang.

Steuer: So setzen Sie den Badumbau in der vermieteten Wohnung ab

Für Vermieter gelten andere Steuerregeln als für Eigennutzer – und sie sind meist großzügiger. Während der Eigennutzer nur 20 Prozent der Lohnkosten (maximal 1.200 Euro im Jahr) als Steuerermäßigung nach § 35a EStG^[4] bekommt, zieht der Vermieter die Kosten der Badmodernisierung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab. § 35a EStG greift bei vermieteten Wohnungen nicht – die Arbeiten finden nicht in Ihrem eigenen Haushalt statt; der volle Abzug ist ohnehin der bessere Weg. Entscheidend ist die Einordnung der Kosten:

Zwei Dinge sind in der Praxis besonders wichtig:

Erhaltungsaufwand lässt sich verteilen. Große Erhaltungsaufwendungen – wie ein Badumbau von 15.000 oder 20.000 Euro – können Sie auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Das glättet die Steuerlast, wenn im selben Jahr ohnehin hohe Einkünfte anfallen. Die Entscheidung treffen Sie mit der Steuererklärung des Jahres, in dem die Kosten angefallen sind.

Der Hauskauf fällt in die ersten drei Jahre – Vorsicht bei der 15-Prozent-Grenze. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft und innerhalb von drei Jahren Instandsetzungsmaßnahmen durchführt, deren Kosten über 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grund und Boden) liegen, darf sie nicht sofort absetzen: Sie gelten als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und wirken nur über die Abschreibung. Wer frisch gekauft hat, sollte die Gesamtkosten der ersten drei Jahre im Blick behalten – oder die Modernisierung erst nach Ablauf der Frist beginnen.

Für die Praxis: Lassen Sie sich im Angebot den Lohnanteil ausweisen, sammeln Sie Rechnungen mit Zahlungsbelegen und halten Sie Fotos vom Zustand vor dem Umbau fest. Ein Steuerberater prüft im Einzelfall, ob die Grenze zwischen Erhaltung und Herstellung im Angebot sauber gezogen wurde – daran scheitern später die meisten Rückfragen des Finanzamts.

Was kostet der Badumbau in einer Mietwohnung?

Als Richtwerte für den Umbau einer durchschnittlichen Mietwohnung mit Wanne zur Dusche nennen Marktangaben einfache Lösungen ab etwa 1.500 Euro; mit Fliesen, Abdichtung und Glasabtrennung liegen viele Projekte bei 2.500 bis 4.000 Euro, für die ebenerdige Dusche im Bestand sind eher 3.500 bis 8.000 Euro realistisch (emax-haustechnik.de, gira.de). Im Mehrfamilienhaus kommen typische Positionen hinzu, die im Angebot stehen sollten:

• Demontage und Entsorgung über Treppenhaus und Aufzug: In oberen Etagen kostet der Abtransport Zeit; klären Sie, ob der Betrieb einen Entsorgungscontainer aufstellt.
• Leitungsarbeiten am Strang: Erneuerung der Anschlussleitungen, gegebenenfalls Arbeiten am Steigstrang. Bei zentraler Warmwasserversorgung gehört der Strang oft dem Haus – klären Sie die Zuordnung vorher.
• Bauzeit und Trocknungszeiten: Je kürzer die Bauzeit, desto geringer das Minderungsrisiko – Systemlösungen schlagen hier positiv zu Buche.

Förderung: Was für vermietete Wohnungen wirklich greift

Der KfW-Kredit 159 lohnt sich für Vermieter, die barrierearm modernisieren und die Wohnung danach an eine ältere Mieterschaft vermieten wollen: Bis 50.000 Euro je Wohneinheit^[5], unabhängig vom Alter der Bewohner. Die Maßnahmen müssen die Technischen Mindestanforderungen der KfW erfüllen. Wichtig für die Mieterhöhung: Fördermittel und Zinsvorteile mindern die umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB) – der Kredit macht die Modernisierung günstiger, schmälert aber die Umlagebasis. Der Zuschuss der Pflegekasse ist an den pflegebedürftigen Menschen gebunden: Nimmt Ihr Mieter ihn in Anspruch, profitiert die Wohnung, ohne dass sich Ihre Umlagebasis verändert.

Häufige Fehler von Vermietern beim Badumbau

• Modernisierung und Instandsetzung nicht trennen: Wer einen gleichwertigen Austausch als Modernisierung umlegt, riskiert, dass die Erhöhung unwirksam ist.
• Ankündigung zu spät oder lückenhaft: Ohne Ankündigung drei Monate vor Beginn in Textform mit allen Pflichtangaben ist die spätere Mieterhöhung angreifbar.
• Fördermittel verschweigen: Erhaltene Zuschüsse müssen von der Umlagebasis abgezogen werden – sonst droht Streit.
• Mietminderung nicht einplanen: Eine mehrwöchige Bauzeit ohne Ausweichlösung wird am Ende doppelt bezahlt.
• Den Mieter-Umbau nicht absichern: Ohne schriftliche Vereinbarung zu Fachfirma, Qualität und Rückbau wird der Auszug zum Kostenrisiko.
• Die 15-Prozent-Grenze nach dem Hauskauf ignorieren: Wer frisch gekauft hat, plant Erhaltungsaufwendungen der ersten drei Jahre mit dem Steuerberater.
• Leitungsbestand nicht prüfen: Ein maroder Strang gefährdet die Gewährleistung des neuen Bads – Leitungen klären, bevor gefliest wird.

Häufig gestellte Fragen von Vermietern