Badumbau in der Genossenschaftswohnung: Rechte, Zustimmung und Fördermittel

Wer in einer Wohnungsgenossenschaft lebt, wohnt in einer der stabilsten Wohnformen des Landes – mit einem Haken: Für den Badumbau brauchen Sie die Zustimmung der Genossenschaft, und die Wege dahin sind oft formaler als beim privaten Vermieter. Die gute Nachricht: Ihr zentrales Recht ist gesetzlich verankert. Wer eine Behinderung hat oder pflegebedürftig ist – oder einen solchen Menschen im Haushalt versorgt –, kann die Zustimmung zu barrierereduzierenden Umbauten nach § 554 BGB^[1] verlangen. Dieser Ratgeber erklärt, welche Rechte Sie gegenüber der Genossenschaft haben, wie eine belastbare Zustimmung aussieht und wo die Fördermittel herkommen. Die allgemeinen Regeln für Mieter – inklusive Rückbaufragen und Mustertexten – finden Sie unter Badumbau in der Mietwohnung.

→ Direkt anfragen: Wanne zur Dusche zum Festpreis – unverbindlich und kostenlos.

Drei Rechtsebenen: Mietvertrag, Mitgliedschaft, Satzung

Die Genossenschaftswohnung ist eine Mietwohnung mit Zusatzausstattung: Sie sind nicht nur Mieterin oder Mieter, sondern auch Mitglied der Genossenschaft – mit Anteilen, Stimmrecht und einem eigenen Regelwerk. Für den Badumbau spielen drei Ebenen zusammen:

Die entscheidende Einordnung: Das Mietrecht gilt uneingeschränkt, denn die Genossenschaft ist Ihre Vermieterin – auch wenn Sie zugleich Miteigentümerin des Unternehmens sind. Der zentrale Unterschied zur Eigentumswohnung: Ihr Umbau schafft keinen Wertzuwachs, den Sie später verkaufen könnten; er bleibt eine Investition in Ihre Nutzung. Deshalb sind die Fragen „Was passiert beim Auszug?" und „Wer trägt die Kosten?" in der Genossenschaftswohnung genauso wichtig wie die Frage nach der Zustimmung selbst.

Der Kern: Zustimmung nach § 554 BGB auch gegenüber der Genossenschaft

Bauliche Veränderungen an der Wohnung – vom neuen Duschvorhang bis zum Durchbruch – darf der Mieter nicht eigenmächtig vornehmen. Er braucht die Erlaubnis der Vermieterin. Für die Genossenschaftswohnung bedeutet das: Anträge laufen an die Genossenschaft als Vermieterin, in der Praxis vertreten durch Vorstand oder Hausverwaltung.

Der Anspruch: Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die der Nutzung durch Menschen mit Behinderung bzw. pflegebedürftige Personen dienen^[1] – ausdrücklich auch dann, wenn die betroffene Person nicht selbst Mieter ist, sondern im Haushalt lebt. Eine bodengleiche Dusche oder der Umbau der Badewanne mit flachem Einstieg fällt darunter, sobald der Bedarf medizinisch dokumentiert ist (Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis, ärztliches Attest).

Die Grenzen: Der Anspruch ist nicht grenzenlos. Die Genossenschaft kann die Zustimmung verweigern, wenn die Maßnahme ihr unzumutbar ist – etwa bei Eingriffen in die Statik, bei erheblichen Beeinträchtigungen anderer Wohnungen oder wenn eine weniger belastende Alternative offensichtlich ausreicht. Sie kann die Zustimmung außerdem an Bedingungen knüpfen: fachgerechte Ausführung durch einen Fachbetrieb, Nachweis der Abdichtungsarbeiten, Terminabsprache mit der Hausverwaltung oder eine Rückbauvereinbarung. Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis von einer Sicherheitsleistung für den Rückbau abhängig machen^[1] – ein Instrument, das Genossenschaften in der Praxis nutzen, um das Risiko späterer Rückbaukosten abzusichern. Willkürlich ablehnen darf sie nicht.

Der Praxisblick: Wohnungsgenossenschaften stehen barrierereduzierenden Maßnahmen meist aufgeschlossen gegenüber – aus einem einfachen Grund: Die Mitglieder bleiben oft Jahrzehnte, und eine Dusche statt der Wanne erhöht den Gebrauchswert der Wohnung für die nächste Belegung. Viele Genossenschaften haben Erfahrung mit Förderanträgen und kennen die Abläufe der Pflegekasse. Wer den Antrag sachlich und mit guten Unterlagen stellt, trifft in der Regel auf einen kooperativen Gegenüber.

Was eine wirksame Zustimmung ist: Form, Umfang und Auflagen

Die Zustimmung der Genossenschaft ist der Dreh- und Angelpunkt – und sie hat Qualitätsmerkmale, die man kennen sollte, bevor man den Handwerker bestellt:

• Form: Mündliche Zusagen sind rechtlich möglich, aber wertlos, wenn später jemand anderes entscheidet. Lassen Sie sich die Zustimmung schriftlich geben – als Bestätigung der Hausverwaltung oder als Vorstandsbeschluss, je nachdem, wer nach Satzung zuständig ist.
• Wer unterschreibt: Zuständig ist, wem die Satzung die Entscheidung überlässt – in der Regel der Vorstand, häufig delegiert an die Hausverwaltung oder die Technische Abteilung. Wer im Zweifel unterschriftsberechtigt ist, zeigt die Satzung oder ein Blick ins Handelsregister; die Hausverwaltung kann das Dokument auf Wunsch vorlegen.
• Umfang: Die Zustimmung sollte die Maßnahme konkret bezeichnen – „Umbau der Badewanne zu einer Dusche mit flachem Einstieg in Wohnung 12, wie im Angebot der Firma X vom [Datum] beschrieben". Eine pauschale „Sanierung ist ok" lädt zu Missverständnissen ein, wenn die Firma später doch den Estrich öffnen will.
• Auflagen prüfen: Fordert die Genossenschaft eine Rückbauvereinbarung oder eine Sicherheitsleistung, lesen Sie die Konditionen genau: Wann genau wäre ein Rückbau geschuldet, wer trägt ihn, was passiert, wenn die nächste Belegung die Dusche behalten will? Diese Punkte gehören in den Vertrag – mündliche „das wird schon" sind keine Basis.
• Nebenbestimmungen aus Satzung und Nutzungsordnung: Manche Genossenschaften verlangen eine Anzeige bei der Technischen Abteilung, die Nutzung bestimmter Fachfirmen oder die Begleitung durch das eigene Handwerkerteam. Das klingt nach Bürokratie, ist aber oft ein Vorteil: Die Technik-Abteilung weiß, wo die Leitungen liegen und was das Haus verträgt.

Satzung, Nutzungsordnung, Hausordnung: Die Regeln des Hauses

Die Satzung der Genossenschaft ist kein Formular – sie regelt das Zusammenleben von Tausenden Mitgliedern und enthält für Ihren Umbau relevante Klauseln:

• Zustimmungsvorbehalte: Viele Satzungen und Nutzungsordnungen verlangen, dass Veränderungen an der Wohnung – auch solche, die mietrechtlich keiner Erlaubnis bedürften – vorher angezeigt und genehmigt werden. Diese Pflicht gilt unabhängig vom Anspruch nach § 554 BGB^[1]: Auch wer „nur" eine Duschtasse einbauen will, sollte die Anzeige nicht weglassen, sonst droht Streit mit der eigenen Genossenschaft.
• Modernisierungsklauseln und Umlagen: Regeln, wie Modernisierungen durch die Genossenschaft finanziert werden (etwa über die Nutzungsgebühr), finden sich in Satzung und Mietvertrag. Für Ihre eigene Maßnahme gilt: Die Kosten trägt, wer baut – die Genossenschaft ist nicht verpflichtet, sich am behinderungsgerechten Umbau zu beteiligen, kann das aber freiwillig tun.
• Rückbau und Verbleib: Was beim Auszug mit der Dusche passiert, regeln am besten Sie selbst – in der Zustimmungsvereinbarung. Viele Genossenschaften verzichten auf den Rückbau, wenn die Dusche den Wohnwert erhält, oder vereinbaren eine kleine Ausgleichszahlung an die Genossenschaft. Ohne Regelung gilt der Grundsatz: Veränderungen müssen bei Beendigung des Mietverhältnisses rückgängig gemacht werden, wenn der Vermieter es verlangt (§ 546 BGB)^[2].

Wer die Unterlagen nicht kennt, fordert sie bei der Verwaltung an – Satzung, Nutzungsordnung und Hausordnung sind für Mitglieder einsehbar. Die Lektüre von zwei, drei einschlägigen Paragrafen erspart später die böse Überraschung „das hätten Sie der Technik melden müssen".

Der Antrag in der Praxis: Unterlagen, Ansprechpartner, Zeitplan

Anders als beim privaten Vermieter gibt es bei der Genossenschaft klare Strukturen – nutzen Sie sie. Ein guter Antrag enthält:

1. Bedarfsnachweis: Pflegegrad-Bescheid, Schwerbehindertenausweis oder ärztliches Attest (Kopie; Originale nur auf Verlangen).
2. Maßnahmenbeschreibung: Was genau umgebaut wird – Wanne zu Dusche mit flachem Einstieg oder bodengleich – und warum gerade diese Lösung.
3. Angebot der Fachfirma: Festpreis mit Leistungsverzeichnis; es belegt, dass die Maßnahme fachgerecht geplant ist.
4. Zeitplan: Gewünschter Baubeginn, voraussichtliche Dauer, Angabe der Arbeitszeiten.
5. Bitte um Rückbauvereinbarung: Ihr Vorschlag, wie beim Auszug verfahren werden soll.

Adressieren Sie den Antrag an die Stelle, die laut Satzung entscheidet – in der Regel die Hausverwaltung mit Kopie an den Vorstand oder umgekehrt; im Zweifel fragen Sie vorher telefonisch, wer zuständig ist. Setzen Sie eine Antwortfrist von vier Wochen und fassen Sie nach Ablauf schriftlich nach. Eine gesetzliche Antwortfrist für Ihren Antrag gibt es nicht – andersherum gilt für Modernisierungen der Genossenschaft eine Ankündigungsfrist von drei Monaten (§ 555c BGB), was zeigt, dass auch die Gegenseite an Fristen gebunden ist.

Der Zeitplan-Tipp: Stellen Sie den Förderantrag bei der Pflegekasse parallel zum Antrag an die Genossenschaft, nicht danach. Beide Verfahren dauern ihre Zeit, und die Reihenfolge ist gesetzlich nur in einer Richtung zwingend: Die Arbeiten dürfen nicht vor der Förderzusage beziehungsweise vor Baubeginn-Freigabe starten. Wer erst die Genossenschafts-Zusage abwartet und dann den Pflegekassen-Antrag einreicht, verliert unnötig Wochen.

Wenn die Genossenschaft ablehnt oder schweigt

Eine Ablehnung ist kein Endpunkt, sondern der Beginn einer sachlichen Klärung:

1. Begründung prüfen: Ist sie sachlich (Statik, Denkmalschutz, unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungen), nehmen Sie sie ernst und fragen Sie nach, welche Lösung möglich wäre. Ist sie pauschal („machen wir grundsätzlich nicht"), widersprechen Sie schriftlich unter Verweis auf § 554 BGB^[1] und Ihren Bedarfsnachweis.
2. Gespräch mit dem Vorstand suchen: Bei Genossenschaften entscheidet oft nicht die erste Sachbearbeitung, sondern der Vorstand. Ein Termin, bei dem Sie Bedarf, Plan und Angebot persönlich erläutern, löst mehr als jeder Brief.
3. Verbände einschalten: Der zuständige Genossenschaftsverband und der Mietverein beraten Mitglieder beziehungsweise Mieter – beide kennen die typischen Konfliktmuster und helfen, das Gespräch zu versachlichen.
4. Rechtlich vorgehen: Bei dokumentiertem Bedarf kann der Anspruch auf Erlaubnis gerichtlich durchgesetzt werden. Kosten und Aussichten vorher mit der Beratung klären – in der Praxis einigen sich die Parteien in diesem Stadium häufig noch gütlich, etwa auf eine geänderte Ausführung.
5. Niemals eigenmächtig bauen: Auch ein berechtigter Anspruch rechtfertigt keinen eigenmächtigen Baubeginn. Wer ohne Zustimmung baut, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses – in der Genossenschaft zusätzlich eine Satzungsstreitigkeit, die bis zum Ausschluss eskalieren kann.

Schweigt die Genossenschaft, gilt Ähnliches: Nachfassen mit Frist, dann Beratung. Ein formloser Antrag, der monatelang unbeantwortet bleibt, ist kein Freibrief für den Baubeginn.

Modernisiert die Genossenschaft selbst?

Die zweite Konstellation: Nicht Sie bauen um, sondern die Genossenschaft saniert das Bad – etwa weil Leitungen erneuert werden müssen oder die Wohnung nach einem Auszug neu vergeben wird. Dann gilt das Modernisierungsrecht:

• Die Genossenschaft muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB).
• Sie müssen die Modernisierung dulden, außer sie bedeutet für Sie eine unzumutbare Härte (§ 555d BGB) – bei schwerer Pflegebedürftigkeit können Bauzeit und -lärm im Bad eine solche Härte sein; sprechen Sie das früh an.
• Ob und wie sich Ihre Nutzungsgebühr durch die Modernisierung ändert, richtet sich nach Mietvertrag und Satzung – lassen Sie sich die konkrete Folge schriftlich bestätigen, bevor die Arbeiten beginnen.

Diese Konstellation ist für Sie eine Chance: Wenn die Genossenschaft ohnehin saniert, lassen sich barrierereduzierende Details (Dusche statt Wanne, Haltegriffe, stufenloser Einstieg) meist kostengünstig mitplanen – und die Finanzierungslast verschiebt sich von Ihnen zur Genossenschaft. Fragen Sie die Technische Abteilung, ob Ihre Wohnung auf der Sanierungsliste steht, bevor Sie eigene Umbaupläne beauftragen.

Fallbeispiel: Zustimmung in der Praxis

Herr K., 74, wohnt seit 28 Jahren in einer Genossenschaftswohnung der Baujahre 1980; nach einem Sturz (Pflegegrad 1, ärztlich bestätigt) traut er sich die Wanne nicht mehr zu. Er stellt bei der Hausverwaltung einen Antrag auf Umbau der Wanne zu einer Dusche mit flachem Einstieg, legt Pflegegrad-Bescheid, das Festpreisangebot (4.300 € inklusive Demontage und Entsorgung) und einen Terminvorschlag bei. Die Verwaltung leitet den Antrag an den Vorstand weiter; nach drei Wochen kommt die schriftliche Zustimmung mit zwei Auflagen: Ausführung durch einen Meisterbetrieb mit Abdichtungsnachweis und eine Rückbauvereinbarung für den Fall des Auszugs. Parallel hat Herr K. den Förderantrag bei der Pflegekasse gestellt; der Zuschuss von 4.180 €^[3] nach § 40 SGB XI deckt den Umbau nahezu vollständig, den Restbetrag von 120 € trägt er selbst. Die Rückbauvereinbarung enthält die Zusage der Genossenschaft, beim Auszug auf den Rückbau zu verzichten, wenn die nächste Belegung die Dusche übernimmt – der in der Praxis häufigste Fall. (Beispielwerte – die konkreten Kosten, Fristen und Auflagen hängen vom Einzelfall ab.)

Kosten, Förderung und die Besonderheit der Anteile

Die Kosten des Umbaus tragen Sie als Mitglied selbst – einen Anspruch auf Beteiligung der Genossenschaft gibt es nicht. Die Fördermittel sind an die Person gebunden, nicht an die Wohnform:

• Pflegekasse: Bis zu 4.180 €^[3] je Maßnahme nach § 40 Abs. 4 SGB XI – auch in der Genossenschaftswohnung. Voraussetzung: anerkannter Pflegegrad 1–5 und Antrag vor Baubeginn. Bei mehreren Pflegebedürftigen im Haushalt sind bis zu 16.720 €^[3] möglich.
• KfW: Der Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ (bis 50.000 €^[4] je Wohneinheit) kann auch von Mietern genutzt werden – mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin, also der Genossenschaft. Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt^[5] (2026er-Mittel ausgeschöpft; Stand: September 2026) – neue Anträge werden nicht mehr angenommen.
• Steuer: Handwerkerleistungen in der eigenen Mietwohnung sind nach § 35a EStG mit 20 % der Arbeitskosten absetzbar (maximal 1.200 € pro Jahr)^[6], wenn die Lohnkosten in der Rechnung gesondert ausgewiesen sind – das gilt auch für Genossenschaftsmieter.

Die Besonderheit der Anteile: Anders als eine Eigentumswohnung steigt Ihre Genossenschaftswohnung durch den Umbau nicht im Wert – die Geschäftsanteile bleiben unverändert, und der Umbau erhöht nicht die Auseinandersetzungssumme beim Auszug. Diese Einordnung ist keine Enttäuschung, sondern ein Argument für die Verhandlung: Weil der Wertzuwachs nicht Ihnen, sondern der Genossenschaft (durch den erhöhten Gebrauchswert der Wohnung) zugutekommt, haben viele Genossenschaften Verständnis dafür, beim Auszug auf den Rückbau zu verzichten oder eine kleine Entschädigung für die verbleibende Dusche zu zahlen. Halten Sie das in der Zustimmungsvereinbarung fest – es ist die genossenschaftliche Form des „Werts", den die Eigentümerin im Haus behält.

Häufig gestellte Fragen