Badumbau in der Einliegerwohnung: Die Wohnung der Eltern sicher machen

Wenn die Eltern in die Einliegerwohnung im eigenen Haus ziehen, ist das für viele Familien der Kompromiss zwischen Nähe und Eigenständigkeit: Man wohnt unter einem Dach, hat aber getrennte Eingänge, getrennte Haushalte und eigene Rückzugsräume. Ob dieses Modell trägt, entscheidet sich oft im Badezimmer. Eine hohe Badewanne, eine enge Dusche mit Stufe oder ein rutschiger Boden sind für ältere Menschen die größten Sturzfallen der Wohnung – und Stürze sind der häufigste Grund, warum eigenständiges Wohnen im Alter scheitert. Ein altersgerechter Badumbau in der Einliegerwohnung ist deshalb meist die sinnvollste Investition, die Sie für den Umzug der Eltern tätigen können. Dieser Ratgeber erklärt, was eine Einliegerwohnung baulich und rechtlich ausmacht, welche Anforderungen das Bad der Eltern wirklich erfüllen sollte, was der Umbau kostet und welche Förderung die Pflegekasse, die KfW und das Finanzamt beisteuern. Wer den Umbau für die Eltern organisiert, findet zudem einen Überblick über Fördermittel auf unserer Seite zur Förderung und die Finanzierungsmodelle im Ratgeber Badumbau finanzieren.

→ Sie organisieren das für Ihre Eltern? Hier gibt es die Beratung für Angehörige.

Was eine Einliegerwohnung ist – und warum das Bad der Schlüsselraum ist

Eine Einliegerwohnung ist keine fest definierte Rechtsform, sondern die umgangssprachliche Bezeichnung für eine kleine, abgeschlossene Wohneinheit im oder am Einfamilienhaus: im Souterrain oder Keller, über der Garage, als ehemalige Praxis oder als separater Anbau. Typisch sind ein eigener Eingang, eine kleine Küche oder Kochnische und ein eigenes Bad. Genau dieser Zuschnitt macht sie für pflegebedürftige oder ältere Eltern attraktiv – und genau hier liegt die Krux: Viele Einliegerwohnungen sind in den 1970er- bis 1990er-Jahren als „Einliegerwohnung für die Vermietung" gebaut worden, mit kleinen Grundrissen, Duschen im Miniformat und Bädern, die den Anforderungen alternder Bewohner nicht genügen.

Vor jedem Umbau steht die Frage nach dem baulichen Bestand: Ist die Einliegerwohnung genehmigt und als Wohneinheit zweckbestimmt? Wer eine Garage oder einen Kellerraum erst zur Wohnung ausbauen will, braucht dafür in der Regel eine Klärung mit der Gemeinde – die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland. Für den reinen Badumbau innerhalb einer bestehenden Wohnung ist dagegen meist keine Baugenehmigung erforderlich, solange keine tragenden Bauteile verändert werden. Im Zweifel fragen Sie das Bauamt.

Warum das Bad der Schlüsselraum ist, zeigt der Alltag: Nächtliche Wege, die Angst vor dem Ausrutschen auf nassem Boden und der mühsame Einstieg in die Wanne sind für viele ältere Menschen der Grund, seltener zu duschen oder früher als nötig über einen Umzug ins Pflegeheim nachzudenken. Ein sicheres Bad verlängert das eigenständige Wohnen in der Einliegerwohnung oft um Jahre – und sollte später Pflege nötig werden, kann der ambulante Dienst hier arbeiten. Gegenüber dem Zusammenziehen im Haupthaus hat die Einliegerwohnung einen weiteren Vorteil: Die Generationen teilen keinen Haushalt, und die Eltern behalten ihre Privatsphäre.

Das typische Bad in der Einliegerwohnung: Vier Ausgangslagen

Die vierte Zeile ist die wichtigste: Eine Einliegerwohnung ohne eigenes Bad trägt den Alltag nicht. Müssen die Eltern für jede Dusche ins Haupthaus, ist das Modell weder sicher noch würdevoll – und im Pflegefall scheitert der ambulante Dienst. Der Einbau eines eigenen Bads ist dann der Kern der Entscheidung, nicht ein Komfort.

Sonderfall Souterrain: Liegt die Einliegerwohnung unterhalb der Rückstauebene, kann das Abwasser der Dusche nicht im natürlichen Gefälle abfließen – dann ist eine Hebeanlage erforderlich. Dieser Kostenpunkt wird gern übersehen: Hebeanlagen inklusive Einbau liegen je nach Ausführung bei etwa 1.500 bis 3.000 € (Richtwert) und müssen im Angebot als eigene Position stehen. Auch die Belüftung ist im Keller kritischer – ein Bad ohne Fenster braucht eine wirksame Entlüftung, sonst droht Schimmel.

Was das Bad für die Eltern wirklich können muss

Die Anforderungen an ein Bad für ältere Menschen sind keine Luxusstandards, sondern Antworten auf die drei häufigsten Probleme: den Einstieg, den rutschigen Boden und die fehlende Abstützmöglichkeit.

• Stufenloser oder flacher Duschzugang: Die wichtigste Maßnahme. Bodengleiche Duschen mit bodenebener Entwässerung sind der Standard; wo das aus baulichen Gründen nicht möglich ist (dünne Decken, fehlende Aufbauhöhe), ist eine flache Duschtasse mit kleinem Einstieg die Alternative. Entscheidend ist, dass der Einstieg ohne Anheben des Fußes über eine Kante möglich ist.
• Bewegungsfläche und Türbreiten: Als Orientierung gelten Türbreiten ab etwa 80 Zentimetern im Lichten und Bewegungsflächen von rund 1,20 × 1,20 Metern vor Dusche und WC. Ob das Bad die Anforderungen der DIN 18040-2 (Barrierefreies Bauen – Wohnungen) erfüllt oder nur barrierearm ist, misst die Fachfirma vor Ort.
• Halte- und Stützgriffe: Stützklappgriffe neben WC und Dusche, ein Haltegriff am Duscheinstieg. Sie kosten wenig und sind die wirksamste Sturzprophylaxe – wer sie später nachrüstet, zahlt doppelt.
• Rutschhemmende Böden: Fliesen mit rutschhemmender Oberfläche – die DIN 18040-2 verlangt im Duschbereich mindestens Bewertungsgruppe B (DIN 51097); in der Praxis üblich sind R10-Fliesen mit B-Einstufung – und eine Duschtasse mit rutschhemmendem Profil. Nasses Haar, Seife und Wasser machen aus jedem glatten Boden eine Gefahrenzone.
• Duschkomfort statt Duschakrobatik: Handbrause mit langem Schlauch, Duschklappsitz, Thermostatarmatur mit Verbrühschutz. Wer im Sitzen duschen kann, duscht auch, wenn die Beine nachlassen.
• Platz für Hilfe: Rechnen Sie ein, dass später ein ambulanter Pflegedienst im Bad arbeiten können muss – Platz neben WC und Dusche für eine zweite Person, notfalls für einen Rollator. Besser heute zehn Zentimeter mehr einplanen als morgen umbauen.

Einordnung, keine Pflicht: Die DIN 18040-2 ist die Referenz für das vollständig barrierefreie Bad. In einer bestehenden Einliegerwohnung geht es meist nicht um die Norm als Ganzes, sondern um die gezielte Beseitigung der konkreten Hindernisse – „barrierearm" ist kein Makel, sondern das ehrliche Etikett für ein Bad, das den größten Teil des Nutzens mit überschaubarem Aufwand bringt.

Förderung: Wer den Umbau in der Einliegerwohnung bezuschusst

Die gute Nachricht vorweg: Die wichtigste Förderung des Badumbaus ist an die pflegebedürftige Person gebunden – nicht an das Eigentum an der Immobilie. Sie greift also auch dann, wenn die Eltern in der Einliegerwohnung des Kindes wohnen.

• Pflegekasse – bis zu 4.180 €^[1] je Maßnahme (§ 40 Abs. 4 SGB XI): Haben die Eltern einen anerkannten Pflegegrad 1 bis 5, bezuschusst ihre Pflegekasse wohnumfeldverbessernde Maßnahmen mit bis zu 4.180 € – der Badumbau in der Einliegerwohnung zählt dazu. Sind in einem Haushalt mehrere Pflegebedürftige (etwa Mutter und Vater), sind bis zu 16.720 € möglich^[1]. Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden; Grundlage ist ein Kostenvoranschlag der Fachfirma. Haben die Eltern noch keinen Pflegegrad, ist der kostenlose Antrag bei der Pflegekasse der erste Schritt – die Pflegekasse entscheidet binnen 25 Arbeitstagen nach Antragseingang (§ 18c Abs. 1 SGB XI)^[2]; die Begutachtung wird unverzüglich veranlasst. Auch Pflegegrad 1 (geringe Beeinträchtigungen) berechtigt zum Zuschuss.
• Krankenkasse – nur Hilfsmittel (§ 33 SGB V): Die Krankenkasse übernimmt keine baulichen Maßnahmen. Sie versorgt nach § 33 SGB V^[3] mit Hilfsmitteln wie Duschstühlen oder Haltegriffen – diese werden im Regelfall mit ärztlicher Verordnung beantragt; eine generelle Verordnungspflicht besteht nicht, die Krankenkasse verlangt häufig eine Genehmigung. Den Umbau selbst finanziert sie nicht.
• KfW-Kredit 159 – „Altersgerecht Umbauen": Der zinsgünstige Kredit von bis zu 50.000 €^[4] je Wohneinheit richtet sich an Eigentümer, die ihre Immobilie altersgerecht anpassen – auch für die an die Eltern vermietete Einliegerwohnung kommt er in Betracht. Die genauen Voraussetzungen und Konditionen prüfen Sie auf kfw.de/159. Wichtig: Der KfW-Zuschuss 455-B ist seit dem 31.07.2026 gestoppt (2026er-Mittel ausgeschöpft; Stand: September 2026) – neue Anträge werden nicht mehr angenommen^[5]; offene Alternative ist der KfW-Kredit 159.
• § 35a EStG – Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen: 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 €^[6] pro Jahr, kann derjenige von der Steuer absetzen, der als Auftraggeber die Rechnung bezahlt und in dessen Haushalt die Leistung erbracht wird. In der Einliegerwohnung ist das typischerweise der Haushalt der Eltern: Sind die Eltern Auftraggeber und zahlen die Rechnung, können sie die Ermäßigung in ihrer Steuererklärung geltend machen. Zahlen die Kinder den Umbau in der Wohnung der Eltern, greift die Ermäßigung für Handwerkerleistungen in der Regel nicht – die Ausnahmen für Pflege- und Betreuungsleistungen in Angehörigenhaushalten ändern daran für reine Handwerkerrechnungen nichts. Im Einzelfall berät der Steuerberater.
• Landesprogramme: Je nach Bundesland gibt es ergänzende Zuschüsse – in Nordrhein-Westfalen etwa den Investitionszuschuss „Altersgerecht Umbauen – Barrierereduzierung", von der NRW.BANK in ihrer Förderübersicht gelistet (10 % der förderfähigen Kosten, maximal 2.500 €^[7] je Wohneinheit) – Geber des Zuschusses ist jedoch die KfW (Programm 455-B); der Antrag läuft über die KfW. Der Zuschuss ist seit dem 31.07.2026 gestoppt (Stand: September 2026)^[5]. Ob Ihr Land ein eigenes Programm hat, prüfen Sie bei der landeseigenen Förderbank.

Kumulierung: Pflegekassen-Zuschuss, KfW-Kredit und Steuerermäßigung lassen sich kombinieren – die Beispielrechnung unten zeigt, wie sich die Bausteine zusammenfügen.

Miete, Verträge und Steuern zwischen Eltern und Kindern

Wer die Einliegerwohnung an die eigenen Eltern vermietet oder sie ihnen unentgeltlich überlässt, sollte die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen kennen:

• Angehörigen-Mietvertrag: Vermieten die Eltern die Einliegerwohnung – etwa für eine ortsübliche oder leicht reduzierte Miete –, sollte der Vertrag dem entsprechen, was fremde Dritte vereinbaren würden: schriftlicher Mietvertrag, ortsübliche Miete, Nebenkostenabrechnung, klare Regelungen zu Kündigung und Schönheitsreparaturen. Das Finanzamt erkennt Angehörigenverträge nur an, wenn sie dem sogenannten Fremdvergleich standhalten; andernfalls droht die Versagung des Werbungskostenabzugs bei den Vermietungseinkünften.
• Unentgeltliches Wohnen: Wer den Eltern die Einliegerwohnung dauerhaft kostenlos überlässt, verschenkt jährlich den Mietwert. Bleibt dieser unter dem persönlichen Freibetrag – für Zuwendungen an Eltern sind das 20.000 € innerhalb von zehn Jahren (§ 16 ErbStG) –, ist das unproblematisch. Darüber hinaus sollte die Schenkung dem Finanzamt angezeigt werden. Im Alltag ist das Modell trotzdem weit verbreitet; sauber ist es, wenn der Verzicht auf Miete dokumentiert und eingeordnet wird.
• Vermietung an die Eltern rechnet sich oft doppelt: Die Eltern zahlen eine fremdübliche Miete, das Kind erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann Abschreibungen, Finanzierungskosten und Instandhaltung gegenrechnen. Ob sich das Modell lohnt, hängt von der Finanzierung des Hauses ab – diese Rechnung geht der Steuerberater mit Ihnen durch.
• Pflegekosten der Eltern: Übernimmt das Kind später Pflegekosten der Eltern – etwa den ambulanten Dienst in der Einliegerwohnung –, können diese Zahlungen unter bestimmten Voraussetzungen als außergewöhnliche Belastungen beziehungsweise Unterhaltsleistungen steuerlich berücksichtigt werden. Belege konsequent sammeln und den Fall mit dem Steuerberater klären.

Wichtig ist die Reihenfolge: Erst die Vertragskonstruktion klären, dann den Umbau beauftragen. Ein Mietvertrag nur „fürs Finanzamt", ohne dass die Miete wirklich fließt, wird in der Regel nicht anerkannt.

Kosten des Badumbaus in der Einliegerwohnung

Die folgenden Größenordnungen sind Marktorientierungen inklusive Montage (Richtwerte, Quellen siehe Abschnitt Quellen):

Einzelpositionen, die in Angeboten oft separat erscheinen (Richtwerte): Demontage und Entsorgung der alten Wanne ca. 250–500 €, Abdichtung des Duschbereichs ca. 150–400 €, Armaturen ca. 150–600 €, Duschabtrennung ca. 300–900 €, Duschklappsitz und Haltegriffe ca. 100–400 €. Verbindlich ist am Ende das Festpreisangebot der Fachfirma – achten Sie darauf, dass Demontage, Entsorgung, Abdichtung und die Positionen für die Barrierereduzierung enthalten sind. Gerade in kleinen Bädern lohnt der Vergleich von zwei bis drei Angeboten – die Zuschläge für enge Räume variieren erheblich.

Beispielrechnung (Beispielwerte): Herr und Frau M. (72 und 74 Jahre) ziehen in die Souterrain-Einliegerwohnung ihres Sohnes. Der Sohn lässt die alte Badewanne durch eine bodengleiche, geflieste Dusche ersetzen; Festpreis 7.500 € inklusive Demontage, Entsorgung und Abdichtung. Die Eltern beantragen bei ihrer Pflegekasse den Zuschuss (Pflegegrad 2 der Mutter): 4.180 €. Als Auftraggeber mit eigenem Haushalt zahlen die Eltern die Rechnung selbst und machen die Handwerkerleistung in ihrer Steuererklärung geltend: 20 % des Arbeitskostenanteils von rund 2.900 € = 580 €. Der verbleibende Eigenanteil liegt bei rund 2.740 € – getragen von den Eltern, während der Sohn die monatliche Miete entsprechend staffelt. (Rechenbeispiel; Zuschusshöhe und Steuerwirkung hängen vom Einzelfall ab.)

Ablauf: Vom Wunsch zur fertigen Einliegerwohnung

1. Bedarf und Pflegegrad klären: Liegt ein Pflegegrad vor oder ist ein Antrag sinnvoll? Der Antrag bei der Pflegekasse ist kostenlos; die Pflegekasse entscheidet binnen 25 Arbeitstagen nach Antragseingang (§ 18c Abs. 1 SGB XI)^[2].
2. Bestandsaufnahme: Die Fachfirma misst das Bad, prüft Bodenaufbau, Leitungen und – im Souterrain – die Entwässerungssituation. Klären Sie parallel den baulichen Bestand der Einliegerwohnung (Genehmigung, Zweckbestimmung).
3. Angebote einholen: Zwei bis drei Festpreisangebote mit Leistungsverzeichnis vergleichen; Barrierereduzierung (Haltegriffe, Sitz, rutschhemmende Fliesen) als Positionen aufnehmen.
4. Förderung beantragen: Den Kostenvoranschlag bei der Pflegekasse der Eltern einreichen – der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden. Bei KfW-Kredit: Antrag über die Hausbank.
5. Zusage abwarten: Erst nach schriftlicher Förderzusage den Werkvertrag unterschreiben.
6. Umbau: Systemlösungen sind oft in einem Tag montiert, geflieste Lösungen dauern mehrere Tage bis etwa eine Woche. Sorgen Sie für eine Ersatz-Duschmöglichkeit im Haupthaus.
7. Abnahme: Übergabe protokollieren, Gewährleistung (üblich: fünf Jahre auf Bauleistungen) schriftlich bestätigen lassen.
8. Rechnungen einreichen: Rechnungen bei der Pflegekasse zur Auszahlung einreichen; Belege für die Steuererklärung (Arbeitskostenanteil ausweisen lassen!) ablegen.

Häufige Fehler

Die meistgestellten Fragen